尖峰对话之一:谁是中国地产业大佬?
编辑：南阳楼市网
2004年12月30日17:27
来源：南阳楼市网
主持：中央电视台主持人杨平
《21世纪经济报道》常务副主编 刘洲伟
老板与职业经理谁是奇货
主持人：我们今天上半场的开门话题是，谁能做中国房地产的大佬。今天来了两位房地产业的大腕———你们两位算不算大佬？
刘洲伟：现在一般媒体称王石、任志强先生是大老板，以前都是地产界顶尖的经理人。任志强今天下午演讲说，自己向老板急剧地演变；而下午王石吃饭的时候说，自己还是一个经理人，痴迷一个经理人。我想问问两位怎么看？
任志强：对万科来说，王石基本上是职业经理人的角色，过去的大股东是深特发，实际上大股东和经理人没有直接联系。我和王石有一个重大差别，国有资产的代表者也是我，所以我实际上是股权的代表人，既是一个经理人的角色又是一个股东的角色，这是我们两个人的差别。
今天说了要把国有企业改为适应市场化的公众公司，这就发生了一个重大变化，经过第一次转换，我已经知道如果没有一定的股权控制能力，角色一转换，可能会随时被炒掉，所以我们在重新组建一个构架，来决定一个公司的命运。我们设立了一个投资管理中心，完全由自然人持有股权，这个被管理者和管理层组成的公司加入到地产公司，这样它就可以以股东的身份和职业经理人的身份持有相当的股权，双方共存，用股东的角色来参与更多的角色。这确实是一个经理人职位和地位的转换。我认为，我当了这么长时间打工的，也希望能对自己作点主，所以要转换角色，但是我们的个人力量很弱，在公司里面不能持有绝对控股的地位。恰恰是因为股权结构分散，国有和非国有两者基本上是平衡，经理层所持有的股份就起到一个砝码的作用，希望往另一边偏就变成了绝对控股：偏到国有资产这边，就由国有资产控股。我想这个可能是职业经理人进一步发展要走的一条必然的道路。
主持人：任总，据说你是当年收入最高的职业经理人，你刚才说想要角色转换，为什么要进行角色转换？
任志强：原来收入高是因为在香港上市。因为国内与国际差别大到几乎不承认经理人知识资本，或者经理人的实际价值，而资本想承认也会遭遇国有企业的传统工资待遇的限制。
主持人：你觉得有更好的结构吗？为什么经理人尽管挣这么多还是觉得少？王石先生没有任先生挣得这么多，为什么还安于现状？
王石：我拿的也不是像你们想象的这么少（笑），这是第一点。我对自己的工资既满足又不满足。第一，我是满意我的待遇。任先生年薪七百万，我觉得是个案。在我们看来，职业经理人不是独立的，如果你是第一把手七百万，那你的副手就是四百万，不是说搞平衡主义，没有四百万也有三百万，那他副手下面的经理……这样累计下来成本就受不了了。总体工资支出占的比例是和我们现在整个的经营能力一致的，所以在这个情况下要满足你的待遇的话，那就提高你的经营能力，所以我第一满意第二不满意，我还希望拿更多的钱，那怎么办呢？就好好干活，提高效益，不满意的结果是努力去做。
另外一个话题是说当打工的还是当老板。这和个人的志向有关系，换句话说是跟个人的情趣有关系，你突然钱很多，你会被它所累。很多的人突然有钱，往往是灾难，因为不知道怎么花。比如说历史上，中国农民一旦风调雨顺、一旦大丰收，有钱了他干什么呢？第一，赌博，第二，娶小老婆，现在的说法是娶二奶，第三，修祖坟光宗耀祖。他突然有钱就不会分配财富。
现在就当打工的，我也很开心。
我也想跟志强交换交换看法，我认为中国在1980年代缺少创业者，缺少老板。但是在1990年代末期，尤其是到了21世纪，中国已经不缺老板，缺的是职业经理。不过虽然缺得奇货可居，但是任总一定要把奇货变大路货，那就没办法了（全场大笑、掌声）。
任志强：我个人还是觉得不缺老板也不缺职业经理人，缺的是老板和职业经理相结合（全场大笑、掌声）。很多有钱的老板急着去找职业经理人，有时候职业经理人又少了老板的资本支持，所以，他需得找一个能和他意向相结合的老板。很多职业经理人和老板闹矛盾，职业经理人也呆不长，资本和经营利润相结合可能会一致，往往是有矛盾的。老板和经理人之间能融合在一起的时候，企业效益是最高的。
主持人：你是指在一个身上融合还是指两个人融合。
