解析房地产专业调查
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日11:26
来源：南阳楼市网
某些所谓的房地产行家而言，市场调查只是针对其"感觉"的论证，这既是郑州房地产界的尴尬之处，又是市场调查长期以来颇受非议的地方。但是毋庸置疑的是，进行专业的房地产市场调查是发展商项目致胜的重要保障。
房地产专业市场调查的真实价值
房子怎么盖？房子怎么卖？是"盖"重要，还是"卖"重要？
笔者认为最关键的还是在于房子怎么来盖。怎么盖呢？要听市场说话，要听消费者说话，要进行深入的市场调研，作好项目前期定位。但据调查，目前郑州市房地产市场的广告投入费用约占其销售额的3%~5%，而市场调研费用仅占0.05%，甚至未加预算，对市场调研的重视程度不言而喻。殊不知，在外国的跨国企业每年用于市场调研的经费高达80亿美元；而在美国73%的企业拥有自己的调查机构，每年的市场调研的费用就占到其总营业额的3.5%，如果我们能将较多的精力和资金投入在市场调研上，面对市场我们也许能够减少一些困惑和尴尬。
对发展商而言，开发什么样的产品，面对何种形态的市场，房子建了卖给谁，如何卖，这已经成为各家发展商倍感头痛的问题，以致于不得不断的诉诸投标，委托代理行这些后期操盘的"智囊"来寻找方向。殊不知，这种后期的奔波徒劳往往得到的效果并不尽如人意，通过这种招标得到的报告仅是对楼盘后期营销的种种招数，与楼盘实际的情况有一定差距，并不能切实的解决楼盘实际所存在的问题，而这些问题往往是根本性的，即楼盘建造时的种种指标与后期出售时消费者的接受程度有所距离，从而导致销售出现困难。如果能将在后期的精力投入到前期的市场调研中，那么，到后期也就会少了更多的尴尬。
作好项目的前期定位需要有专业的房地产市场调研机构来操作。普通的市场调研机构，只能按照从定量调查到定性调查，从宏观到微观，从整体市场到区域分析，经过大量踩盘、统计、问卷、分析，由数据推导、心理揣摩，及对趋势作出判断，并依此对项目进行诊断、定位。但此时的市场需求似乎被定格下来，紧接着，可行性分析、经济分析、现金流量等指标则按照固定的模式被炮制出来。从理论上看完美无缺，但其预测则于实际执行之后的结果大相径庭，究其原因不外乎有以下几点：
（1）普通调查机构对房地产市场缺乏了解，调查针对性不强，内容太泛；
（2）普通调查机构对当前房地产市场缺乏自己的观点，盲目依从发展商的直觉判断，致使调查结果不具备市场客观性；
（3）普通调查机构对房地产市场资料积累匮乏，导致无法充分挖掘区域资源。
郑州的发展商在项目开发过程中，经常借鉴外地甚至国外的经验，但这些"泊来品"，怎样通过本地化的修正，特别是户型设计和规划设计，才能达到本土化的和谐，这里涉及到气候、地理环境、人口状况、文化心理及消费形态等等，这种模式的调查只有通过专业房地产市场调研机构针对市场空白领域和市场发展趋势进行深入的研究，才能充分了解和把握消费心理的变化，实现切合实际的市场融合。
房地产专业市场调查的特殊性
为什么说房地产调查必须由专业的房地产调查机构来操作呢？因为房地产作为一件特殊的商品，在调查执行过程中有其不可回避的特殊性：
（A）发展商在千方百计的寻求好的项目，而滞后的、不真实的、实用性差的市场调研报告却会严重误导投资决策；
（B）既然房地产不是普通商品，那么房地产的市场调研就要有专业性。例如：在某次房展会上，发展商做了一个针对消费者购买行为的现场调查。问卷的最初目的是想确认一个三口之家的理想住房为100平方米左右的三居室，但实际问卷上却出现了30平米的起居厅、20平米的主卧室等等选项。而在一般情况下，人们对房屋面积的需求倾向于"大"的选项，这样调查出的结果就大大超出了100平米，与当初的设想大相径庭。之所以出现这样的原因在于调查表设计的不合理，出现了问卷面积与实际不相符，进而误导消费者的矛盾调查，这样的结果会直接导致发展商的判断失误；
（C）对于个别的房地产市场调查表，内容设计还要有前瞻性。比如关于超前设计的调查：钢结构住宅建筑设计，在郑州是否适用？作房地产开发要有长远的发展眼光，不能仅看到钢结构建筑比砖混结构建筑的建安成本高出近20%，还应意识到钢结构的环保性和未来的发展潜力，以及消费者的猎奇心理和对尊贵的追求，这样的消费心理会带来巨大的购买力市场等等；
（D）由于房地产的供应是实实在在的，而流量（即消化）却因为假按揭这种不正常现象和内部认购这种客观存在现象而导致市场数据含有水分，因而调查统计必须站在中间立场，才能产生准确可靠的数据。
总之，房地产专业市场调查需要的是第一手资料，只有专业机构和权威机构的参与，调查结果才有可信度。
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