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审查对方房产手续
编辑:
南阳楼市网
2004年06月16日09:36
来源:南阳楼市网
购房者若不经意、不得已或由于其他原因购买了手续不完备的房屋,都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有:(1)产权虽有保证,但取得权属证件的时间没有保证; (2)能否取得合法产权没有保证;(3)为取得产权,购房者要额外支付费用,如补交土地出让金、罚款等;(4)房屋可以使用,但无法取得产权;(5)房屋被政府没收或拆除。通过了解国家法律、法规的有关规定,购房者即可知道购买违法销售房屋的法律后果。
1.违法占地、建房的处罚。非法占用土地,责令退还非法占用的土地,限期拆除或没收非法占用土地上新建建筑物或其他设施,并可处以罚款。越权或非法批准占用土地,多占的土地按非法用地处理。未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或违反上述许可证的规定进行建设,严重违反城市规划的,责令其停止建设,限期拆除或没收违法建筑物,并可罚款;影响城市规划尚可采取改正措施的,责令限期改正,并处罚款。
2.非法买卖土地、房屋的处罚。买卖或以其他形式非法转让土地的,没收非法所得,限期拆除或者没收自非法转让土地上新建建筑物和其他设施,并可处以罚款。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时未经有批准权的人民政府批准,责令缴纳土地使用权出让金,没收非法所得,可并处罚款。未经批准预售商品房的,责令停止销售活动,没收违法所得,可并处罚款。买卖房屋不按规定办理买卖过户手续和产权登记,私人买卖或变相买卖房屋的,处买卖双方成交价一倍以下罚款,处罚后按规定进行审查,符合条件的,限期补办手续,不符合条件的,不予办理过户手续。
现实生活中有一些房屋被法律、法规明确规定是禁止买卖的,私下买卖这类房屋,不仅得不到有关部门承认,不能办理产权登记过户手续,而且有可能无法使用购买的房屋,甚至会落得房、钱两空以及其他形式的处罚。购房者对此务必注意:
1.违法用地建造的房屋,以及违法建设的房屋。上文已详细说明此类情况及处罚。
2.临时建筑。因国家建设需要,临时建筑可能随时被拆除,法律禁止买卖临时建筑,况且购买了临时建筑也没有长期使用的保障。
3.在租赁土地上建造的房屋及租赁的房屋。售房者即使投入了建房资金、维修资金及土地房屋租金,也无权销售房屋。售房者租赁土地(不是批租土地),并没有改变法律上的土地所有者及土地使用者,因而在这块土地上建造的房屋所有权不可能归土地承租者售房者,承租房屋者更是没有房屋所有权。没有房屋所有权的人是不能将房屋所有权转让给他人的,也就是说在承租土地上建造房屋或租赁房屋,承租人不具备房屋销售的主体资格。
4.没有合法产权证明文件的存量房。无论是存量私房,还是开发商建设的商品现房,都应有房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》或房屋产权登记文件。没有产权证明文件,售房者无权卖房。私下买卖,则不予办理产权过户登记手续。
5.产权有争议的房屋。有两个或两个以上的单位、个人向司法机关、房地产管理部门申请拥有房屋所有权、占地使用权的全部或部分,而司法机关、房地产管理部门尚未做出产权裁决或行政决定,争议的任何一方或其他单位、个人都无权处置该争议房屋。
6.经人民法院裁定限制产权转移的房屋。
7.未经抵押权人同意的抵押房屋。
8.未经共有产权人同意的共有产权房屋。
9.经批准征用、划拨的建设用地范围内及已冻结的拆迁范围内的房屋。
10.仅享有公房使用权的房屋。
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