房地产开发企业怎样做好前期投资控制
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日10:59
来源：南阳楼市网
住宅作为一种特殊的商品，对一个家庭来说是绝对举足轻重的投资，对个人来说，也许是一生中最重要的消费之一。调查显示，高达65％的人认为所在城市的房价偏高，29.4％的人认为适中，只有5-6％的人认为房价较低。这说明，目前的城市房价与广大居民的支付能力及收入预期相比还是偏高的。在这极度发酵了的房价中，一次性70年的土地转让费、建安费、市政设施及各种税费占了很大一部分，但对于房地产开发商来说，税费是他们所无法控制的，要想降低建房成本，从而房价更有竞争力，就只能从自身的可控因素上想办法了。
一、 从设计阶段降低房价
房地产开发过程主要可分为规划设计、工程施工和竣工结算三个分阶段，过去往往将控制工程成本的重点放在后两个阶段上，将降低商品房成本局限在降低工程的实物成本（即工程造价）上，而忽略了商品房设计阶段在控制工程成本，降低商品房造价上所起的重要作用。
有资料显示，在项目决策及设计阶段，影响工程投资的可能性的30％--75％，而在施工阶段影响工程投资的可能性只有5％--25％。显然，项目的决策及设计阶段，是工程投资控制的关键阶段，在项目决策之后，控制投资的关键在于科学的设计。设计图纸一旦完成，项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型等就确定了，项目投资额也基本确定了，因此，在确定中标方案后，开发企业仍有必要汇集开发、预算、工程管理和营销部门的专业人员，共同对中标方案再次提出优化意见，进一步提高设计的经济性和合理性。
开发部门和营销人员要根据市场的需求情况，及时调整户型、面积和标准、并应用价值工程理论（就是价值=功能/成本），在成本不变或略有增加的条件下，通过房屋功能的再优化设计，进一步提高房屋功能，增加产品价值。
设计人员首先要树立经济核算的观念，扭转以往存在的设计保守和重技术、轻经济的偏向，以及把如何降低工程造价看成与已无关的思想。设计中应认真做好方案的技术、经济比较，在降低和控制工程造价上下功夫、改变过去?quot;画了算"为现在的"算着画"。工程技术人员要积极参与设计各个阶段的评析，注重资料的积累，当预算超出概算时，双方应共同找出原因，提出合理化方案，以达到不突出工程造价限额之目的。同时还需要在保证工程功能要求的前提下，挖掘设计人员的最大潜力。在有限的资金条件下做出最优秀的设计。限额设计并不是一味强调节省开支，而是务求在最省的投资条件下使项目获取最大的经济效益，少花钱，办好事。
要改变以往设计费依据工程造价来取（即设计费与工程造价成正比）的旧传统，制定合理的设计费制度。在旧制度下?quot;肥梁、胖柱、深基础"等时有发生，原因在于，一来设计费可以随工程造价的提高而水涨船高；二来结构的安全系数变大了，而这过大的安全系数是完全没有必要的。只有改变这一制度，建立新的设计取费制度，才能充分调动设计人员优化设计的积极性、降低工程造价，在可能的情况下，可以采取设计招投标制。
二、 搞好招标投标
招标是控制重要手段，实行工程建设从设计、施工、设备、供应、监理等全方位、全过程的招标、择优选择，切实杜绝工程招标过程中的不正当竞争行为，从而进一步规范建设市场。
招标投标是一种复杂的竞争性贸易方式，是一个严肃的法律行为，它要求招标业务人员对招标程序、招标技巧特别精通，还要了解法律、金融、经济、外贸等知识，因此必须由专门的人员来执行，否则容易产生法律纠纷，在具体招标投标中应注意做好以下几个方面的工作：
1、招标文件的正确编写
