把公摊问到底
编辑：南阳楼市网
2004年06月15日18:15
来源：南阳楼市网
会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买房人有权退房。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占用该幢商品房建筑面积的4‰左右，最高不超过6‰。
公用面积分摊后，产权归摊得的业主所有，开发商无权作另外用途。面积问题真正的症结在于公摊面积，如公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了购买面积里；明明不是自己户内的，还要长年累月的交物业费、供暖费。哪些配套设施是由业主分摊的?哪些属于开发商?公摊不明，业主与开发商的分歧也就产生了。
经营性用房禁止分摊
开发企业在提供预售注册材料时，不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。而在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。
物业用房所用面积不超过6‰
物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公或住宅的房屋；每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占用该幢商品房建筑面积的4‰左右，但最高不得超过 6‰。比如，l万平方米中只能占到60平方米以内。如果按6‰计算，分摊的全部物业管理用房不足一套或者一间房屋建筑面积的，可以按该幢商品房设计的最小一套或者一间房屋的建筑面积确认。但如果开发企业在原规划的地下停车场上面兴建房屋，或者将地下车场改做他用的，除合理分摊面积外，其他多出的物业用房应在出售后将房款退还给买房人。
预售前分摊面积要备案
商品房预售前应按有关规定、规划设计确定共有建筑分摊部位，一旦开始预售，不得擅自变更共有建筑分摊部位；否则买房人有权退房。
例如，在商品房预售、销售时，阳台要按规划条件确认的封闭式或半封闭式为依据计算面积，如果经规划部门规划变更、设计单位同意的设计变更导致变化的，开发企业要在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。买房人在通知到达之日起 15日内有权做出是否退房的书面答复。而开发企业没有在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房，由开发企业承担违约责任。
开发企业在办理商品房预售许可证时，应提交共有建筑分摊部位，说明分摊部位的各项用途、所在位置(楼层、房号)，被哪些楼层分摊。分摊部位因多用途混用而空间不明确，难以用文字描述的，应附图纸予以确定，并作为其预售合同的附件。而这些都将作为备案文件，合同中的分摊面积要与备案一致。
公摊系数由使用功能决定
公共面积的分摊系数是由楼的使用功能来决定的。因此，幢楼房有一个或多个公共面积分摊系数是完全可能的。
一般来说，单一使用功能、布局相同的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。如是多种使用功能的综合楼时，出现多个公共面积分摊系数的可能性更大。
户型面积相同，分摊后建筑面积可能不同
如果一栋14层的板式小高层楼房里，1-6层没有电梯，7层以上才有电梯(7-10层设有外走廊)，那么购买同一栋房子，面积相同的5层和9层相比，其分摊的面积也会有区别。因为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊而为局部范围服务的公用建筑面积(如电梯及外走廊)，且这由受益的各套商品房分摊，分摊系数不同，5层的公摊面积自然比9层的少。
买房人可上测绘单位查询
商品房面积测绘单位要建立商品房测绘面积查询制度，买房人有异议的，可以到测绘单位查询测绘情况。房屋测绘部门应依据商品房买卖合同所附的公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量；测量前，应先核实开发企业办理预售许可证时提交备案的与合同中所附的分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。所分摊的公用建筑总面积，应该是各分摊部位的建筑面积之和。
地库(地下室)算不算公摊面积
地库(地下室)算不算公摊不能一概而论。既要看有关政策对地库 (地下室)的产权与分摊部分作的规定，还要看业主与物业。开发商所签的合同的具体情况了。其实，有关政策有规定，在凡6层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积(即地下室)， 而地下室一般都设有两层。
l、地下一层是设备层：一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。
2、 地下二层是人防层：主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门一一北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。另外，如果开发商与业主所签的合同中已注明地库的具体位置、面积，是否有产权等等，那也得按合同上说的办。是谁的产权，那这租金还得归谁．
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