持续发展 高速增长——郑州房地产市场形势与趋势的分析
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日13:18
来源：南阳楼市网
郑州市的房地产业已连续五年保持了持续、高速、健康发展的态势，呈现出新行业、发展快、贡献大的良好格局。
1998年—2002年，全市房地产业平均增长率达到20.4%，分别比全市经济和第三产业同期平均增长率高出10个百分点和8个百分点；房地产业增加值占全市GDP的比重由1997年的1.93%，上升到2002年的4%，房地产业投资占全市固定资产投资的比重由1997年的10.9%上升到了2002年的17.6%；房地产业对财政的贡献率约为8%。
2003年上半年，郑州市的房地产业依然保持了高速的发展势头，1—5月房地产投资达20亿元，同比增长24.3%；商品房完成交易面积124.4万平方米，同比增长79.2%；二手房成交活跃，共成交3187套，面积26.95平方米，同比增加43.12%。
楼市如此兴旺其原因：一是国家宏观经济形势持续快速增长，居民收入和消费信心增加；二是省市政府各项利好政策的出台，对房地产调控力度加大，规范、活跃了市场，刺激了消费；三是放开对房改房上市的限制，货币化分房的落实，以及进一步完善住宅产权制度和中介服务体系，二级市场蕴藏的巨大经济潜能得到释放。
郑州市房地产已进入新的发展时期，将逐步走向成熟、规范、持续发展期。
在我们高兴的看到楼市供需两旺，房地产业在高速轨道上健康地运行的同时，也必须清醒的关注存在的问题，试分析如下：
一、需求与市场供给结构失衡。也就是市场需求与市场供应的不相称，主要表现在以下四个方面：
● 供应的品种与需求之间的矛盾
● 市场发售价格与客户能承受的价格脱节
● 供应的品质和需求之间的矛盾
● 区域楼盘供应的数量和区域需求楼盘的数量之间的矛盾
二、二级市场有待进一步培育扩大。从数字分析看，这几年二级市场发展还是很快的，2002年二手房成交5365套，43.4万平方米，比2001年增长了144.9%，但占全年房地产交易总量仅为13.4%，这说明二级市场还不够繁荣，上海、南京等地均占到近50%，一个真正健康的房地产市场必须是二个市场的共同发育：一手房繁荣、二手房兴旺。
三、规划设计中的问题，缺乏地方特色。河南地处中原、黄河文化中华文明的发祥地，理应有丰富的文化积淀，应该有自己的文化特色，只是缺乏整理升华，并把这些升华的经典理念体现在小区的开发规划设计中。项目的规划设计应以市场定位为基础，以满足目标市场需求为出发点，但目前尚存在如下问题：
● 小区的规划仍有兵营的遗迹
● 只重单体，不重总体，只重户型不重组合
● 平面曲折凹凸过多，忽视抗震与节能
● 立面造型与色彩不协调
四、营销策划中的问题。认为营销就是促销，就是搞活动，打广告，降价打折，送礼品；认为营销就是包装，存在着包装偏离产品特色，形象包装千楼一面，营销策划缺乏对市场的整体把握和自身楼盘的挖掘。代理行业鱼龙混杂，整体素质欠佳，真正有实力、高水平的策划公司凤毛麟角，所以，致使一些楼盘既无营销理念的创新，又无营销手段的创新。
五、市场定位不佳。市场定位的正确与否，对项目的成败关系极大。定位是建立在市场研究的基础上的，是依据市场需求的特征而确定的，其目的在于为项目的方案策划制定依据。因而，市场定位程序必然包括市场研究，方案比较和效益评估。而目前不少开发商在项目开发前恰恰做的不太仔细，不能准确的做好市场定位，甚至是错误的市场定位，以致于楼盘销售困难就在所难免了。
六、物业管理的价值没有得到全面的体现
物业管理是房地产重要的一环，众所周知。但目前依然存在着业主与开发商都还没有从观念上得到彻底的改变，业主怕花钱，开发商认为是包袱，是累赘的问题。所以，目前物业管理依然停留在安保、保洁和简单的维修上。物管真正的价值应该是：
● 进一步丰富社区的文化内涵，使业主住的舒适，生活的安全、温馨
● 保值增值；通过完善的物管，该物业得到不断的升值
● 为开发商树立品牌、保持品牌起积极促进的作用
