郑州市房地产市场2001年形势分析及2002年走势预测报告
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日10:44
来源：南阳楼市网
一、2001年郑州房地产市场综述
随着我市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。2001年郑州楼市呈现快速发展的良好态势，市场投放强劲，消费者需求旺盛，广告市场异彩纷呈，市场管理日趋规范。整个房地产市场平稳而不失高潮，繁荣又不失冷静。
1、市场投放情况：
2001年全年批准各类商品房预售项目139个，建筑面积267.36万平方米，分别较去年增长51.0％和51.5％。其中：住宅241.5万平方米，占预售总量的90.3％，较去年同期增长45.4％，非住宅25.85万平方米，占9.7％，较去年同期增长150.2％。住宅中多层住宅批准预售面积170.65万平方米，占预售总量的63.8％，高层住宅62.7万平方米，占预售总量的23.5％，别墅8.16万平方米，占预售总量的3.0%；非住宅中办公用房批准预售面积2.59万平方米，占预售总量的1.0％，商业用房23.26万平方米，占8.7％。
从分区域投放情况看，金水区投放量达158.04万平方米，占总投放量的59.1％，占据郑州楼市大半江山，二七区为50.23万平方米，占18.8％，中原区32.02万平方米，占12.0％，管城区27.07万平方米，占总投放量的10.1％。
2、市场销售情况：
2001年郑州各类商品房建筑面积245.77万平方米，分别较去年同期增长22.6％。其中住宅销售面积227.48万平方米，占总销量的92.6%，较去年同期增长19.1％，非住宅18.29万平方米，占总销量的7.4％，较去年同期增长93.1％；住宅中多层住宅销售167.87万平方米，占总销量的68.3％，高层住宅57.54万平方米，占23.4％，别墅2.07万平方米，占0.8％。非住宅中商业用房销售11.86万平方米，占总销量的4.8％，办公用房5.02万平方米，占2.0％，其它用房（车库、地下室）为1.41万平方米，占0.7％。
从各区域销售情况看，金水区销售各类商品房140.75万平方米，占全市总销量的57.3％，其它区域平分秋色，管城区37.74万平方米，占15.4％，中原区35.0万平方米，占14.2％，二七区32.27万平方米，占13.1％。
3、成交价格情况：
2001年多层住宅均价1796元/平方米，较去年同期上涨了5.7％，高层住宅均价3195元/平方米，较去年同期下降了18.0％，经济适用房均价1263元/平方米，与去年同期持平，别墅均价3287元/平方米，较去年同期略升了2.5％，办公用房3272元/平方米，较去年同期上升了13.2％，商业用房6618元/平方米，较去年同期上涨了31.4％。
从各月价格变化走势看，2001年郑州市住宅全年均价为2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增长至年末的2153元/平方米，平均每月增长1.1％，非住宅全年均价为5624元/平方米，由岁首的3368元/平方米，迅速增长至岁末的7226元/平方米，平均月增幅为7.2％。整个房地产市场价格呈温和上扬之势。
4、市场交易情况：
2001年全年完成房地产抵押登记金额209.6亿元，较去年同期增长75.1％，交易过户金额41.66亿元，交易过户面积437.96万平方米，较去年同期增长8.47％，其中：私房交易13.37万平方米，房改房上市4.35万平方米，房改售房185.35万平方米。
5、市场管理情况：
2001年全年共审批房地产广告1199起，较去年同期增长72.3％，《商品住宅使用说明书》和《商品质量保证书》发放量达4.2万套，使用率达100％；全年共查处未经审批刊发广告77起，无证售房3起，有效地维护了市场秩序，保护了消费者的合法权益。
6、广告投放情况：
2001年全年共刊发报纸广告3912起，投入资金达6917.7万元。其中：《大河报》1299起，占刊发总量的33.2％，《郑州晚报》670 起，占刊发总量的17.1％，两份大报的房地产广告占到投放总额的71.4％。
从市场数据上可以看出2001年的郑州楼市呈现以下特点：
1、大盘引领市场
在2001年批准预售的项目中，建筑面积超过5万平方米的楼盘有17个，仅占开发项目的12.2％，而批准预售面积达123.8万平方米，占到了总量的46.3％。在销售量排行榜中前二十位的公司全年销售量达到了99.40万平方米，也占全市总销售量的近四成。开元、建业、中方园等一批项目的运作引领郑州楼市进入"大盘时代"。
