人物观点
2013年即将过去,年关之际谨代表深圳畅意行就南阳楼市未来的发展和走势提点想法.
过去的一年,南阳楼市在貌似火热的一年中度过,但从实际成交量和销售价格情况来看,总的成交量和整体均价并没有得到大幅提升,根据畅意行公司策划中心不完全统计显示2013年年度南阳城区整体在售项目共计近70个楼盘,年度销售成交总量约在250~300万平米的当量(非官方统计数据仅供参考),在售楼盘剩余的可售量约300万平米,而潜在的未推出体量则近千万平米,未来2014年陆续还将有一批新项目推出,如此大的市场供应量对于南阳而言竞争压力可想而知,虽然南阳城区将成为未来豫西南城镇化的核心城市,而且在1100万人口基数的大支撑下,南阳房地产市场在短期内不会出现盘面问题,但对整体市场运行而言畅意行认为大量的城中村项目进入市场将存在隐忧,而如何在众多项目中建立良好的市场口碑,抢占市场份额将成为2014年甚至未来几年南阳房地产开发企业值得深思和研究的问题,如何采取合适的稳步的开发战略和营销策略来面对市场将是未来项目能否成功开发的关键.
隐忧:城中村改造项目
其实对南阳这样一个依靠农业多年的城市来说,城中村改造不但能改变城市面貌,完善城市功能,提升城市品位,实现真正城镇化,而且是南阳城市居民收入再分配的有效渠道,提高整体居民经济收入和居住质素,也是保证土地供应,起到稳定市场平抑价格主要渠道.
但由于普遍的开发门槛过低,短时间内大量的非专业地产企业和资金投入其中,导致市场上城中村改造项目过多,据估计未来2014年卧龙宛城两大城区还将有约10个以上大型的城中村改造项目推出市场,届时南阳城区内主力项目将达到近100个之多,客户分流将极其严重,据畅意行对2013年重点项目的客流量调研数据来看,各个指标性楼盘的整体客户到访量比2012年度下降了近30%,有些楼盘甚至出现50%以上的下降,各个项目之间为了争取客户来访来电,各种营销手段用尽,未来竞争之惨烈可想而知,但2014年这必将是一个不争的事实,在这样分流的局面下,必将导致各个项目销售量和回笼资金的整体下滑,所以对于部分资金不足,想再想通过买房借贷的方式来实现开发的项目来讲,开发风险将大大增加,并且由于部分开发企业实力不够,对项目管理经验不足,有可能导致项目工期滞后/手续滞后/等等严重影响客户信心的问题(目前南阳已经出现这样的群体事件),一旦市场对证件手续/银行按揭/交房时间的承诺失去信心的话,那将对整个城中村改造项目的开发商造成极大的被动.南阳以西五百公里的古城西安,2013年底由于大量城改项目违规违法遭中央电视台<焦点访谈>曝光后,引起政府高度重视,全面叫停了违规开发和销售的城改项目,并推出了新的”十四条”政策,短期内整个市场氛围低迷,整个城改房市场遭受重创.
蜕变与重生
蜕变与重生需要一定特定的外因和内因,如果说城中村改造项目的隐忧是内因的话,新型城镇化的相应利好就是外因.
过程中挑战和机遇将同在,首先对于未来的南阳楼市”五证齐全”将成为不争的强势卖点,而且在银行按揭”福利”支持下,具备五证的项目不但在市场关注度和认可度上将迎来良好的机遇,而且有可能存在较高的溢价空间,以西安为例,高新区城改项目的均价比具有五证项目的均价普遍要相差40%左右,南阳2013年以前引领市场销售业绩的项目几乎全部都是品牌企业开发的具备五证齐全的项目.然而对于大多数的楼盘都是处于边盖楼、边销售、边拿证的城中村开发模式，这种模式对于开发商快速回笼资金有积极的作用。但是，一旦针对房地产市场秩序的专项整治行动开始，对市场绝大多数五证不全的中小房企，将会是致命的打击，这无疑会是南阳房地产市场进行一次大规模的洗牌.
从长远稳定南阳房地产市场,切实保护购房者的利益的角度来看,良性市场氛围的形成，不仅仅是相关部门要有常态的监管、应对机制，业界自身也要约束自己的行为，消费者也应该遵循市场规则, 如果房地产管理部门提高效率，加快城中村改造项目办证的步伐，而开发企业同步积极办理，争取在正式开售前去的合法的手续及五证,这样才能维护南阳房地产市场的健康发展。
内因自发的蜕变才能新型城镇化带来的重生,因为新型城镇化目标更多的倾斜在于未开发成型/未过度开发的区域型中心城市,以这样的中心城市逐步放宽入籍政策,吸引周边的农业人口进入城市 ,对于南阳这样一个农业人口大市而言,这将成为房地产市场未来发展的最大动能来源,但是如果原来的城中村改造出现问题或者烂尾,原有的城中村村民的安置/生计/就业都将成为问题,如果不让那么多的城中村项目释放出大量的商业及公建物业,怎么增加大量的服务性行业和就业机会,如果不通过整体改造实现廉租房和公寓配套的完善,如何保证未来城中心满足高密度人口的居住功能,所以对南阳未来房地产市场而言,2014年整个市场的蜕变尤为重要,能否用一个健康的市场机体迎接挑战就将决定未来新机遇是否能在南阳这块热土上展现辉煌.
