原因是什么？两个因素。

    其一，肯定与近年来中心城区城市框架迅猛拉大有关。

    前些年，说到南阳城区，无非是主城区+白河南。

    如今呢，则是主城区+白河南+新城区+高铁片区+大西区+城北区。

    最重要的，是新晋几个区域的地产开发，或风风火火、或方兴未艾，真应了“风水轮流转，今日到我家”的说法。

    其二，与县域、乡镇的持续人口流入密切相关。

    这一点，在白河南片区、西区等区域项目开盘现场的购买群体来源上，即可得到佐证。

    在众多项目中，小编发现，一般的楼盘规模大多在30~70亩区间。

    缘于蛮不讲理的地价，现在南阳城区超过70亩，即为大盘；100亩+，完全可视为超巨。

    然而，有一现象不容忽视，即三、五十亩的楼盘，也常常分期开发。

    为什么？

    关于这个问题，小编请教了一做工程的老炮儿，以下是其透露的“秘密”，结论是：

    但凡项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发！

    1、项目分期开发，是实现“以小搏大”的最有效手段。

    多年前曾接触过一家开发公司，项目位置相对较偏，占地约70亩，总建面12万平左右，项目分3期开发。

    如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到500万，包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期依此类推。

    换而言之，采用分期开发，付了土地出让金之后再加500多万，即可撬动一个市值数亿的项目（当时房价约5000元左右）。

    过去是这样，如今依然如此。

    分期开发始终是开发商热衷的模式。

    2、运作周期内受市场消化制约，需要分期开发。

    某一区域在某个周期内的市场消化量是一定的，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和市场风险系数都会变大。

    曾经有一项目，老板自恃财大气粗，且对市场过度乐观，于是10栋1000多套同时开工，意图打造年度红盘。

    然而，事与愿违，开盘实际销售时惨不忍睹，被市场狠狠打了脸。最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了——资金链彻底断裂，项目全部停工。

    3、分期开发，也是基于施工现场、推盘节奏和价格提升等考量。

    例如需要通过分期，用二期用地作为一期材料堆场、土方堆放点和临时施工通道等；通过分期推盘，营造热销效应，为价格逐渐拔高铺路等。

    对于开发企业来说，分期推盘策略主要好处有以下几点:

    1、便于快速开工、快速开盘，缩短资金回笼周期；

    2、便于根据市场对项目认知反应，灵活调整产品定位、销售策略，实现利润最大化，规避市场风险；

    3、缓解资金压力，提高资金杠杆和资金周转效率。

    分期开发的项目，各期在目标客户定位和区位、房源设计等方面有着一定的区别。

    如果按目标客户层来划次序，大多数项目都是：

    刚需置业~刚需改善型置业~改善型置业

    与目标客户次序相对应的，则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、临马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更优，户型面积也会增大……。

    如是刚需置业，建议选择一期开盘时买入。

    “低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如某项目2017年一期开盘时，价位在6000元多点，二期开始逐步上升，第三期房价居然到1万元以上！

    另外，后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。

    比如，某项目后期，尤其是最后一期的业主不断投诉，项目方为了按时交房，一味加快工程进度，导致后期质量问题多多。

    当然，有些项目可能是首期质量差，业主维权后才会改善，首期反而成了炮灰。似乎工程质量问题无规律可循，但从价格方面而言，一期一般更实惠。