市调创新
编辑：南阳楼市网
2004年10月30日16:47
来源：南阳楼市网
一、 房地产市场调查的意义
房地产市场营销的起点和基础是市场调查。房地产市场的出发点是客户的需求、寻找客户的需求，并了解其需求特征，使市场调查的首要目的。房地产市场调查意义重大，具体归纳如下：
1.可以有效避免房地产开发商错误的决策，避免提供无效地产项目，降低日益严峻的空置率。
2.市场调查的数据是房地产项目可行性研究的重要依据，房地产市场调查能够帮助开发商判断细分市场情况，正确判断开发难度和目标市场。
3.通过市场调查对房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、房型、绿化配套设施、物业管理等内容进行调查归纳与研究，也可以房地产企业的营销决策具有针对性与超前性。
4.房地产市场调查是建筑规划与建筑设计、景观设计的依据。
5.市场调查结论是银行贷款参考的重要资料。
二、 房地产市场调查的内容
根据不同房地产企业的要求以及项目的具体要求，制定出调查计划，以深圳市梧桐山养生花园为例，该项目位于梧桐山山谷，面对深圳长岭村，计划开发26万平方米住宅，市场调查包括以下内容：
1．深圳市宏观环境调查。具体包括深圳市经济发展状况、深圳市人口分布状况，梧桐山周边环境调查、国家及深圳市环保与植物和鸟类生态保护政策、梧桐山水资源等自然条件调查，例如日照，空气洁净度。
2.深圳豪宅市场供需情况
2002年深圳地产可以说是豪宅年，根据中原地产与星彦地产的统计上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万平方米，其中150平方米以上大户型的推出量全年将超过200万平方米，同质化开发非常严重，例如中心区豪宅基本以地段优势为主，尽管卖点不同但是价位与楼盘功能创新差异不大。由于能够承担100万元潜在置业者只占购楼群体1%，每年豪宅实际成交量也就是70万平方米，因此深圳房地产结构失衡，豪宅供应量远远大于需求。
3.市场营销的4P调查
（1） 产品 重点调查同类产品市场需求，银湖别墅市场状况调查，香港新世界地产在梧桐山开发的市场调查。同类项目北京东方太阳城调查与借鉴，王志纲工作室养生项目调查。
（2） 渠道调查。房地产发展商直销；房地产中介代理；房地产交易市场联合销售。
（3） 价格调查。调查类似房地产项目的价格定位。
（4） 促销组合调查。主要广告营销与客户营销手法。
3.客户和消费行为调查。老板阶层与老年退休客户的人数，地域分布，年龄结构，兴趣爱好价值观念；客户对房地产的购买动机，购买行为，影响其购买决策的主要因素。
4.房地产行情的调查 深圳豪宅与老年住宅的销售趋向
三、 房地产市场调查的方法
作为房地产专业市场调查与策划机构，杨宝民工作室提出了系统的调查方法：
1.宏观统计数据从统计部门获得，分类统计信息实证调查，获取第一手资料。
2.同类项目调查采用人员分工包干的方法，对重点同类项目进行为其一周的调查，对于客户情况进行重点抽样调查，不能完全相信竞争对手提供的表面资料。
3.同类项目不仅要在本地区调查，对于非常出色的外地同类项目可以作重点调查。例如对于老年社区，我们不仅要调查深圳四季花城等本地楼盘，而且对于北京的东方太阳城（定位为退休人士社区的领跑者），甚至在有条件情况下去日本和新加坡老人社区进行调查。
4.房地产行业协会、房地产网站获取专业数据，自然条件数据从气象、测绘部门获取，总体规划资料与总体规划图从规划部门获取。
5.注重不同专业人才组合，形成科学合理的房地产市场调查专业团队。
在北京密云伟业花园10万元市场调查项目中，我们注重团队建设，将市场调查人员、建筑规划设计师、估价师组成成强有力的调查团队，不仅顺利完成调查任务，而且在市场定位、建筑规划概念设计上得到发展商认同。
该项目组成员与专业分工如下：
市场调查与策划人员介绍
姓名 介绍 项目职务