任志强：通常是指一个管理者然后才附带一个管理团队，这种期权给予管理者和管理层的概念，就是期望管理层也成为股东之一，国外目前这种情况是最多的，所以大量地用期权的方式来奖励管理层，激励管理层就是想管理层变成股东之一。职业经理人两个身份同时存在的时候常常是企业效益最高的时候，可以照顾短期利益，也可以照顾企业长期利益，因为持有股权的时候也在考虑企业长期利益，所以这两者相结合可能是目前这几年管理者为股东负责，转换以后发展的一个必然趋势，所以我个人还是认为中国目前缺少既是老板又是职业经理的人。
房地产是否泡沫已起
主持人：上午有好几位嘉宾都谈了房地产是否过热的问题，基本上是持否定态度。但是8月26日六部委联合发了一个规定，其中就有预防房地产过热现象的条文，如果不存在过热现象的话，就没有必要下这样的文件，这到底说明什么？
张元端：过热和泡沫经济是两码事，过热是指开发量的过多扩张，这个过度扩张不一定是价格很高；泡沫讲的是价格远远地背离了价值，也就是炒作炒上去的，我想这个泡沫经济和过热要区分开来。我下午也讲到一个例子，最近海南房地产价格涨了50％，怎么看？我个人看呢，还不能说是泡沫，目前海南主要是房地产经济的发展超越了它的宏观经济的发展，房地产超前了，形成了一个过热现象。和10年前海南房地产泡沫不同，当时泡沫的表现是炒地皮，一手四手五手这样炒，地皮的价格越炒越高，这时房地产有泡沫。
上市圈钱与大盘圈地
刘洲伟：刚才任先生谈到在土地和银行资金方面减少了一些供给。
我现在发现另外一个现象，就是很多公司忙着上市，包括排队的地产公司，那是不是意味着存在银行的风险转移到股市的可能性，任总？
任志强：一千多家上市公司中涉及房地产的不超过100家，不到10％，而全国将近4万家开发公司，4万家开发企业中只有100家上市，那么在市场上能融多少钱？这里真正在地产中投入在股市中所融的钱更是少之又少，所以对股市没有什么影响。
主持人：因为刚才一直在讲过热，现在房地产出现一种现象是大规模地圈地，以王石先生为首的万科从去年到今年圈地的规模应该达到1800万平方米，是不是这样的数字？
王石：1800万平方米是相当大的。
不久前，在北京地产十周年论坛上，我谈了房地产发展倾向的一些观点。第一，是地产商圈地泡沫，投资过热，圈地过大。比如说，我们论坛所在地博鳌，博鳌的发展商拿地是几十平方公里，四十平方公里，四十平方公里是什么概念呢？两个澳门，是个城市，绝对不是地产商开发而是城市开发。一般来讲，超过一平方公里，我个人认为，已经不是一个小区了，这是一个概念。
而有的开发商一圈是12平方公里。第二，资金的能力。现在中国房地产平均的负债是多少？是85％，无论从什么角度来讲，都是非常高的，是非常非常危险的——除了个别地是免费给你的之外。但其它都不是免费的，不是免费的大规模的圈地，这个资金会发生变化，资金链一定会断掉，所以说这样大的圈地在普遍资产负债这么高的情况下，圈地运动毫无疑问是泡沫。
因为万科是全国房地产开发公司，是在十个城市差不多一起开发，到目前为止我们的土地储备量是多少？
我们的土地储备量是680万平方米，其它的在开发。
主持人：这些土地储备占用万科多少资金？
王石：我只能这样来回答你，用一个总数来回答，万科在发15亿可转换债之前，我们的资产负债从来没有超过50％，基本是在45％左右，就是这样一个把握。今年发15亿可转换债，我们知道可转换债可以转换成股票，也可以到五年之后把它还掉。就把这个加上，我们的负债是60％，从经营风险角度看，万科这一点是偏高的，所以说现在房地产公司平均负债在85％的情况下圈地搞项目，是泡沫。实际上我们上市融资的渠道到目前为止，还是受限制的。我认为中国在五年之内房地产格局变化不大。
任志强：我再补充一下，大不一定是最好，中国的地产是一个高速增长的过程，可能明年和后年仍然保持两位数以上的高速增长，这个高速增长过程中不会因为你大就产生问题，但是一旦出现问题，则越大越不好调头。
我们最缺的不是最大的公司多大，而是最小的公司应该有多大。作为一个一千万的销售量的城市来说，你是一百万的，那你的市场占有率并不大。好的公司一般占有率是20％～30％，老华远去年在市场上占有的份额是15％，这个要根据你城市变化的开工面积和市场背景，才能保证大小的问题，这样有利于我们公司的发展，谢谢（掌声）。
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