下半年以至明年及更长一些时候，郑州的房地产仍将会高速发展。今年五月七日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，再次明确提出要支持国内汽车业和房地产业的发展，以刺激国内经济增长，市委市政府也提出要加大投资力度，促进经济增长。从郑州市房地产市场发展的空间看也是巨大的，目前郑州中心城区建成区面积147.7平方公里，人口221万人，到2010年人口将增至300万，2020年将达到500万人，目前人均住房建筑面积22平方米，2010年将增至人均25平方米，2020年将增至人均30平方米，如此来算，市场的空间是很大的。
行业的发展趋势看法如下：
一、将更加关注健康
“非典”过后，消费者将更加关注健康
● 环境景观的均好性
首先要强调居住区环境资源的均好与共享；其次要强调归属领域的均好，也就是每家都能分配到一个较贴近的领域空间。因此，在规划设计时要弱化过去常设规模宏大的中心绿地的作法。那样虽然气势宏伟，但实用性较差，第三要强调的是居住物理环境的均好，要是每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔声和朝向，在规划设计时就要保证有效的日照间距，引导夏季主导风向的流通，阻挡冬季寒风的侵袭，隔绝外来噪音的干扰以及创造具有温馨、朴素和亲切的视觉环境。
● 室内空间的可改性
家庭环境和结构是变化的，生活水平、物质精神文化需求也在不断改变提高，因此，住宅具有可改变性是宏观的需要，也是符合可持续发展的原则，可改性首先应该提供一个大的空间，这样就需要合理的结构体系来保证。
● 排污管道的改进
排污管道是污物最集中的部位，一旦发生泄露，病毒和污染的散布速度会很快。下水道形成的“空气倒流”是最危险的，所以最好加大水封的深度，另外，将裸露的排水管与室内空气相隔绝，也是防止开裂污染的好办法。
二、目前为什么流行小户型
一是前几年流行大户型，小户型却成了市场空白点，这是为市场补缺。
二是近几年来进城务工和大专毕业生明显增加。河南省今年高校毕业生就多达15.6万人，有相当一部分愿意留在郑州工作，这是个不小的群体，但他们收入不高，家底不厚，所以那些总价位低的小户型成了他们的首选。
购房者以前买大房子往往是为讲阔气、比排场；现在买小房子是讲实用、图实惠，购房者更理性了。
但小户型也不能一哄而上，尤其是那些仅有20-30平方米的很小的单身户型，是一种过渡性的房型，决不能过多，否则也将是一场误会。
三、商业地产仍具发展潜力
中国加入WTO之后，零售市场获得了进一步开放，使外资企业加快了进军中国的步伐。到目前为止，全球50家最大的零售企业，已有40多家在我国“抢滩登陆”，据说也将有多家零售业，在郑州安营扎寨。
目前全国各地商业地产都十分走俏，这和商业经营模式的转变及个人投资行为有关。商业经营模式正在发生巨大的变化，传统单一的百货业已逐渐被多元化的商业业态所替代，出现了连锁超市、便利店、专卖店、折扣店，购物中心、大卖场，仓储式商场，商业步行街等各种形式新的商业业态，使得郑州商业用房的发展呈现空前高涨的势头，老城区的综合治理，旧城改造，新区拉大城市框架，都为商业地产提供了发展契机。
个人投资在当前银行利率下调，股市低迷，风险过大，个人办实业资金又太少的情况下，不少人选择了投资商业地产，“门面房可以富三代”的古话也使部分投资者目光瞄向商业地产，估计商业地产还会热一个时期。
四、产业化是必走之路
住宅建设必须走可持续发展之路，贯彻节能、节地、节水、节材与治理污染的方针，坚持以需求为中心就是要保护需求，培育需求和刺激需求，其关键是提高住宅质量，降低住宅生产成本，其根本出路是依靠科技进步和科技创新，加快推进住宅产业化现代化的进程。
住宅产业化的内涵是以住宅需求市场为导向，以科技进步为依据，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产，管理和服务环节联系为一个完整的产业系统，从而实现住宅产品供给、销售和服务一体化的生产组织形式。
产业化的步子一定会加快，这就要求开发商一定要做好这方面的思想准备。
五、结构体系的改变，必将带来全面的革新
砖石结构，砖混结构，一直占据着普通住宅的主导地位，但随着科学技术的
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