杨宝民 解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任香港沿海集团开发与物业管理总经理职务，策划过深圳天健世纪花园等知名房地产项目。主持完成深圳万众城家居广场总体营销策划，抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询等项目。科学出版社已于2000年出版其专著[分布式虚拟现实专著]一部，[房地产知识创新经营及其实践]专著即将由企业管理出版社出版。
项目负责人
岳永平 同济大学建筑规划硕士，香港沿海集团发展商总经理 建筑规划师
陈国璋 美国IDI建筑师事物所 一级注册建筑师
范 俊 房地产开发与管理专业硕士擅长房地产项目的全案企划和项目的营销管理 注册估价师
宋恒明 中法联合培养MBA 市场理念策划
王蓉 金融学硕士，擅长房地产贷款业务与财务分析 财务分析
蒋智敏 中山大学客座教授 项目指导
上述人员的组合优势明显，能够完成公司定位、品牌定位、产品定位三个层次的工作。
6.根据与发展商的交流，确定调查范围与对象，精心设计具有针对性问卷。
深圳梧桐山养生花园项目调查问卷
尊敬的客户：
您好！深圳富春东方房地产公司现在梧桐山南部山谷地段开发26万平方米的高尚住宅小区，暂定名梧桐山养生花园，本小区位于梧桐山山谷，四周是连绵的森林，氧气新鲜充足，小区配套有山谷小溪形成的人工湖，是天然的养生环境。
富春东方房地产公司提炼中华5000年健康养生文化，将房地产与旅游休闲产业、健康产业嫁接，投资5000万元打造中华国际养生园，联合深圳知名医院建设深圳梧桐山国际老年医院，共同为老年人士与著名成功人士提供生命加油站，健康储蓄所。
小区景观设计独具匠心，花园内小桥流水与鲜花相映成趣，绿化率达到40%.
本小区住宅内以小高层住宅为主，同时设有老人公寓，老人设施与通道采用无障碍设计，小区内设高级会所与中国国际养生园一体化，内设游泳池、健身中心、老人健康养生中心等，其中体育设施有网球场、篮球场地、门球场地。
针对深圳著名成功人士，小区山谷深处设有豪宅区，以TOWNHOUSE为主。
本小区初步定位为深圳第一老人度假养生社区及特色豪宅。本小区面向港澳和深圳人士发售，是深圳成功人士为父母准备的度假天堂。
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1.基本资料
姓名：
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性别： 男（ ）女（ ） 家庭人口：2 人( ) 3人( ) 4人（ ）5人（ ）
年龄：20-30 （ ）30-40（ ） 40-50（ ）50-60（ ）
职业：企业领导（ ） 干部（ ） 医生( )银行职员( )工人（ ）公务员（ ）教师（ ）个体工商户( )营业员( )司机( )
人均月收入1500-2000 元（ ） 3000-4000元（ ） 5000—6000元（ ） 7000—8000元（ ） 9000-10000元（ ） 12000-15000元（ ）15000-20000元（ ）20000—30000元（ ）
.问卷
a.您最近是否决定购买住宅？购买（ ） 不购买（ ）
b您购买住房的目的？ 居住（ ） 投资（ ）子女教育( )
c 您认为购买住宅的最大好处？
升值快（ ）安居（ ） 出租（ ）度假（ ） 便于小孩成长（ ）
d.您喜欢的多层复式住宅户型？ 90平方米小三室( ) 110平方米大三室( ) 120-130平方米复式三室两卫两厅( ) 140平方米复式三室两卫两厅（ ）
e您认为住宅房屋最重要是什么？
实用（ ）舒适（ ）美观（ ）方便（ ）显示实力（ ）其它（ ）
f您是二次置业吗？（ ）
g您希望和什么样的人作邻居？企业家（ ）知识分子（ ）教师（ ）医生（ ）公务员（ ）军人（ ）工人（ ）
h您选择的住宅层次？ 1层（ ）2层（ ）3层（ ）4层（ ）5层（ ）6层（ ）7层（ ）8层（ ）9层（ ）10层（ ）11层（ ）
12层（ ）13层（ ）14层（
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