因为招标文件是建设项目施工招标工作的核心，它不但是编制标底和投标企业报价的重要依据，而且对评标、决标、签订承包合同、拨款、材料设备供应方式、差价处理和竣工结算等都起着指导性作用。因此，招标文件内容直接关系到招标工作效果，也直接影响工程的投资。在招标文件中应凶手以下内容：招标工程综合说明，招标方式及对分包单位的要求，钢材、木材、水泥等主要材料设备的供应方式，材料价差的处理办法，工程款项支付方式及预付款的百分比，对现行合同文本、内容需修改和增加的款项，投标须知，业主认为必须向承包商明确的问题等。
2、标底的合理性
标底反映的是建筑工程产品的价格，而不是市场行情价。它主要根据现行的国家定额、费用、材料价格、设计工程量等规定计算出来的。以施工能力作为标底，应该说是体现公平竞争原则，符合市场经济的基本规则。但是我们的实际招标投标工程中，标底与建筑产品的价值背离程度太大。究其原因，主要是由于编制标底时间紧，工作粗糙或编制人员素质低，工程量计算不准确，定额与材料价格选用不合理等。因此编制标底必须给予足够的时间，同时必须由具有相应资质的单位编制。
3、投标报价的规范性
投标报价是施工企业对工程项目的自主定价，体现了企业的自主定价权。企业自主定价必须建立在企业的自我成本的测算基础上，反映的是企业的"个别劳动时间"和"社会劳动时间"的有机结合，投标报价应建立在此基础上。同时，工程招标应体现"统一量、指导价、竞争费"这一基本指导原则，不能任意压低工程直接费和背离定额计价依据，否则一旦中标，受损的不仅是承包商，业主的损失更大。
4、评标规则的公正性
评标定标是招标工程最关键的环节，要体现招标的公平合理，必须要有一个公正合理、科学先进、可靠性强的评标办法。由于部分地区建筑市场的无序竞争，使得招、投标在评标过程中表现出的明显不规范性及不公正性能应加以杜绝。
三、 加强施工前的投资控制工作
1、认真审查施工图
通过认真审图，对施工图纸中在技术、经济方面不合理部分和错、漏、碰、缺部分，向建设单位和设计单位提出意见和建议。对大型工程、复杂工程和重要部位还应组织力量进行审图。这肃做可以达到以下效果：
（1） 通过合理化建议改正施工图在技术、经济上的不合理或错误，这肃不仅有利于保证工程质量，也有利于节约工程投资。
（2） 通过合理化建议可使图纸中的错误清除在施工之前。避免施工返工造成索赔事件发生。
（3） 经过认真审图，各专业监理工程师全面熟悉图纸，便于以后的过程控制。
2、 全面掌握现场情况
要全面了解工程的情况，包括各参建单位及组织机构，现场的地形地貌及地下情况、周围环境情况、临建布置情况、承包单位的人力、物力、财力等生产要素的情况等等，并做出进场调查报告。虽然在施工过程中上述各种情况会有很多变化，但是全面了解和掌握原状况，对日后处理各参建方的经济关系问题，搞好投资控制都有圈较大好处。
3、 认真审核施工组织设计（施工方案）和施工进度计划
审核施工组织设计和施工方案，不仅是保证工程质量和进度的重要措施，而且也有利于承包单位节约施工成本、有利于建设单位节约投资。
4、 编制工程控制概算
由于当前许多工程是"三边工程"，施工招投标工作滞后于施工。施工开始前往往只有双方草签的承包协议，其中涉及到的经济条款都是原则性内容。针对这种情况，一方面应根据承包协议的有关条款签订一些具体的经济协议，作为今后承包合同文件的一部分，以利于施工期间投资控制的操作。另一方面若承包单位不能事先报送工程预算，应要求监理工程先于施工、编制工程控制概算。这样，在审核承包单位申报的月完成工程量和工作量时，能够做到心中有数。
从以上分析看，可以认为，把优化设计、搞好招标投标、加强施工前的投资控制这几个方面做好了，将极大地促进投资控制工作，有效地解决目前较普遍存在的概算超估算，预算超概算，决算超预算的问题。应该说，其具体操作是可行的，潜在效益是显现的，关键是能否大胆实践和善于创造性探索，如果能将工程项目投资控制工作做好，将会完善建筑市场机制，添画一道亮丽的风景线。
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