2、按揭贷款有力支持个人购房市场
2001年前三季度郑州市个人消费贷款达52.3亿元，比去年同期增长93.7％，其中很大一部分是个人住房信贷。据统计，2001年个人购房占到96.8％，较去年同期又增长了近一个百分点，按揭比例达67.5％，较去年同期上升18.7个百分点，而外地市在郑购房比例也有所提高，达42.1％，较去年同期提高2.8个百分点。
3、高层住宅份额增加
2001年共批准预售高层住宅项目25个，建筑面积62.7万平方米，较去年同期增长67.1％，销售57.54万平方米，较去年同期增长114.1％，占总销售的23.4％，较去年同期上升了10个百分点，成交均价3195元/平方米，较去年同期下降了18％。根据需求弹性分析，当高层价格每降低一个百分点，会带动高层销量的增长，其销量上升幅度会大于其价格下降幅度，可以说，价格是制约高层销售的主要障碍。
4、别墅市场异军突起
从今年初"家和万世"开始，郑州别墅市场日渐向"平民化"发展，由联排式到叠加式，开发商在物业形态、价格等都尽可能地使更多的消费者所接受。特别是下半年，多个别墅项目一涌而上，令人目不暇接。2001年别墅批准预售项目5个，开发总量达8.16万平方米，是去年同期的24.5倍。另外还有一些别墅项目有的在洽谈，有的在规划，尚未掀起盖头。而2001年别墅销售82套，建筑面积2.07万平方米，同比增长256.5％和109.1％。
5、商业用房量价提升
城市规划与改造带来了商业用房销量的增加，而市中心地价的因素也使商业用房的价格提升，?quot;中凯城市之光"、"长江城中城"、"德化街商业步行街"、"汇龙城"等等，全年共销售商业用房11.86万平方米，较去年同期增长95.4％，均价6618元/平方米，上涨了31.4％。
6、区域优势明显
金水区做为河南省的行政区，区域面积大，经济发展迅速，居民收入相对较高，加之地块因素使该区域内楼盘总量和规模较大，市场投放量占到全市总量59.1％，且各类档次的楼盘均有，消费者选择余地大，加上政府"北进东移"的规划战略目标已深入人心，2001年有57％的客户选择金水区作为其居住投资的主要区域。
7、展会经济凸现
一年两度的房屋展示展销会无疑是郑州楼市的大阅兵，无论从规格、规模、水平上一次比一次好，其初步形成的展会经济对郑州房地产市场的影响不容忽视。一方面，房展会带动了家庭装饰、建筑材料、厨具、卫生用品、模型景观制作等等诸多行业的发展；另一方面，开发公司更注重房展会的效应，通过展会充分展示企业形象与实力，把握销售节奏以积累有效客户。从今年整体新盘的上市量和广告投放量来看，季节性特征较为明显，其峰值均出现在春秋两季房展会前后。四、五和九、十月四个月的市场投放量和广告投放额分别占到全年总数的63.5%和45.1 %。
二、2001年郑州楼市新动态
（一）、理论探讨蔚然成风
2001年下半年郑州楼市各种论坛会一个接着一个，《对话中原-超越房地产高峰论坛》、《中原财富论坛》，还有一些企业自行举办的，如华丰的《战略发展研讨会》、鑫苑的《中国优秀文化与现代企业管理论坛》、《房地产策划与郑州城市发展》等，都聘请了外地或本地房地产名家前来讲授。各种论坛所带来的最新的房地产政策和全新的经营理念，有力地促进郑州楼市的蓬勃发展。
（二）、各大媒体推波助澜
郑州的五大报纸媒体的楼市专版在楼市中起到积极推进作用，让消费者多视角、多方面地了解房地产项目，各媒体的看房直通车更是让消费者直观地了解楼盘的情况；而《郑州晚报》的中国（河南）房地产成功经营模式推介活动、《大河报》的楼市十年发展巡礼、《城市早报》的十大精品楼盘推介活动、《河南商报》的2001新盘探营、《东方家庭报》的十大明星楼盘评选活动等民间的各种评选活动则使人眼花瞭乱。
继报纸、电视之后，广播、杂志也开始涉足房地产行业，使房地产行业宣传由平面化向立体化扩展，传统媒体----报纸占据绝对优势，灯箱、路牌广告占有一席之地，公交、杂志广告随处可见，电视广告显著增加，广播广告异军突起，使房地产广告宣传更加多元化，而且出现了洋洋洒洒的媒体楼书，都深深触动了郑州楼市。
（三）、营销方式多样
1、"内置式"品牌输入联合
市场竞争的激烈，使一些有一定资金实力的房地产开发公司积极引进外援，与外埠知名企业合作进行强强联合，或引入外脑进行项目策划包装，上海经纬行、美国SWA景观设计、王志纲、冯佳、王纲等等，表明房地产开发模式更加倾向于资源的优化整合，对树立楼盘的品牌形象，提升楼盘的知名度起到一定的推动作用，同时也是本地开发企业学习先进服务理念和管理经营模式的大好机会。
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