回忆当初刚推出经济适用房政策时的情形,包宗华告诉记者,我们的住房供应模式主要学的是美国。美国是20%的高收入者自行购买商品房,62%的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策,但对户型和造价有较严格的控制,剩下18%的低收入家庭,采取廉租房政策,由于美国的空房率达到10%左右,主要采取政府补贴租金的做法,每个城市标准不一样。当时,大家都觉得美国的政策很合理,但从现在实行结果看,对经济适用住房供应对象的设定范围过于宽泛,同时供给又严重不足,近几年的供应量只有约6%;同时对户型、购买对象控制不严,这些“先天不足”导致了后天“经济了富人,穷人无力购买”的局面。
对低收入家庭提供廉租房政策,包宗华认为也执行得很不到位,上海算是搞得最好的,但目前只有14000多套廉租房,仅占房屋总供应量的1%,北京连1%都不到。
很多人至今仍对这一制度持保留态度。从世界各国的住房补贴来看,只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”,即开发商从政府得到价格优惠的土地,再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”,即由政府出面认真核实统计,给真正的低收入者发放补贴,然后通过市场体系来解决住房问题。
据中国房地产协会秘书长顾云昌介绍,欧美一些国家就是采取此种方式,规定普通住宅社区中有20%的房子卖给中低收入家庭,政府根据“人头”来补贴。补人头方式更具有针对性,因而也更有效率,也能避免政府直接参与经济适用住房的批建。
即使执行目前的“补砖头”做法,许多专家学者也提出应该对经济适用房进行再认识、再定位。到底经济适用住房的建设比例多大合适,以及相应的购房对象收入的限定等等,都应该根据现实情况重新设计。国家发改委宏观经济研究院的王小广认为,更重要的是经济适用房应该建在市中心区,例如三环以内,楼层、密度可以很高,面积小,确保总价不高。在成都,正是由于定位不准确,出现了本用于满足中低收入市民住房需求的经济适用房却落入了“买得起的没资格、够资格的买不起”的尴尬局面。
关键是采用何种模式
尽管先天不足,但王小广还是认为经济适用住房的方向并没有问题,对今年“两会”上一些代表、委员停止建设经济适用住房的建议并不认同。他认为,问题的关键是非市场化因素促使房地产行业利润暴涨,推动房价虚高,政府期望推出经济适用住房平抑房价,只是由于资格审核不严格、也不完善,反而激化了矛盾。
王小广认为,政府对大多数老百姓的住房有一定的福利补贴是正常的也是应该的,只是制度还要不断细化。高收入人群通过市场解决住房问题,同时可以设定高的住房消费税,对最低收入群体,由政府提供廉租屋,这部分的比例约为15%左右,除去两头,中间的部分就可以采取政府补贴地价、利率优惠、公积金贷款等多种优惠形式。
包宗华也并不认同因为眼前的矛盾激化就否认经济适用住房制度的做法。他认为,经济适用住房应该是让大家都买得起的房,模式是关键。现在看来,美国模式并不适合中国国情。新加坡坚持小户型低房价的经验值得推广,而且即使经济发展了,2004年新加坡人均国内生产总值达到2.5万美元,仍然坚持供应较小的户型,70%以上的住房低于100平方米。