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楼市资本布局“环一二线”区域
南阳楼市网 2016年12月16日08:34 新京报 发表评论
摘要:房企对一二线城市土地的热衷,在今年上半年体现得淋漓尽致。然而,随着全国热点城市调控政策全面升级,不少房企倾向于在一二线城市周边,有价值溢出的城市寻找拿地机会。
11月三四线楼市成交看涨

  据易居研究院的统计数据显示,11月份,一二三线30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅曲线走势不一。一线城市同比增幅由10月的-0.8%收窄至-26.5%,二线城市同比增幅由10月的7.8%收窄至-7.4%,三线城市同比增幅则由10月的46.4%扩大至52.0%。在同比增幅曲线中,三线城市相对最强势。

  30个城市中,有11个城市的成交量出现环比增长态势。其中襄阳市场环比增幅为30个城市最高水平,达到38.9%。而从环比跌幅看,包括杭州、苏州的跌幅较大,分别为56.6%、54.8%。

  易居研究院分析认为,受一二线城市政策频频收紧影响,部分三线城市购房者会有意识地加快购房节奏,以防范政策调整带来的风险。对比历史数据,三线城市市场成交相比去年同期有明显的增长。

  来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示,未来3-5年,长三角区域部分三四线城市(含部分县级市),可作为开发房企未来进入的备选城市,因为房价处于相对价值洼地,有回升动力。

  中金公司也预测认为,三四线城市2017年上半年,仍将表现强劲,销售均价有望同比增长5%-10%,销售面积同比增长10%-15%,不过,增长势头在2017年年中会减弱。

  此外,三四线城市在土地市场的数据也很乐观,据同策咨询研究部全国土地市场月报显示,11月,除二线城市外,一线,三四线城市的宅地溢价率均呈现上扬,一线城市溢价率为38%,三四线城市溢价率达29%。

  购买力寻路一二线城市周边

  事实上,随着楼市宏观调控的发酵,被一二线城市挤出的资金和购买力,正在将目光聚焦到中国的三四线城市。

  不久前新京报记者在廊坊“北三县”探访时发现,当地销售人员极力推荐唐山、天津楼盘,认为唐山是三年前的“香河”,未来发展潜力很大。香河当地一家代理机构的人员表示,公司已将业务重点转移至天津、唐山等区域。今年以来,该公司的销售路线为:燕郊、香河-天津宝坻-天津静海、滨海-唐山。

  “一杯水满溢出去,越靠近越受益。”曾经叱咤风云的温州炒房团“带头大哥”陈俊这样说。最近四五年,陈俊一直“潜伏”在河北,考察京津冀协同发展中的投资机会。今年以来,向他电话咨询河北楼盘的投资团成员渐渐多了起来。不过他表示,虽然北京周边很多城市出台了限购政策,但这些城市依然有发展前景。不过并非所有项目都有升值潜力。

  身为温州中小企业发展促进会会长的周德文说:“上海限购升级后,周边的一些城市,比如嘉兴、昆山等地房价有所刺激,上涨较快。也吸引了一部分投资者、甚至包括上海的刚需客群到此购房。”

  在周德文看来,大城市调控政策严厉,必定会刺激周边三四线城市房地产的发展,也会使房企向这些城市集聚。“包括绿城在内的品牌房企,都纷纷进驻上海周边卫星城,三四线城市尽管有库存积压,但随着中国城镇化力度的加大,农民进城人员也越来越多,三四线房地产市场还有发展前景。”周德文说。

  记者了解到,2015年,安徽芜湖因为高库存房地产市场一度滞销,而随着一二线城市楼市购买力的外溢,很多来自合肥、南京的投资客开始进入当地市场,推动房价上行。

  核心城市周边拿地成共识

  以往出于对利润率的保护,房企偏爱在一二线城市拿地,随着热点城市限购升级,基于成本与战略诉求,有不少房企倾向于在一二线城市周边的三四线城市寻找拿地机会。

  12月13日,新城控股发布公告表示,公司子公司苏州新城创佳置业有限公司以9.53亿元竞得苏州张家港市四幅地块,面积近22万平米;而就在此前一天,新城控股以42.7亿总价拿下佛山狮山镇地块;今年9月,新城控股还以10.6亿竞得嘉兴一宅地。此外,新城在昆山也有所布局。

  新城控股高级副总裁欧阳捷在接受新京报记者采访时表示,新城控股总的战略为1+3布局,即:长三角、珠三角和环渤海及中西部重点城市群。除热点城市外,新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇。“这些地方接受大城市产业、人口外移,未来会有很大的市场机会。比如广州周边的东莞、惠州等地,是未来市场的机会点。北京周边包括固安、香河、永清,也有这样的机会。”欧阳捷说。

  这并非房企的个例。事实上,近期不少房企在环一线城市周边布局。12月12日,中海50.4亿元包揽无锡新吴区两地块,总建面逾65万平方米;10月14日,绿城置业1.44亿连拿安徽涡阳县3宗地块;9月21日,万科2.9亿底价摘徐州铜山路站地块,总面积5.38万平米。

  一房企高层人士表示,在核心城市周边拿地已经是共识,京津冀协同发展下,大多数城市会受益,近期京津冀区域土地市场仍很活跃。此外,上海和深圳周边以及三四线城市的核心地块,对房企都有吸引力。

  “退而求其次”布局外溢区域

  于房企而言,进入环一二线城市周边城市布局,多少有点“退而求其次”的意味。

  “目前一二线城市既限房价又限地价,利润是固定的,而通过国内发债与国外发债,开发商手头还有不少资金,没有地方投,利息支出、成本都在那摆着,肯定要向价值洼地的三四线城市流入一部分。”当代置业执行董事兼总裁张鹏表示,只要政策不变化,这是明年的一大趋势。也不是每个三四城市都可以进,肯定要重点筛选。

  不过,在融侨集团副总裁、首席投资官康红恩看来,不应简单地认为房企偏向于三四线城市,要肯定的是,房企是在找价值溢出的城市。目前很多企业会在环深圳、上海、北京区域做布局,这背后的核心还是瞄准北上广深,其实还是在做环都市城市区布局。总的城市分化与城市格局不会有太大变化,也并非所有的开发商都会涌入三四线城市,价值外溢才是关注的重点。

  康红恩也坦言,寻找价值外溢的城市,肯定跟此前聚焦核心城市的布局有所不同。“由于每个城市政策调控的区域与范围不同,按照价值外溢迁移的规律来布局,也会关注同一城市不限购的区域。”康红恩强调道。(记者 张晓兰)

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