开发商忙什么？圈地！ 房地产业再度“疯狂”？
编辑：南阳楼市网
2005年01月04日10:37
来源：南阳楼市网
开发商忙什么？圈地！
上海置业、万科、华润置地、中华企业、中国海外、合生创展等几家上市公司的土地就超过63平方公里。按照北京1:2的平均住宅开发容积率计算，这些土地会有近1.5亿平方米的住宅产生，其总量相当于全国1年商品房（包括住宅、公建）的竣工量。
地产大鳄在争什么？房地产是热还是出现泡沫。
在“博鳌21世纪房地产论坛2002届年会”上，万科董事长王石针对北京新华远董事长任志强的“今后一两年内房地产不会出现过热”的观点提出，圈地泡沫和投资过热已经出现。
投资银行巨头说了什么？已经出现泡沫。
摩根士丹利董事总经理兼首席经济分析师谢国忠，内地房地产已经出现泡沫，如果泡沫爆破，将对中国的国内生产总值和金融系统造成影响。
中国房地产市场化10年之际，围绕中国房地产，太多的判断，太多的动作都显山露水了。而对从上世纪90年代初宏观调控走出来的房地产人，“圈地”和“泡沫”都与一个形容词很近：疯狂。
“圈地”方式转变
一份旨在减少暗箱操作土地购买的文件，导演了一场疯狂的“圈地运动”。
十年前的“地产泡沫”，成就了一小部分人，如王石、冯仑等，也让许多发展商死得很难看。海南至今未处理掉的100多个、300多万平方米的“半拉子”工程和烂尾楼盘就是很好的例证。当然，那次的“圈地”热不如说是“倒地”热，全民齐上阵。不过，自那以后，似乎谁也不愿再提土地及土地交易。
然而，随着市场的不断规范，房地产业走出低谷，进入新的、快速的发展阶段，土地交易很快又浮出水面。王石就曾多次在公开场合说过，万科要投巨资来买地，增加土地储备。
王石的话音落地不久，5月初，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。该规定指出，自今年2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖挂牌方式出让。这份旨在减少暗箱操作土地购买的文件，导演了一场疯狂的“圈地运动”。其中最盛的，当属珠江合生最近在天津签下了一块18000亩（12平方公里）的开发用地。
“应该说，这次的圈地运动是和国家政策分不开的，里面有投机的成分。”一位不愿透露姓名的发展商说，“但对于大公司，特别是上市公司来说，他们的财务比较透明，又讲业绩，因此拿地、开发产品比较慎重。毕竟用的是股东的钱。”其实，有大量的土地到了像万科、合生创展等这样的公司手中是件好事。因为，土地是稀缺资源，他们不会去倒地，而是会做出适合这块土地的产品来。比如万科“用了3年的时间才想清楚那块4000亩的土地该做什么”，就是一个很好的例子。
房价不升反降？
各地房地产价格与价值比未超过警戒线。
著有《泡沫经济与金融危机》一书的经济学家徐滇庆教授认为，判断房地产是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋价格上升速度有多快，交易笔数有多少，买卖目的是否正常。
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出，房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来，房地产价格与价值比没超过“2”，就不是泡沫。从目前情况看，各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。
用这种方式，我们来看看平均房价高居全国榜首的北京的几个热点区域，其房屋的实际价格与理论价格比：亚运村地区为1.09，中关村(相关,行情)为1.31，CBD为1.01。虽然都大于1，但与预警点2还是相差很远的。另据北京市统计局最新公布的数字，截至8月底，北京市商品住宅每平方米平均售价比上年同期降低近130元。
从股市的情况看，业界所关心的房地产上市公司金地和万科，在公布中期业绩出现销售放量的情况下，公司的纯利润反而下降了。“如果万科的业绩都下降了，其它的房地产公司生存也就比较困难了。”10年间，一直关注着“万科”成长的中经证券北京营业部首席分析师胡戎说，“万科平均每个项目的收益率在15%-20%间。连这种收益率属于中等偏下、市场运作比较规范的公司利润都在下滑，其它公司就可见一斑了。”他认为，这主要是房价下降的结果。市场的平均交易价从1999年的5500元/平方米，下降到了目前的4300元/平方米。
房地产的投资额与土地价格密不可分。如果圈地的成本过高，其投资额就会狂涨。北京大学光华经济管理学院经济系主任崔建华认为，出现泡沫的另一个征兆就是开发投资过热。从国际经验看，经济增长速度与房地产开发投资的增速比为1:1.4，中国可能会更高一些。而1993年我国的经济增长速度为13.4%，房地产的开发投资增速却达到了124.9%。
