大限后房价涨落众说纷纭
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日13:22
来源：南阳楼市网
无论楼市如何变迁，老百姓最关心的还是房价将涨还是跌？何时是买房的好时候？８·３１土地“大限”显然关系到楼市未来发展，对房价未来的走向起到至关重要的作用。
从今年上半年的市场总体情况看，用供销两旺来描述楼市的火热一点不为过，已然偏高的北京房价也在平稳中一路高走，在此情形下，８·３１大限对房价的影响究竟有多大？北京的房价还会继续涨吗？
涨价说
北京楼市进入楼价平台跨越期
今年上半年，政府出台了三大政策：城市新编、宏观调控、土地政策，这些政策将同时作用于今后几年的房价。金网络公司副总经理杨强宏认为促使未来的北京房价发生转变的主要有以下几个方面：首先，北京的房价已经十年没有上涨，有些地区还出现下跌的迹象，市场已经积累了一个相当长的时期；第二，整体人均消费力有数倍的上涨，成长性良好。投资比例不高，主要还是自住型购房；第三，数以千计的资金投入到城市基础建设中，反映到物业资产上将导致房价上涨。第四，城市外围区的开发也将使城区内的房价进一步抬升。就像当年开发浦东一样，浦东的开发原本是将浦西的居民引向浦东，其结果是导致浦西的房价迅速攀升。
他认为，城市的房价是一个个阶梯状发展过程，政府原先的政策是想控制地产市场的泡沫，其结果可能反而促使北京楼价进入一个平台跨越期，然后在下一个平台开始新的发展阶段。从以上分析可以看出，房价将有所上扬。
房价绝不会降
国家统计局二季度的统计资料显示，全国等房地产市场继续升温，销售价格比去年同期上涨１０．４％，土地交易价格上涨１１．５％，ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹表示，土地价格和房价的上涨是正常的，因为中国土地的价格和房子的价格，尤其是特大型城市的价格，远远的被低估了。
北京世茂投资发展有限公司副总裁王渝旋也认为，８·３１后，北京的房价是稳中有升，绝对不会下降。毕竟为了奥运，北京将投入基础建设的资金数以千计，土地上堆积的金钱多了，未来将直接或间接地反映到地价或房价中，北京的楼价怎么会降？
房价稳中有升 不会大起大落
华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠也认为房价会上涨，他分析到， ８·３１土地政策就是要防止地产市场的过热，将部分土地收回，未来土地进行“招拍挂”后，土地也不会集中放量，而是一批批分期推出，因此可以断定，未来市场的土地供量会相对紧缩。
其次，“招拍挂”后，开发商拿地的成本一定比协议出让高。一方面，地价可能比协议出让时高了；另一方面，地价有可能没有协议出让的地价高，但地价要很快付清，前期投入比协议出入高，开发商肯定要快速回笼资金，房价就不可能低；第三，目前市场上的需求依旧旺盛，开发商没必要降低房价。他认为房价会稳中有升，但不会大起大落。
地价暂时上升 房价会阶段性起伏
在土地拍卖初期，拍卖价可能会高出底价，但随着招投标市场的进一步成熟，招投标也会“洗去铅华”，更加趋同市场价。北京新松投资集团市场总监陈宁认为政府对于土地一级市场的调控，从长远来看，对地价不会有太大的影响。
他预测２００４－２００５年间北京的整体房价不会有太大波动；在２００６～２００７年间，北京的房价将呈上升趋势，尤其在２００７年，随着奥运的临近，开工量的减少导致新盘供应可能出现“真空档”，而依旧旺盛的需求以及其他利好的影响，房地产价格可能会飞跃“颠峰”。当然，过了２００８年，房价的上扬自然会有所阻碍，大势有所回落。
平稳说
楼市不仅受政策影响更受供求制约
短期内，由于处在制度的过渡阶段，原先协议出让已经拿到的土地显然利润空间大，房价有可能上涨，对消费者不利。因此，北京大学不动产鉴定中心主任冯长春认为政府有必要完善土地供给制度，控制土地供给速度和总量。
不过，他表示楼市不仅受政策因素影响，更受供求关系的制约。由于早几年的市场积累，目前已经有大量的存量土地流落在外尚未开发，市场供求相对平衡，因而近几年的楼市总体不会有大的变动。同时，市场因素也会左右供求，调节房价趋向平稳。比如高档物业，虽然受政策影响，高档住宅的土地审批严格，银行支持率减弱，理论上市场新出的高档类项目将减少，使得现有项目价格有攀升余地，但应看到，受利益趋势，未来肯定会有其他住宅类项目转向高端市场，在需求增长有限的情况下，涨价带来的市场风险依旧不小。
