开发商如何改善智能小区的运营效果
编辑：南阳楼市网
2004年12月30日16:44
来源：南阳楼市网
现代高科技和信息技术由智能大厦走向智能小区，进而走进家庭成为必然。在我国，智能小区虽然才出现几年，但已经显示出极大的生命力和市场，其发展不容置疑。目前在进行智能小区建设的过程中存在一个普遍的问题：注重建设期的投入而忽视建成后的运营效果。
通过对已建成的智能小区的运营情况的实际调查，结果显示运营效果很不理想：小区局域网因其运行成本高、服务质量差而陷于困境；一些小区智能化系统运作中故障不断，错误漏报频频发生，又缺乏相应的维修及纠错保证，最后只能停止使用；家庭智能控制器实际能有效使用并得到住户认可的不到12％。
既然建设智能小区是是一项经济活动，就必须从经济学角度来考虑在期整个寿命期中投入与产出的关系，而不仅仅局限于开发建设期。不仅要重视开发建设期的投资回怍，更应该确保期在正常运营前提下服务功能的实现，最终实现预期的投资回报。开发商们为了解决这一问题，使智能小区的智能化系统在运营阶段能正常发挥其功能，他们就必须寻找有效的途径来降低运营费用，改善运营环境，建立一种实用、高效的管理模式。我们从几个方面来分别加以论述：
一、智能化程度应与经济发展水平、消费水平相适应
目前，开发商对所开发的项目应配置什么样的智能化系统普遍缺乏正确的认识。在智能建设中，智能化系统“大而全”的现象十分普遍。在没有充分市场高研的情况下就盲目地把所建楼盘推上某某星级并以此作为卖点。通过对智能小区投资强度的测算可以看出，随着智能化程度的升级，每户的投资成本也由初级的3000--5000元上升到普通的8000--12000元甚至于更高。而相应的运行及管理维护费用大约是其建设期投资成本的4倍左右。如此昂贵的成本费用，如果没有相应的经济发展水平、消费水平作其前提保证，智能化系统最终只能成为展品，变得名存实亡了。据统计，在上海、深圳一些经济发达地区，小区物管费可高达4--5元/平方米 月。这一对比数字说明了不同地区的不同经济发展状况及消费水平，同时也给开发商在智能化系统定位时提供了参考依据。业内人士认为，智能化程度必须与地区经济发展水平、消费水平相适应。
另外，在进行智能小区建设时还应意识到智能化的相对性。在同一地区，智能化程度有级别之区分，开发商应该选择与其项目相适应的智能化系统；而在不同地区，智能化程度具有相对性，在经济发达的地区初级智能化到了经济不发达地区有可能就成为了普通级甚至于先进级。这就说明开发商在选择智能化系统时应该以经济、适用为基本出发点，而不是生搬硬套到某某星级。只有这样，才能使智能小区的智能化系统落到实处，真正有效地为住户提供服务。
二、择优选择系统集成商
智能化的实施实质是一个系统集成过程，在这个集成过程中，各有关技术、设备、材料在集成商的控制下最终形成符合要求的智能化系统。目前，国内市场上集成商众多，但其的技术水平和职业道德却差别很大，名副其实的集成商为数不多。智能化系统中进口设备居多，这些大部分进口设备的技术与质量水平是符合要求的，在国外的运作业绩也是好的，但是同样的设备安装到国内后其效果却令人担忧。如缩合布线系统的五类（lombps）施工完成后的数据传输率只能达到三类（lombps）的标准；又如安装后的BA系统中的监控点数达到不到正常运行所需要数量等等。这种集成的不成熟性，轻者降低智能化程度，重者使智能化系统无法正常运行，必然导致成本费用增加和维护费用巨增。另外，许多集成商都是有集成之名，行销售之实，或者是某个智能子系统的集成商，他们对智能化系统整个实施过程不能进行有效地组织、控制及协调，使得智能小区内部智能子系统大都自成体系，各自为政，互不兼容。不但重复施工增加投资，而且子系统之间的兼容性也难以保证，给后期的物业管理带来很多隐患。
从上述分析可心看出，只有通过把好集成商这一关才能尽可能地避免以上情况的发生。在择优选择系统集成商方式方面，应该借鉴工程施工的成功模式----招投标制。有实力招投标的开发商应成立专门的招标部及由专家组成的评标委员会，对该项工作进行系统化管理。自身没有实力单独进行招投标的开发商可采用委托制。在审查集成商资质时应重视对其业绩的考查；在方案评审教育方针应注重考核其合理性，智能化系统实施过程中各子系统之间的衔接性及土建施工方案的协调性。通过这种公开竞争方式，一方面确保了智能化系统集成的质量，另一方面有助于提高集成商的业务水平。
三、实施过程的有效监控
目前，智能化技术在实施过程中无完善的质量保证体系，从最初的可行性论证到最终的运行维护的全过程，缺乏统一的标准、规范。尤其是设备、造型、安装及验收的标准以及智能化系统施工规范与验收标准。这已成为影响智能化系统质量的主要原因之一。在无章可循的情况下，智能化系统实施过程中开发商缺乏对众多的参与主体----设计方、集成商、供应商，进行有效监控，不少工程的智能化设备是在无测试、无规范、无标准的情况下验收的，一些工程“竣工”后智能化设备不能正常工作，智能化系统出现集成性差、有效监控点少、控制精度低等一系列问题，智能化系统出现集成性差、有效监控点少、控制精度低等一系列问题，致使物业管理工作无法正常开展。
