浅谈住房二级市场的折射效应
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日10:52
来源：南阳楼市网
2002年元月1 日，郑州市政府颁布实施了《住房二级市场管理办法》，把搞活住房二级市场放在了一个重要高度，拉开了激活住房二级市场的序幕。2002年政府给我们提供了一个非常可贵的发展机遇。激活住房二级市场，充分释放住房二级市场能量，建立住房一、二级市场联动链条，显得尤为必要。可以预见：2002年的郑州楼市是一个竞争加剧，挑战严峻的年度。我们不难看到这样一种局面：
2001年郑州楼市近270万平方米的房屋入市,为2002年增加了巨大压力；
2001年郑州楼市240余万平方米的消化，已使郑州楼市有了"不良"反应；
2002年规模开发的脚步，步速不减，将会使郑州楼市呈?quot;肚胀"病态；
2001年郑州房价继续缓升，使外地大多目标客户群项背兴叹，外地市的人均收入与郑州差异很大，购房入户政策在一定时期内还是"镜中烧饼"不能快速解饿；
2002年大环境的宽松，小环境的瓶颈矛盾突出。
2002年郑州楼市路在何方？是听天由命，还是自寻良方呢？
我认为：郑州的购房目标客户群尚有盲区，最大限度地挖掘本土客户方为上策。
加快住房梯级消费，开挖卖旧买新、卖小买大、卖次买好、卖远买近渠道，放开搞活住房二级市场，充分发挥住房二级市场折射效应，成为燃眉之急。
活跃的二级市场可以折射多方面效应，表现在：
1、可以烘托市场气氛，提升住房一级市场人气。
2、可以加快居民消费结构升级，使无房者买旧房、小房，有房者卖旧房、小房，买新房、大房、好房，为住房一级市场输送更多的购房客户。
3、郑政〖2001〗14号《住房二级市场管理办法》规定：除特困企业外，其它单位停止自建住房和职工集资建房，加快住房分配货币化，引导职工通过市场解决住房问题，为郑州楼市输入了气脉。
4、外地客户视其经济实力在购买商品房尚为困难的情况下，先行购买二手房，可以催生二级市场客户向一级市场靠拢。
5、可以催化中介公司的活跃，同时担负起代理商品房和二手房的重任，为各房地产开发公司开辟更多的销售渠道和市场连接点，发挥交易中心公证作用，以房屋超市为平台，建立起开发商、批发商（交易中心）、中介商的销售链条。
2002年我们要对317家房地产中介公司进行彻底整顿，视其经营、信誉等分类做出保留、取缔、限期整改处理，对中介人员全面进行培训，持证上岗，建立"四统一"制度，即：统一管理、统一收费标准、统一行为规范、统一代理合同，真正培育出一支可信度高、经营能力强、市场服务到位的中介队伍。同时建立三个房屋超市，并将其引入场内规范经营，利用他们经营灵活、信息收集快、折射能力强的特点，使其充分发挥活跃住房二级市场的主导作用。
6、建议各开发企业应注目新旧房屋的兑换业务，将产品开发与中介服务并重，互利互动，广泛开展以小换大，以旧换新业务，房屋变现应成为一大卖点。
目前，郑州楼市底气不足，一级市场涨跌无序、一花独放、孤掌哀鸣，陷入自我欣赏的误区；而二级市场谋身乏力、摇尾乞怜、供求错位，走进黎明前的黑暗。一、二级市场楚河汉界，对峙相望，这是郑州房地产的悲哀。
一个完整的市场应是一、二级市场的有效组合，相互烘托，交相辉映的市场。2002年，如何使二级市场真正激活，助推一级市场，我认为还必须导入几味元素：
1、全面贯彻落实郑政〖2001〗14号文件精神，把政府减税、部门降费、简便交易手续、加快办证速度落到实处，加强对中介公司的管理，彻底整顿中介队伍，把展示展销、评选评优、发布信息等统一到一个有序的轨道上来，净化市场空气，营造良好的经营环境。
2、建立中介公司信息共享系统，解决供求渠道瓶颈影响问题。
3、广开入市房源，增大低价位二手房供应总量，平抑二手房价，对接供求错位。
4、全面启动二手房按揭贷款业务，激发居民购房升级热情。
5、放开外地人在郑州购买二手房入户政策，吸收外地市中低收入者支持郑州楼市。
6、尝试推行"房屋寄?quot;业务，解决以房解急问题，弥补市场缺陷，完善市场功能。
"一花独放不是春，两花怒放惹人醉"，在郑州楼市一级市场金鸡独立，形单影只之时，激活住房二级市场，发挥"引擎"作用，充分释放二级市场的折射作用，形成一、二级市场联动，有着非同寻常的意义。"忽如一夜春风来，千树万树梨花开"，我们要把远虑近忧结合起来，放眼外地客户，发掘本地目标群，相信2002年还将有一片蔚蓝的天空。
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