地产的全新创意
编辑：南阳楼市网
2004年11月04日09:15
来源：南阳楼市网
10年前，“创新”是变革中的中国提及率最高的词汇之一，《经济观察报》在去年做了一期“创新中国”的专题，同时入围“中国最受尊敬企业”的华为和招商银行赫然站在新行业的创新矩阵中，矩阵中旧行业的唯一代表是SOHO中国。
10年后，“创意”已经深层次地融入到主流都市文化中。在中国，与其说SOHO是一种创新，不如说是一次不折不扣的创意——它符合创意的核心要素：不确定性。
将创意与地产相关联，无疑是一件极具挑战的事情，即要在传统范畴内将房产功能清晰而稳定的要素加以振荡和颠覆，但可以肯定的是：10年的实践中，创意早已植入地产。
地产的大创意
新城开发、旧城改造、主题城区、开发区升级换代、旅游休闲产业、商业地产以及会展经济等诸多区域城市地产、主题地产的大创意一定与政府行为有关。
通常由政府制定科学的游戏规则，营造良好的城市投资环境，致力完善城市发展战略方向定位、功能区划规划以及土地宏观调控，发展商和投资商即在这样的优质平台充分发挥，提供具有市场承接力的产品、服务并积累经验和品牌。
无论政府在其中担当的角色或强势或弱势，或局部缺位或越位，最终的表现结果都将与市场形成一个机体，而局部市场的主导者们显然不满足于“开发商”这样的传统称谓并改冠以“城市运营商”。
在众多城市运营产品中，(大)城市扩展区成为了房地产市场最活跃的地区，这种城市新区也最受消费者的喜爱。
地产新区频密出现的意义更多地体现于对同心圆理论和地段价格论的突破：上海“浦东一间房不如浦西一张床”的时代已经远去；北京西五环外的海淀区价格明显地高于南三/四环内的丰台区；深圳罗湖的老大地位早已拱送福田而福田也即将把持不住……在城市群正在蓬勃兴起，城界走向消失之际，区域的界限早已模糊不清，变迁中的城市形态不再是对称性的网状结构，而呈现出一个多中心的网络结构体，无论是环状还是带状，都不是平面的单一扩伸，而是立体的区域结合。
在迅速成长的城市中，精明的投资者总会发现这里不止一个中心，它必然向外扩展，地产商们熟谙快速干道、轨道交通及关口扩展和通勤等因素对房屋价格提升的量值，并由此踊跃地参与新区的建设，只是考量一个城市的后发展期的绝对指标在于旧城改造和新市镇开发的成熟度，这其中富含着新都市主义与居住郊区化的抗衡，必将是一个漫长的历程，在考验开发商资金、技术实力的同时，更取决于是否有更大的勇气、魄力和决心，但它无庸置疑地将缓慢地成为市场主流。
事实上，非住宅开发是城市运营的重要组成部分，我们期待着城市运营商们在更广阔的天地里大展身手，彰显真正的地产大创意。
有关地产语汇的创意盘点
——概念。
近五年最集中的创意载体有两个：手机短信和地产概念。
正如手机短信言不及义地传递和领略调戏语言的快感一样，地产概念似是而非地诉求和刺激着话语泡沫后的审美兴奋。
繁多的概念可分为4大类：
促销模式——利用降低置业门槛和捆绑销售装修等附属配置的方式，在南方广泛地运用，又称香港模式。属于一种典型的变相提供低价商品的社会创新模式。创意指数：0
附送模式——在商品房规范允许下尽可能地增加无需计价的可使用面积，以增加产品的实惠。归属于游戏规则内的技术创新模式。创意指数：5-8(满分为10)
嫁接模式——多表现为以自然(社会)资源/教育/会员制等主题因素的地产结合。创意指数：1-9
赝品模式——以西方舶来品为生活蓝本的克隆模式。创意指数：3-10(取决于仿真技术的高低)
CBD和SHOPPING MALL已然成为了祖国各地城市化进程中的时髦概念。前者在大大小小的城市中被赋予了完整的符号意义，地产商大兴住宅之后的结果是造就了当地地产一个快速而短暂的增长点；SHOPPING MALL的标准定义为“以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”，是一个典型的创意概念，不过，目前的MALL多数只是一个流行的融资概念而已。
——产品。
最具创意的产品是SOHO系吗？显然不是。相对于SOHO仅局限于商住间的功能转换而言，作为都市单元的小户型楼盘一直是城市住宅最具活力的细胞，从日式的JUMBO到新都市主义，从空间蒙太奇到CONDO精神，推陈出新的小户型始终站在地产时尚的前卫领地。在深圳用10年的地产实践得出一个结论是，作为主轴线的深南大道的两侧，具有商务功能可弹性分割的小户型是必然之选，下一个10年，我们寄希望于LOFT，寄希望于主动郊区化和主动都市化。
——楼名。
当楼名的随意性已经发挥到极至的时候，评价其创意性也同时丧失了依——新媒体。地产是为数不多的以平面媒体为主传播媒体的行业。而当户外广告牌以大大优胜于传统平面媒体的性价比而成为地产、高科技、金融服务、电信等创意行业纷纷追逐的主流媒体的时候，便已确立了其创意经济载体的地位。由此的不完整推论是：当一个城市的户外广告牌价格与对应商铺价格的比值越高，则当地的创意经济指数越高；当广告牌价格与对应主流报纸广告价格的比值月高，则当地媒体的创意指数越高。
——地产事件。
“中国住交会”作为一个民间组织发起，通过5年的经营，现已集合全国60个城市的主流媒体，形成了中国地产会展业的垄断性品牌，创造了一个超越任何地产项目的地产神话。04年的住交会将首次脱离深圳，赴北京开展，又将是怎样的一个地产创意盛宴？我们拭目以待。
——与地产相关或不相关的创意产业。
没有与地产不相关的创意产业，比如会展，广告，金融。只是物流业挟交通运输业、工业、商业、仓储业、服务业、信息业等诸多行业，以特有的高度不确定性和包容性正在成为城市资源要素竞争的一个焦点的时候，地产业从来不会忽视这样一个蛋糕的从天而降。
——与地产相关或不相关的创意区域。
上海新天地。
创意的根本来源于冲突——建筑的外部构型和内部功能产生了令人匪夷所思的视觉冲突，并同时满足了西方游客的东方图景和成就了中国中产和BOBO族的西洋遐想，这就是上海新天地能讨所有人的巧的原因。
深圳车公庙
它首先不是一个景点，将来可能也不会是。经过十数年的打造，利用有限的资源自发地形成了一条具有勃勃生机的产业链，一个能自我生息完成新陈代谢的有机体，一个与周边领域充分发生能量转换的复杂结构，体现为较高密度、广泛地形成不同阶层的融合——其中的大多数人群，我们定义为创意阶层。
后者注定对我们的地产方向有更深层次的借鉴意义，新天地在中国只有一个，那是新旧上海的一个缩影和代码并无可避免地被神化；我们更愿意并更容易看到城市结构的多元融合、多中心化和郊区次中心的扩张，城市与边缘乃至城乡差异的模糊化。
城界、区界在消失，建筑正以街区代表的姿态前所未有地展示开放性，商业、会所、园林、广场等公共系统已趋向集合化。
房屋的房产功能与消费功能即将产生激动人心而意义深远的置换，2004创意地产，一切皆可能。
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