为此，在智能化技术实施过程中迫切需要完整的标准与规范作为指导，需要专业队伍对其进行有效监控。专业人士认为最佳的解决途径是通过政府行为来规范智能化建设市场。首先，政府应根据智能化技术在智能小区运用的特点，系统地制定出一套完备的、可行的标准与法规，使之有效地规范智能化系统的功能定位、智能系统设计、施工、验收、运行、维护及管理，用法规来约束参与者。另外，还应通过政府行为尽快组建相关专业队伍，如招投标评审委员会、智能化系统质量监督机构、竣工验收机构及日常管理监督机构，使他们各司其职，对智能化系统整个寿命周期进行有效的监督控制，使其在寿命期内实现预期的功能。
四、优化物业管理
智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，是终是通过物业管理实现的。因物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。
1、优化物业管理的前提是开发商改变观念
开发商应该意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式下的物业管理，是以知识管理为主导的先进管理体系，这种体系的有效运作在满足开发商个性利益的同时实现了为住户提供安全、高效、舒适及优化环境的目标。开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅，而包含了许多改革在其上的服务。在此前提下，物业管理公司就应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。
2、要优化物业管理就必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展
目前，有3个主要因素制约着物业管理在智能小区的正常开展。一方面，当前国内的物业管理尚未进入社会化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物管公司不成规模，其管理与技术的层次与能力必然低下。就大多数物管公司状态而言，尚难胜作智能小区的管理工作。另一方面，物管缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物管所需配置的计算机及自控方面的专业人员工资水平较高，是一般规模物管公司难以承受的。智能系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点，使其运行、维护、保养费用较高，而因经济等因素制约目前国内大多数地区智能小区物管费收入不可能与物管公司成本支出相低，这就使得一些物管公司为了降低成本不得不削减现有人员配置，使得物管整体水平下降。这几方面原因是致使许多智能小区中智能系统维护不及时，设备故障率高，一些智能小区将智能化系统弃之不用的物管方面主要原因所在。
由以上分析可以看出，要优化物业管理，就必须让物业管理公司走向市场是，向专业化方向发展。为此，政府给予一些优惠政策扶持物业管理公司的发展，使其成为自主经营、自负盈亏的主体。另外，中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式。这样不但可以“化零为整”，增强技术力量，提高管理水平，产生规模经济效益；而且可以克服“小而全”的弊端，节约成本费用，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，如成立专业技术队伍，根据物业所需灵活地进行内部人员调配，来达到降低成本提高效率的目标。
3、要优化牧业管理就应该建立、健全各种规章制度
完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好智能小区物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种智能设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度，及时对自动管理设备运行的统计资料进行总结、整理，并提出防范措施，防患于未然分类逐一建立智能设备档案，包括原始资料及保养、维修等记录，以便出现问题时有助于维修人员及时查明原因，排除故障。此外，物管公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制，应急措施等等。只有完整、科学合理的规章制度作为保障，才能使物管工作正常、有序地开展下去，提高工作效率。
住宅小工的智能化建设是大势所趋，有着广
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