过去的一年,南阳楼市在貌似火热的一年中度过,但从实际成交量和销售价格情况来看,总的成交量和整体均价并没有得到大幅提升,根据畅意行公司策划中心不完全统计显示2013年年度南阳城区整体在售项目共计近70个楼盘,年度销售成交总量约在250~300万平米的当量(非官方统计数据仅供参考),在售楼盘剩余的可售量约300万平米,而潜在的未推出体量则近千万平米,未来2014年陆续还将有一批新项目推出,如此大的市场供应量对于南阳而言竞争压力可想而知,虽然南阳城区将成为未来豫西南城镇化的核心城市,而且在1100万人口基数的大支撑下,南阳房地产市场在短期内不会出现盘面问题,但对整体市场运行而言畅意行认为大量的城中村项目进入市场将存在隐忧,而如何在众多项目中建立良好的市场口碑,抢占市场份额将成为2014年甚至未来几年南阳房地产开发企业值得深思和研究的问题,如何采取合适的稳步的开发战略和营销策略来面对市场将是未来项目能否成功开发的关键.
隐忧:城中村改造项目
其实对南阳这样一个依靠农业多年的城市来说,城中村改造不但能改变城市面貌,完善城市功能,提升城市品位,实现真正城镇化,而且是南阳城市居民收入再分配的有效渠道,提高整体居民经济收入和居住质素,也是保证土地供应,起到稳定市场平抑价格主要渠道.
但由于普遍的开发门槛过低,短时间内大量的非专业地产企业和资金投入其中,导致市场上城中村改造项目过多,据估计未来2014年卧龙宛城两大城区还将有约10个以上大型的城中村改造项目推出市场,届时南阳城区内主力项目将达到近100个之多,客户分流将极其严重,据畅意行对2013年重点项目的客流量调研数据来看,各个指标性楼盘的整体客户到访量比2012年度下降了近30%,有些楼盘甚至出现50%以上的下降,各个项目之间为了争取客户来访来电,各种营销手段用尽,未来竞争之惨烈可想而知,但2014年这必将是一个不争的事实,在这样分流的局面下,必将导致各个项目销售量和回笼资金的整体下滑,所以对于部分资金不足,想再想通过买房借贷的方式来实现开发的项目来讲,开发风险将大大增加,并且由于部分开发企业实力不够,对项目管理经验不足,有可能导致项目工期滞后/手续滞后/等等严重影响客户信心的问题(目前南阳已经出现这样的群体事件),一旦市场对证件手续/银行按揭/交房时间的承诺失去信心的话,那将对整个城中村改造项目的开发商造成极大的被动.南阳以西五百公里的古城西安,2013年底由于大量城改项目违规违法遭中央电视台<焦点访谈>曝光后,引起政府高度重视,全面叫停了违规开发和销售的城改项目,并推出了新的”十四条”政策,短期内整个市场氛围低迷,整个城改房市场遭受重创.
蜕变与重生
蜕变与重生需要一定特定的外因和内因,如果说城中村改造项目的隐忧是内因的话,新型城镇化的相应利好就是外因.
过程中挑战和机遇将同在,首先对于未来的南阳楼市”五证齐全”将成为不争的强势卖点,而且在银行按揭”福利”支持下,具备五证的项目不但在市场关注度和认可度上将迎来良好的机遇,而且有可能存在较高的溢价空间,以西安为例,高新区城改项目的均价比具有五证项目的均价普遍要相差40%左右,南阳2013年以前引领市场销售业绩的项目几乎全部都是品牌企业开发的具备五证齐全的项目.然而对于大多数的楼盘都是处于边盖楼、边销售、边拿证的城中村开发模式，这种模式对于开发商快速回笼资金有积极的作用。但是，一旦针对房地产市场秩序的专项整治行动开始，对市场绝大多数五证不全的中小房企，将会是致命的打击，这无疑会是南阳房地产市场进行一次大规模的洗牌.
从长远稳定南阳房地产市场,切实保护购房者的利益的角度来看,良性市场氛围的形成，不仅仅是相关部门要有常态的监管、应对机制，业界自身也要约束自己的行为，消费者也应该遵循市场规则, 如果房地产管理部门提高效率，加快城中村改造项目办证的步伐，而开发企业同步积极办理，争取在正式开售前去的合法的手续及五证,这样才能维护南阳房地产市场的健康发展。
内因自发的蜕变才能新型城镇化带来的重生,因为新型城镇化目标更多的倾斜在于未开发成型/未过度开发的区域型中心城市,以这样的中心城市逐步放宽入籍政策,吸引周边的农业人口进入城市 ,对于南阳这样一个农业人口大市而言,这将成为房地产市场未来发展的最大动能来源,但是如果原来的城中村改造出现问题或者烂尾,原有的城中村村民的安置/生计/就业都将成为问题,如果不让那么多的城中村项目释放出大量的商业及公建物业,怎么增加大量的服务性行业和就业机会,如果不通过整体改造实现廉租房和公寓配套的完善,如何保证未来城中心满足高密度人口的居住功能,所以对南阳未来房地产市场而言,2014年整个市场的蜕变尤为重要,能否用一个健康的市场机体迎接挑战就将决定未来新机遇是否能在南阳这块热土上展现辉煌.
姓名：彭晓辉
职位：总经理
单位：深圳畅意行房地产交易有限公司
职位：总经理
单位：深圳畅意行房地产交易有限公司