彭总：非常荣幸能够借楼市网这个平台，对南阳经过了2014年房地产严峻之年以后，发表一些对南阳房地产的想法。2014年其实是一个必然的结果，畅意行代理公司是处在市场前沿的，早在2012年的时候，我们已经给这个市场以及一些开发商传递过一些风险的信号，当时包括我们在做的项目像：摩根中央公园、金汇城等，实际上都是一些城中村改造项目。而在2013年，经历了农运会之后，整个市场并没有停下来，还是大量的开始了一些城中村项目，导致了市场已经处于非常饱和和供应量极大的状态。

    很多人都觉得，南阳的房地产在2014年经历了一个寒冬，这个结果是必然的，而造成这种情况最主要有这么三个原因：

    一、南阳房地产市场的一个信任问题，这个市场信任问题是不管买方卖方无论在什么情况下，都存在的问题。如果卖方作为房地产开发商，大家的信任完全缺失的情况下，市场在交易上就会短时间失去了一个信任的基础。在去年就因为瘦身钢筋、延迟交房等，很多购房者一提到南阳的房地产市场，最大一点就是开发商收了钱，拖延时间不交房、手续迟迟出不来、不交楼、没有房产证……实际上这个信任问题，可能关乎于整个开发的法律法规监管，城中村项目开发商在自己的运行当中，在法律法规的操作上已经完全失控，所以这个市场信任就变为一个漫无边际的困难。导致了我们在做的一些有五证、工程进度能够满足条件的一些优质项目也受到了不同程度的影响。

    二、看南阳的一个市场需求，2014年的需求，从我们做的一些相对刚性楼盘来说，比如光彩国际，单年度的销售量突破500套。当然，这是典型的刚需，户型定位属于首次置业，以两房和小三房为主，单价也比较便宜，所以在去年的市场还能取得年销售500套，单年度的销售额度突破两个亿这种结果。从市场需求来说，南阳是一个有刚需的城市，很多人提到南阳有一个“盆地效应”，距离周边的一些大城市，包括郑州、武汉都很远。所以相对的，南阳的需求是比较独立的，基本上来说1100多万的人口，每年在正常的需求情况下，一定是会逐年增加的。我想第一个信任问题可能更多的影响到一部分投资型的需求和改善型的需求，这一部分人对整个市场，包括开发商的信誉、开发商的开发实力、楼盘交楼的时间等，一旦这些缺少了信任，导致需求即便有，也难以释放出来，这也是南阳房地产市场呈现的一个明显特征。

    三、有需求，无法释放，这里面又有什么原因呢？南阳在房地产开发上，由于农运会大量的城市改造，无论是银行的资金、开发商自身的资金和政府投入的一些资金，在2012年之前大量的投入房地产以及城中村改造里面，之后很多的土地因为手续，包括土地证迟迟办不下来，所以缺少了一个合理的而且成本相对较低的银行贷款平台。缺少这个条件之后，南阳的一些开发企业在融资和资金需求上特别困难，可能局部一些正规的企业，完全有条件去通过银行开发贷去满足开发过程中所需要投入的资金。政策恰恰相反的是，南阳在前两年，因为所有的项目在正规融资渠道上都被堵住了，所以整个开发企业，包括所有的楼盘在融资上面临了极大的问题。这个问题延伸出来就是整个项目的开发，资金紧缺，工程能拖则拖，另外可能很多的项目，最后时间到了，因为手续问题不能验收，所以迟迟不能交房，这个局面的造成和融资方面的困局也是密不可分的。

    这也是南阳市场到目前为止三个没有完全消退的状态。信任的恢复，需求在未来的时间里如果能够完全的释放出来，对于南阳市场将会非常利好，据说最近房地产协会以及南阳市政府已经在向省里包括一些国有银行积极联络，给一些正规的、有手续的开发企业落实一些房地产贷款，在资金方面也能充分的满足一些开发企业的需要，今年市场的形式可能会有所好转。

    现在已经四月份了，从目前我们对市场了解的一些情况来看，近期南阳新楼盘的上市量并不大，基本都是过去一两年推出的一些老楼盘，经历了近期的首套房首付降低等这一系列的利好信息之后，明显看到最近的这半个月到一个月，很多项目都加大了营销的力度，包括认筹、二期新货的推出，都在积极的面对市场的新局面，但是不管从认筹还是销售的效果来看，目前的市场正处于逐步回升的阶段，市场的需求还没有完全的提振起来，从几个项目认筹的情况和我们自身的销售情况都能有所反映。对于一些正规的、抱着在房地产开发上严格按照合法合规的手续和流程去做的开发商来讲，这个过程一定是市场净化的一个自然过程，这个过程可能会比较难受，但是我想所有的开发企业都会面临这样一次洗牌。

    南阳毕竟开发企业的数量很多，城区有效的项目可能就有将近200个，在这种供应量下，一定会被淘汰一部分，市场在这种正常的挤压和净化之后，当我们的有效供应减少到50个以内的时候，我想在市场的需求以及供应的对位上，整个市场才会呈现出一种供需基本持平，不会走单边的卖方市场，否则南阳还是会和前两年一样，市场压力会非常大。这个趋势还是有的，毕竟南阳的项目太多，一旦这些项目在土地证、手续、拆迁工作等出现问题，都将遭到打击，甚至淘汰。所以，今年市场在经过一轮淘汰之后，真正能够留下的才能使整个市场逐步恢复到一个供和销正常的一个状态。谢谢大家！