什么是房地产专业调查
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日11:27
来源：南阳楼市网
对某些所谓的房地产行家而言，市场调查只是针对其"感觉"的论证。这既是郑州房地产界的尴尬之处，又是市场调查长期以来颇受非议的地方。但是毋庸置疑的是，专业的房地产市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。
房地产专业市场调查的真实价值
房子怎么盖？房子怎么卖？关键还在于房子怎么盖。怎么盖呢？要听市场说话，要听消费者说话。要进行深入的市场调研，注重前期定位。我们现在房地产的广告投入，占销售额的3%~5%。而市场调研只占0.05%，甚至没有预算，太恐怖了。殊不知，在欧洲的跨国企业每年用于市场调研的经费高达80亿美元；而在美国73%的企业拥有自己的调查机构，市场调研的费用就占总营业额的3.5%，如果我们投入较多的精力和资金在市场调研上，面对市场我们也许能够减少一些困惑和尴尬。
对发展商而言，开发什么样的产品，面对何种形态的市场，房子建了卖给谁，如何卖，这已经成为各家发展商倍感头痛的问题，以致于不断诉诸投标，依托代理行这些后期操盘的"智囊"来寻找方向。殊不知，这种所谓的招标是徒劳的，通过这种招标得到的报告亦是废纸一堆，因为专业的房地产市场调研应由专业的房地产市场调研机构来操作。
即便是发展商找到一家普通的市场调研机构，按照从定量调查到定性调查，从宏观到微观，从整体市场到区域分析，经过大量踩盘、统计、问卷、分析，由数据推导、心理揣摩，进而发展到趋势的判断，并依此对项目进行诊断、定位。因此，市场需求似乎就被定格下来。跟着下来，可行性分析、经济分析、现金流量等指标按照固定模式被炮制出来。普通调查机构按照上述程式操作下来，从理论上完美无缺，但真实情况是由此执行之后的结果却大相径庭，究其原因不外有以下几点：1、普通调查机构对房地产市场缺乏了解，调查针对性不强，内容太泛 2、普通调查机构对当前房地产市场缺乏自己的观点，盲目依从发展商的直觉判断，致使调查结果不具备市场客观性 3、普通调查机构对房地产市场资料积累匮乏，导致无法充分挖掘区域资源。
郑州的发展商在项目开发过程中，经常借鉴外地甚至国外的经验，但这些"泊来品"，怎样通过本地化的修正，特别是户型设计和规划设计，才能达到本土化的和谐，这里涉及到气候、地理环境、人口状况、文化心理及消费形态等等，这种模式的调查只有通过专业房地产市场调研机构针对市场空白领域和市场发展趋势进行深入的研究，才能充分了解和把握消费心理的变化，实现切合实际的市场融合。
房地产专业市场调查的特殊性
为什么说房地产调查必须由专业的房地产调查机构来操作呢？因为房地产作为一件特殊的商品，在调查执行过程中有其不可回避的特殊性：
一、发展商在千方百计的寻求好的项目，而滞后的、不真实的、实用性差的市场调研报告却会严重误导投资决策。
二、既然房地产不是普通商品，那么房地产的市场调研就要有专指性。例如：在一次房展会上，某发展商做的一个现场调查，很大一部分是对被调查人购买行为所作的统计。一般情况下，人们对房屋的需求是越大越好。但当你确认一个三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后，却出现起居厅30平方米，主卧室20平方米，再加上理想面积的厨房和卫生间，一定会大大突破首先确认的100平方米。原因在于调查表的设计不合理，不应出现面积实数误导的矛盾调查，这样的结果将直接导致发展商的判断失误。
三、个别房地产市场调查表内容设计要有前瞻性。关于超前设计的调查，譬如，钢结构住宅建筑设计，在郑州是不是超前设计？作房地产开发要有发展眼光，不能仅看到钢结构建筑比砖混结构建筑的建安成本高出近20%，还应意识到钢结构的环保性和未来的发展潜力，以及消费者的猎奇心理和对尊贵的追求，这样的消费心理会产生巨大的购买力市场。
四、由于房地产的供应是实实在在的，而流量（即消化）却因为假按揭这种不正常现象和内部认购这种客观存在现象而导致市场数据含有水分，因而调查统计必须站在中间立场，才能产生准确的数据
总之，房地产专业市场调查需要的是第一手资料，只有专业机构和权威机构的参与，调查结果才有可信度。
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