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彭晓辉——刚性需求释放 房价非恶性上涨
编辑：南阳楼市网 2011年08月31日10:50 来源：南阳楼市网
前言：2011年是我国“十二五”规划的开局之年，房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，在我国国民经济发展过程中起到了举轻若重的作用。2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强，市场将会存在走量的机会。回望南阳市上半年的房地产市场，虽然国家对房地产行业调控力度不断升温，从二套房首付大幅提升，到三套房限贷、再到三套房限购，在这种大环境下南阳房地产市场却并未受到太大影响。以往7、8月份本该是地产行业的淡季，但在今年南阳房地产市场依然呈现出一片欣欣向荣的繁华景象。

    在一年一度的中秋佳节即将来临之际，南阳楼市网特别邀请了南阳房地产界的各位营销精英和媒体界的朋友们在此欢聚一堂，以独特的视角和地道的分析来共同探讨2011年南阳房地产的风起云涌，一同来把脉南阳楼市！

    深圳畅意行地产顾问副总经理彭晓辉

    1.随着南阳城市发展的“东移北扩”，不少外来地产公司也相继进驻南阳，为整个房地产市场注入了新鲜血液。多数地产公司的新项目都围绕着南阳市城区东北和四坝板块开发，这两个板块的核心价值在哪里？南阳的地产业是否会进入一个崭新的时代？

    关于南阳楼市我有两个假设：1.如果南阳被列为限购城市，房价下跌，老百姓将不购置房产，南阳房地产会是什么情况？2.农运会不能照常召开，城市东北区域楼盘的房价将是怎样的走势？我看了最近南阳楼市网策划的一期栏目——《河南限购大猜想》，南阳限购的投票率居然第一。为此，我个人有些想法，第一，从09年开始，我们公司接触南阳市场的第一个项目是名门华府，当时均价2800元/平，去年凯旋城均价为3500元/平，人们对于这样一个房价，是难以接受的，直至河南建业集团进驻南阳，一期开盘价4500元/平，大幅度提高了南阳的房价，紧接着南阳所有项目都向建业看齐，房价一直处在不断攀升的状况。所以，南阳的群众希望南阳成为限购城市；第二，据统计，南阳现阶段商品房均价为3300——3500元/平，老百姓可能勉强能接受现阶段的房价，所以老百姓希望南阳限购，这样能把房价保持在这个水平上。

    但我个人认为，南阳即便限购，房价也会涨，因为南阳房地产市场有几个特殊的地方值得分析：1.上界政府的政策导向，城区内只建设多层，高层不在内，这样一个政策，导致南阳房地产业的投资和需求比整个中国晚5年。之所以建业的房子受置业者追捧，是因为市场压抑太久的原因，人们需要改善居住的生活条件，但是市场上没有供应量。2.现阶段，政府批准建筑高层的政策放开后，又出现了土地流转和贮备的问题，如果土地控制正常的话，可能我们今天就不会议论这些。在市场正常的情况下，南阳如果限购，房价依然上涨，这是由于受土地原因，土地问题包括两方面：一，严重的滞后性，二，目前南阳的土地还没有进入流转的过程，另一方面，去年南阳房地产市场超过2000亿，折算下来在3000到3500美金，这个阶段是人们对居住最有需求的时候，绝对是刚性需求阶段，再加之，人们对近期内开盘或认筹项目的追捧，就造成了我们所看到的房地产市场发展火热的情况。再者，目前南阳城区人口为100---120万，南阳县域人数达到1000万左右，按照中国的购房比列为30%—40%，这里面需要三十万到四十万的需求比列，从县域到南阳买房，据估算是在百分之一左右，总共的需求是在40到50万左右。从05年起，中国人均面积统一标准在25—30平方米，初步估计，南阳城市化需求量处于饱和状态可能在1500万方左右，从05年至今年6月份的房地产开发量，据统计真正消化的达到500—600万方，剩下的还有1000万平米。这1000万平方包括了80后、养老、回流、县里到城市置业的人群等需求，加之2012年农运会将会改变城市的面貌，可能在未来的3至5年，人们的心理追求、对城市居住的需求，都会有很大的提升，这些需求肯定会释放出来。

    但在释放刚性需求的背后又存在几个隐性因素，是值得大家注意的。南阳房价肯定会涨，但不能是恶性上涨。南阳现在面临最大的隐藏的危机能就是城中村的拆迁问题，这中间的关系很简单，房价上涨，拆迁成本就要上涨，拆迁成本涨，销售房价就要涨，这样反过来，地价涨，地价涨后，将会带动所有成本都上浮的情况。

    目前南阳拆迁情况跟政府的掌控能力有关。南阳从前年开始，就开始恶性补涨，也就是前面提到的，政府政策导向造成的压抑因素，这些因素在一定时间内爆发，就会产生恶性补涨的效应。南阳现在的城中村改造项目完全依赖于开发商本身，这是城中村改造项目拖延时间的根本所在。南阳目前的房价都高于4000，这就说明拆迁成本已经影响到了房价，至于城中村以外的，东北区域还是四坝区域，我个人认为这方面没有太大影响，这主要在于开发公司，包括中介机构与顾问机构。

    2.南阳房地产市场在近几年发展的非常迅速，房价也一直呈上升趋势，这对于刚性需求的购房者来说确实是一块“心病”，那么南阳的房价会一直上涨吗？究竟会涨到哪种程度？全国房价下跌的消息，不一二线城市出现，三四线城市也相继受到影响，可南阳却出现房价不降反升并且出现抢购热潮，是何原因？针对当前南阳房地产市场火爆的局面以及节节攀升的房价，面对国家持续不断地调控政策，对于购房者而言，是出手置业还是保持观望态度，静待市场变化呢？各位对此有何建议？

    开发的成本增加，人口基数大，决定了南阳房价的上涨。南阳没有加入限购，而且南阳是个农业城市，特殊城市，南阳农业收入大，5000元来算还能接受，一代买不起，两代买。子女买不起父母一块买，只要收入高，房价在5000还是可以买的。如果房价太高涨到六、七千的话，那么房子可能就成为很少数人能消费得起的奢侈品了。农运会来说对老百姓来说没多大的影响，保障房和廉租房对低收入的市民还是有很大的益处的。房地产企业在谨慎中要保持一点点的乐观！

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