成本控制在房地产项目开发的应用
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日11:01
来源：南阳楼市网
一、房地产开发成本构成
房地产项目开发牵涉的因素很多，项目投资成本从不同的角度有不同的分法，但从一个具体的房地产项目开发来看，项目投资主要包括以下六个方面：
1、咨询营销费用：主要包括项目前期研究及可行性研究、项目策划、销售策划、广告、项目公关及公司日常运作等开支。
2、工程建设费用：主要包括工程勘探、场地平整、工程规划设计、工程施工造价、工程监理、施工配套等方面的开支。
3、土地征用费用：包括标准地价、拆迁或安置补偿、相关的土地税费等。
4、资金成本：主要包括各项借、贷款等融资费用及各项保险开支等。
5、税收各种行政性收费：包括营业税、城市建设税、印花税等税收和房地产开发管理费、施工执照费、教育附加费等行政性收费。
6、不可预见开支。
在项目总投资中，以上几个方面的费用开支会因开发项目的规模、开发性质、用途及项目所在地区等因素不同而呈现出不同的比重。一般而言，再具体的成本构成中，地价约占30％-40%,设计费用约占3％-4％，工程建设造价约占40％-50％，策划营销成本约占成本的3％-5％，其余为资金成本和各项规费税收。从各项目成本的比重可以看出，成本控制的重点依次为：建造成本、地价、资金成本各税收规费、策划营销成本、设计成本，这为实施成本控制指明了工作方向。
二、成本控制的途径
房地产项目是开发是智力密集型活动，项目成本的控制既离不开参与开发过程的每一位员工，又有赖于公司机制的改进和完善。如何结合房地产公司的职能部门设置，建立相关的运作机制和激励机制，将成为成本控制实施的核心工作。
A. 提高员工的成本意识
成本控制是一项有组织的活动，成本控制的每一环节都是由人来实施和控制的。参与控制的员工素质是极其重要的，员工素质高低都将直接影响成本控制的好坏，在某种程度上，成本控制效果的好坏是企业文化层次高低的折射与反馈。因此增加企业凝聚力，弘扬企业文化，提高公司员工的参与管理意识和专业素质将是实施好成本控制的有效方式。
B. 建立成本控制的运行机制
现代化的成本管理的环节一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核七个环节。这七个环节关系密切，互为条件，相互促进，构成了现代成本管理的全过程，在这个过程中，成本控制又是现代化成本管理的中心环节。
在企业内部建立成本控制成本的运行机制，形成完善合适的成本预测、成本核算和成本监控体系，对项目的盈亏及时显示和反馈，是成本控制的关键所在。从一般的房地产开发公司所设立的几大职能部门来看，可以充分利用公司内部现有各部门，进一步强化其成本控制过程中的职能，形成合适的成本控制运作机制，逐步为公司实施长期有效的成本控制提供组织保证。
（1） 改善公司内部管理，强化成本支出审批制度、明确各部门在成本控制过程中的作用，理顺部门之间的工作程序。负责规划设计、工程建设、材料采购的各个部门应与财务部门建立良好的协作关系，相互配合，将开发成本控制在设定目标，同时进行不断的沟通，研究成本降低的措施。
（2） 由财务部门根据不同的项目，设立专门的账户，进行单独的收支核算，避免将不同项目的收支与公司的收支混为一体，不加区分。（此条并不妨碍公司在资金运营上的统一调度）
（3） 由合同预算部强化对工程费用的预算控制，在拟订的施工预算的基础上，将各项预算指标落实到工程部的各个专业。并随时监控工程建设中成本发生的动态状况，掌握成本超支的实际原因。
（4） 工程部加强对各专业预算指标的掌握程度，进一步熟悉相关的合同文件、施工图纸，对生产设计变更、工期调整、施工队伍调整等方面进行一定效果比较，力求在满足要求的技术条件下降低成本费用。
C.建立切实可行的成本控制激励机制
对积极采取措施降低成本的各部门或个人进行适当比例的奖励，将这种措施制度化，从而奖励铺张浪费者罚、精简节约者奖的激励机制。鼓励员工提出合理化建议和大胆创新，采用新工艺、新材料、新思路进行开发经营，提高全员参与的积极性。
三、 房地产项目成本控制的时间切入
控制项目投资，节约各项成本是与房地产项目开发的各个阶段紧密相连的。房地产开发过程一般可分为项目前期阶段、项目建设阶段、项目后期阶段。
（1） 项目前期阶段
该阶段可分为两个过程：首先是项目研究和定位阶段。通过不断留意和考察房地产市场情况，寻求投资机会，确定开发项目，并对该项目进行科学的市场调查，正确的前期评估，做出可行性研究。对项目进行准确可行的定位后，即转为规划设计过程，开发项目的两阶段或三阶段规划设计工作是其主要内容。通过规划设计、项目产品定位、各项技术经济指标、工程技术方案、结构形式等均逐步明确具体化，并直接影响甚至决定了后续的建筑施工配套等工作。
（2） 项目建设阶段
项目建设阶段的主导工作是在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目保质保量按时完成并投入使用，这一阶段的投资主要表现在按既定的各专业施工图实施的工程造价上。
（3） 后期阶段
在工程建设后期，主体工程基本竣工后，开发商要组织各相关部门对工程进行详尽细致的检查，及时修补可能的质量缺陷，做好室内外环境建设，防止工程交付使用后再发生不必要的费用。
尽管开发过程中的某些工作会提前或交叉进行（如营销工作），但从上述三个阶段前后顺序的关系及相应于各阶段的主要工作内容所产生的开支情况可以看出，控制成本节约投资的阶段不同效果不同。在项目决策顺利进行至建设完成的全过程中，前期决策对项目投资影响程度最大，可达到95％--100％，初期阶段对项目的投资影响可达75％--95％，施工图设计阶段的影响为25％--35％，而施工阶段对项目的投资影响程度在10％以下。在设计阶段虽然为进行方案优化费用投入有所增加，但节约项目投资的可能性和节约投资额度最大，而施工阶段是建设费用消耗最多的时期，但由于工程项目规模、功能、效用等均在设计阶段形成，故节约投资的重点在于精心组织施工、加大工程进度，挖掘各方面潜力，避免工程延误及返工，节约资源消耗。
四、 应当注意的几个问题
作为企业经营管理工作的重要部分，成本控制与企业的整体工作紧密相关，因此成本控制的实施不可避免的引发出应注意的问题。
1、从企业经营战略的角度出发，成本控制与企业经营活动、管理措施战略选择密切相关，将成本控制重心过分聚集于成本本身，有可能引发成本控制措施的实施和企业战略选择之间的冲突。因此，成本控制必须以不损害企业基本战略的选择和实施为前提，并要有利于企业管理措施的实施。
2、成本控制的连锁影响。影响成本的因素有外部环境与内部因素，这些因素将重点聚集在成本动因、时间、质量、效果诸方面，成本的变动必然会影响到其他指标的变动，一个部门、一个环节对低成本的企求有可能导致其他部门、其他环节以更高的成本为代价。比如选择成本的施工队伍往往导致工程质量的不合格，增大返工修补的可能，拖延工程进度，从而影响楼盘整体营销计划，增加工程资金成本，进而丧失项目的有利条件，增大项目的风险。如此的工程实例在业界内是不难发现的。
3、企业对成本控制的重视程度。一个企业的成本控制能否取得成功，往往取决于企业领导对成本控制的重视程度，离开企业领导的重视和有效的支持力度，再好的成本控制制度也形同虚设，难以凑效。
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