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购二手房如何签合同
编辑：南阳楼市网 2004年06月16日14:57 来源：南阳楼市网
房价还会涨吗？何时会出现拐点？这问题就新建商品房而言扑朔难断，在二手房市场却已露出了端倪：租金下降已由高价房波及中价房，大量投资用次新房开始抛向市场，一些区域的房价出现有价无市 如果说，在新建商品房这个"卖方市场"因为量价齐升而摆出"爱买不买"的"牛劲儿"，那么在二手房市场，则可以买方卖方平起平坐地"谈谈交易"了。

     新建商品房"历史比较清白"，只要发展商能保证房屋无面积与设计偏差地按时交付，买期房的话，看着图纸就能签约；再说发展商"朝南坐"，价格上也没什么好商量的。而二手房"历史比较复杂"，涉及各种权利、单据的移交，有大量的前期准备工作要做；如果房东或投资者们怕房价跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意房价高了，其实生意并不那么好做，就更应该坐下来好好"谈谈"，千万别被牵着匆忙下了订金签了协议，得等一切谈妥，才最后完成签约。

     初次看房考察布局

     买二手房至少要看两次房别理会房东或中介的不耐烦，买新房子，还要来来回回跑售楼处好几趟呢。初次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。在那段时间，通常会看几套房子进行比较，私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。

     再度看房验收质量

     在基本意向明确后，要争取与房东面对面地沟通，了解房东的真实出售意图，比如心理价位、出手的紧迫程度，如果基本条件认同，应再次仔细看房这次如同房屋验收。

     如果是毛坯房，要检收房屋是否有建筑质量的隐患，最好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水？管道是否堵塞等，如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。

     如果是装修房，要向房东了解房屋是否有质量问题，如有，房东得如实相告。一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装？以免日后自己承担违章责任。

     还要确认房东是产权人，这可以从产权证上了解，如果还有其它产权共有人，必须看到其他产权人的书面委托书，日后附进买卖合同，以免引出纠纷。

     从容谈判终结历史

     下一步是讨论各种权利的移交，也是最后的讨价还价机会：

     结清账单。水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清，并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件。

     燃气设施过户。房价是否包含了燃气设施费？目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些"小钱"，只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿意忽略这些"小钱"，只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在这些"小钱"上纠缠（除非他还未发生这些费用），但都必须用合同的形式进行固定。

     按照煤气公司的规定，《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定或约定不清，燃气部门是不予办理的。购房者还要与房东约定去办手续的具体日期。

     电话、宽带上网过户。约定共同去有关部门办理手续的具体日期。

     有线电话过户。请房东提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证，以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。有的二手房由于长期无人居住，房东已好久没付月租费了，以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开始了再讨论卖房事宜。

     结算维修基金。房价是否包含了维修基金余额？按房地产管理部门的规定，住宅转让时，原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》，向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中，购房者只需凭"交割单"向物业公司要求更名即可。

     迁移户口。户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间，并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束。

     终止租约。若是带租约出售，购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也"转移"承担下来。

     最后签约大功告成

     如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。

     等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。很多购房者因为前期的很多事情没有做好，到正式签约时才一一想起，再讨论，再反悔，反而更耽误工夫。有时因为谈不扰，却已先付了订金，骑虎难下，令购房者非常被动。

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