高品位住宅小区规划设计与环境分阶段研究报告
编辑：南阳楼市网
2004年11月04日12:35
来源：南阳楼市网
改革开放20多年来，我国住宅建设成绩巨大，举世瞩目。从1979至1999年的21年全国城镇建成住宅52.1亿平方米，比改革开放前29年建成住宅5.31亿平方米增长了8.8倍。这期间，全国建成住宅小区1万多个。广东省城镇的住宅建设走在全国的前列，建成的住宅小区超过1000个。住宅建设的蓬勃发展，对拉动经济增长，促进城市建设，提高人民居住水平都起到了十分重要的作用。我国20年住宅建设，经历了从低水平向较高水平，从以速度为主向速度与质量并重，从不大注重环境质量向注重环境质量发展的历程。尤其是在“九五”期间，不少发展商注重创品牌，出精品，创出大批品位较高、功能较好、环境优雅的住宅小区。虽然这类小区在整体上还只是占少数，但它的出现，它的发展，带动我国住宅建设跃上新的发展阶段，在新世纪将会创出更辉煌的业绩。虽然我国住宅建设出现了大批品位高、质量优、环境美的住宅小区，但也应该看到，规划设计不好、工程质量与功能质量不高——甚至较差、配套设施不全的小区依然存在，以致造成大量住宅空置、积压，虽经降价，仍是销售不畅。
3年前，广东省房地产研究协会通过市场调查，敏锐地看到发展高品位住宅的重要意义及其对提高我国住宅建设水平的重大作用。从1998年下半年起，组织了高品位住宅小区规划设计与环境创优的课题研究，通过对大量住宅小区的实地调查，从中选出了33个品位较高的住宅小区进行深入调查。这份研究报告及广东省房协编写的《高品位住宅小区研究与实例》一书正是以这些小区的规划设计与环境创优经验作参考材料。当然，同样优秀甚至更优秀的小区还有不少，但由于不是在全省范围内进行全面评比，无法全面对比挑选，也限于人力不足，我们只能做到这一步了。虽然如此，从《实例》一书所选33个小区的材料中，可以看到他们的经验是成功的，是甚有参考价值的。这个研究课题所说的“高品位住宅小区”不是指豪华小区、高档小区、高价小区。事实上，我们调查和选出的高品位小区虽有豪华型别墅小区，但更多的是实用型（安居工程）、舒适型小区，还有解困小区（如汕头市广厦新城）。在房价上，也是中等或中等偏上价位较多，比广州、深圳一些每平方米售价1万多元的豪宅低得多。这里所说的高品位住宅小区主要是从规划水平、设计水平、功能质量、建筑质量、环境质量、科技含量、配套设施、管理服务等方面衡量，包含物质和精神两个方面，既在“硬”的方面表现高水平，也在“软”的方面表现出符合高品位要求的理念和文化。本研究报告不可能对住区的各个方面作面面俱到的论说，只就规划设计、建筑设计和环境创优等方面进行研究和论述。
一、高品位住宅小区的规划设计
高水平规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位，然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的达到以下目标的住区：
1、生态环境优秀的住区；
2、山水景观优美的住区；
3、功能质量优良的住区；
4、人居文化上乘的住区；
5、物质、精神可持续发展的住区。
为建设这类高品位住区，在规划设计上应逐步做到：
1、住区空间布局合理化、科学化。
一是从“以人为本”出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后，需要时可再改造、提高。住宅的套型和内部功能应从改革开放前经济水平较低时期主要解决“有房可住”的生存功能问题，向今后的实用型尤其是舒适型发展，发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面积较小、房室较少之外，舒适型住宅应是面积较大，房室较多，部分还可设书房、健身室等，使住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。当然，这一切都应在经济上可负担的条件下取得。
二是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化……等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（密度）应控制在30％以下；绿化用地一般应超过35％，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50％以上。绿地分布应按集中与分散相结合，便于居民就近使用的原则。科学地布置中心公园、分区中小公园、组团绿化、屋旁和路边绿化。中心公园应大小有度，除特大型住区外，住区内一般不宜建大型公园，而应着重搞好分区中小公园或主题公园和组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住的干扰。
三是住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式——院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。也可以设计立体交往空间。在相邻的住宅楼（尤其是高层）之间及楼顶设计几个交往层。有的住区设计了三面连体住宅楼，在围合空间的第二层设露天绿化、活动平台（首层架空），也颇受居民欢迎。在山坡地段，为便于依山就势建房，增加建筑群体的梯度层次，可以适当设计一些排列式布置。但这种布局也应注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列间的园林绿地和交往空间
2、住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵，表现丰富的、有个性有特色的主题。住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区……的住区规划应因地制宜、与大环境结合，善于发挥地段优势。能借景建住区则更为理想。城市远郊、近郊的小区，特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓5＋2模式——5天工作日在城内住，2天假日在郊区度假），应提供更多的游乐、休闲设施优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢心。住区的个性、特色十分重要，即使是同一发展商开发的小区也应表现不同的特色，不应照搬、“克隆”。近年已有不少住区做好了个性、特色的文章，如有的以浓郁的文化氛围为主题，有的以山水园林为主题，有的以生态环保为主题，有的以健康——体育为主题……都取得成功。不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落）也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志，尤其是大型住区。如深圳一个名为“四季花城”的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。即使是主题不突出的住区，在园林设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。各具特色、五彩缤纷的住区、住宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。
3、努力建设住区的生态环境系统。
在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，在住宅布置、环境布置、交通系统……等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的中面系数（多种树）和造氧功能。不让小区有裸露泥地，以尽量减少尘埃。要充分利用原有树林和水面，并使其合理使用。绝不能盲目破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。同时要做到处理“三废”，净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒措施，改善小气候，使住区生态环境比原来好得多。生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。
4、美化住区景观系统，建设“山水住区”。
“山水住区”不是简单的住宅群加山、加水。它的内涵主要是科学地利用原有山水，适当地创建人造山水，使住区园林化、生态化、美观化，做到“常年叶绿，四季花开；开门见绿，推窗见景；雨不见泥，风不起尘；空气清新，赏心悦目”。同时使自然环境继承、发挥中国文化传统，做到传统与现代结合，洋为中用，设计出高品位、有艺术价值、观赏性强的山水园林景观和各类小区，表现高明的创造性，传统的文化性，高尚的观赏性，显现浓郁的诗情画意，满足人们的精神追求、文化需求。顺德碧桂园利用有山有河的优势，营造从大的山顶公园，到各个住宅组团的中心花园（都有人造水景），到各栋建筑物的楼旁园林、路旁绿带、住户花园，多层次的、大面积的山水景观，住宅布置在大花园中、小花园间，形成楼景交融的“画卷”，户户见景的住区。有的住区运用传统与现代相结合的造园手法，在无山无水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒弯曲流动的溪涧水景，住宅建在种满灌木、花卉的“山溪”、“山丘”旁边，使居民在闹市“推窗见景”地享受到自然气息和生态美景。
5、交通道路应合理分流，减少对居住的影响。
小区的交通道
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