此外，目前买房人对房价的承受力已经达到极限，房价攀升的余地非常小。
８０００多万平方米土地够北京消耗５年
从年初的补充令到现在，北京共有１．６亿的土地需要重新审批，目前估计有５０％，即８０００多万平方米可以流入市场，但去年全年北京总销售面积为１７００多万平方米，８０００多万平方米的土地意味着北京需要５年左右的时间才能消化掉，这还不包括８月３１日以后“招拍挂”出来、已经在开发商手中和剩余规划的土地，按照规划，剩余的土地也要进入市场。可以说，北京楼市不缺地。目前，需求还是稳定上涨，今年上半年的销售量是去年同期的１５０％。
因此，北京中原总经理李文杰认为今年下半年到明年，北京的房价将保持上半年平稳态势变化不大，但不排除部分区域有上涨的可能。
平稳态势还将继续
根据戴德梁行的统计，普通住宅类新建商品房在去年及今年的房价走势变化不大，今年１月至５月份普通住宅商品房预售均价较去年同期上升０．６１％。可以说是平稳发展，但购房需求很明显的较去年迅速回升，戴德梁行副董事胡港文估计这一态势在今年下半年仍会持续。
在宏观调控政策的影响下，别墅及豪宅类房地产市场是首当其冲受影响的市场，但由于北京外资企业纷纷投资北京，再加上在奥运会前大量的基础设施建设推动下，别墅及豪宅房地产市场的需求量仍将会有增无减，所以下半年的市场发展可以说是谨慎但乐观的。
北京万科企业有限公司副总经理周昆表示，近几年楼市整体价格下降是结构性的。随着房地产开发逐渐向四环、五环和郊区迈进，中低端价位房子的权重在增加，因此价格表现为下降，但是整体的均价应该是稳定的趋势。
协成行市场总监兼企划总监牟鑫也认为，大限后不会出现房价的大幅波动，市场需要时间来消化政策对它的影响。土地对市场虽然有相当的影响力，但是未必会像我们想象中那么大。大限后的房价很可能仍然维持平稳中微升的走势曲线。
楼价不连贯波动后进入平稳
凯德置地（北京）投资公司副总经理毛大庆认为，受８·３１土地政策的影响，短期内市场表现为新项目局部供应激增，又骤然减少的过程。骤增或骤减都会对房价产生一定影响，房价表现为不连贯的波动，而后趋向平稳。总体而言，房价波动不会太大。品质好的产品将越来越多。他表示，中长期看，土地并不紧张，主要是由于市场已有的土地存量大。
伟业顾问徐斌也持相同看法，他认为，大限后房价不会有太明显的变化，走势应该是平稳的，因为房地产开发的周期比较长，所以新的土地政策对于房价的影响将是滞后和缓慢的。
降价说
房价３～５年内稳中趋降
房价不可能上涨，在３～５年内还是稳中趋降的过程。国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广分析后认为。与收入相比，北京的房价已然没有上涨的空间，统计数据显示，北京人均收入增长率为１０％，买房需求增长率却达到３０％，这是不正常的，高房价将抑制需求，至少会阶段性地抑制，可以说需求增长速度一定放缓，甚至减弱。同时，眼下投资增长率已经开始下降，今年一季度投资增长率为４０％多，但５月份已经降到了２２．９％，说明人们对预期和未来的投资热情开始回落，从经济学的角度分析，相比投资增长率，需求和价格的表现滞后，以此推断，不久的未来，需求和房价将有所下跌。
预计北京楼市将作２～３年的调整，最终保持１０％以上的稳定增长速度，与ＧＤＰ保持相对一致的水平。广州的发展过程就是一很好的例证。
此外，高端住宅市场由于前几年需求已经得到充分挖掘，目前处于平稳发展态势，因此，下一阶段，大众型中低价位需求将得到全面释放。市场也主要表现为这类产品。
房价上涨势头会变缓
房价会跳水吗？明珠证券得平里营业厅客户经理刘宇清表示这种情况倒很难出现，可以看到，随着人口的增加和经济的发展，人们对居住面积的要求越来越高，每年新开工和竣工面积也都在不断提高，从而使得房价在短期内出现涨幅回落，房价上涨的势头放缓才是现阶段最现实的可能结果。
此外，在供量放大、需求稳定的情况下，房地产开发成本变化不大，将起到拉低房价的作用。
预计未来将出现以下几个趋势：１．在国家的宏观调控政策下，房地产业投资快速增长的势头将明显放缓；２．房价上升较快的势头会受到遏
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