90年代末期的转制曾将房地产业送入高位运营的轨道。自1998年房地产开发投资回升后，一直保持25%左右的增长率。今年前6个月，开发投资增幅创下4年来的新高，达到了32%，但据国家统计局的最新统计数字表明，房地产开发投资增速开始稳步回落。今年1-8月份，房地产开发投资同比增长30.0%，增速比前7个月回落0.7%。其中，商品住宅投资增速回落1.2%。但商品房销售速度继续加快，1-8月商品房销售额2157亿元，同比增长25.3%，比前7个月增速提高2.9%。
泡沫温床还存在吗？
自身素质提高、政策的监管都会抑制过热。
房地产是资金密集型行业，这就决定了它对于资本市场依赖程度很高。在中国建立股票市场的初期，仅有的几十家上市公司中，房地产企业就占了1/4左右。用中经证券北京营业部首席分析师胡戎的话来说就是“打开机器一看，满眼的地产股”。不过，深沪股市房地产企业股价创造的疯狂式高峰，10年再也没有出现过。而今，在房地产“又起泡沫”的呼声中，地产股价依然没有较之去年乃至前年出现异动和飚升。
北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说：“我们认为中国目前房地产基本情况是健康的，中国房地产正在经历一个牛市的初期，整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题，并非金融泡沫问题。”
房地产企业投资防范风险能力和意识也已经显著提高。在业界有着极高声誉的国际投资顾问公司——仲量联行董事张艺艺说，以往很少有国内的开发企业找他们做投资报告，但现在找来做报告的企业很多，公司都要进行筛选。1992年期间，开发商多盲目投资高档别墅、写字楼和酒店。而目前，投资重点在于住宅产品，房地产开发的品种多样，差别很大。开发热潮并未脱离市场有效需求。
1992年期间，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化，银行贷款的比重下降，定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。1999年对房地产公司上市问题的松动，也使得开发商多了条融资渠道。
据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，仅占全部金融机构贷款的10%左右。
从政策与监管部门动作看，十年间的进步是明显的。去年6月，央行就下发了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，要求严格审查住房贷款条件：住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的、自有资金应不低于开发项目总投资30%的地产企业；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为；强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。接着，国土资源部今年5月初发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。近日，建设部、国家计委等六部委又针对部分地区房地产投资增幅过大、价格增长过快等问题下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。
局部过热难掩前景乐观
去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。
尽管“泡沫”的说法对于整个房地产市场是不成立的，但局部过热现象还是值得人们警惕，开发商圈地与投资客增多不是好兆头。今年春节以来，排队购房已成上海房市一道风景。在一些中高价位楼盘，许多购房者雇民工排队，而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住而是投资，并且其资金大部分依赖银行贷款。在一些高档楼盘，投资型买家约占购房者的20%。仲量联行日前在北京公布的房地产市场分析报告中指出，存量过大，北京高档物业目前租金走低，这对高档物业投资客无疑是个警示。
不管怎么说，房地产的市场前景还是十分乐观的。著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏8月中旬在上海的一次会议上预测，今后5-10年中国经济潜在增长率应在8%-10%。吴认为，如果做好各项工作，经济增长至少会是7.5%-8%。
崔建华主任也谈到，作为国民经济的晴雨表，房地产的发展周期与国民经济的发展周期是相吻合的。去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。
由此可见，未来还将是中国房地产业稳步发展的黄金期。但前景好不等于大家都好，从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”，这预示着未
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