商业地产的政策环境
编辑：南阳楼市网
2008年07月21日11:00
来源：南阳楼市网
一个商业地产楼盘的开发，对于所提供的政策，应该充分了解。对政策所对应的环境明了，是做好商业楼盘的重要条件。
对于我们国家法制体系而言，大有法律、法规，中有规章、小有部门规定、地方规定。政策则是行政部门以及地方部门依据有关法律，制定管理各项社会生活的准则，其规范作用通常被普遍认同。
商业地产的运作，离不开政策的调控与支持。由于政策的导向，对于项目的整体运行产生深刻的影响。有的项目因充分规避政策的调控，充分享用政策的利好，项目利润值与市场的旺度都比较高；而有的项目遇上政策红灯则受控制，烂尾即刻凸现。
对于商业楼盘从大的方面来讲，有国家的宏观调控政策和产业导向政策，有地方出台的商业运行政策。从所操作楼盘的城市来讲，有城市的规划政策、土地政策等，有商业布局的经济政策等。从所在地政府对商业的认识方面来讲，有的是支持第一、二产业政策，有的是支持第三产业政策。从地方政府对掌握政策的方式来讲，有的是“放水养鱼”政策，有的是“杀鸡取卵”政策。
所以，商业楼盘开发一定要掌握好政策环境。
以下通过笔者所遇到的事例说明政策环境，对于商业地产项目开发的重要性。
例一、某商业楼盘定位为旅游商业地产。这个楼盘所在地城市提出的经济战略口号是：“打造中亚旅游商贸中心城市”。为了贯彻这个战略，当地政府，采取各种积极措施，支持企业开发各种商业，尤其是核心区商业。各相关部门，围绕政府提出的发展战略，实行各种优惠政策，在规费上实行了减、缓、免等措施，给企业与松绑。这个“放水养鱼”政策的落实，刺激了投资商开发商业地产的积极性。笔者有幸在这样的条件下，参与了某旅游市场的开发。姑且不说这个楼盘是如何享用政策的，仅从国家领导人、自治区、市领导人题词就达10块牌匾。这个商业楼盘的销售和招商形势非常好，10天时间回笼资金近一亿元。在8月18日这天开业的时候，已经无空置摊位。
例二、某商业楼盘开发正值国家宏观调控。准备金率大幅提高，存贷款利率上升。投资商虽然并不缺资金，但操作起来十分困难。首先，金融政策的收紧，对于资源取得的刚性要求加大，土地要求全额缴款；其次，各管理部门紧随中央宏观调控，灵活变通性降低；再次，配合合作的“相与”合同条件苛刻；第四、销售状况明显恶化。存款利率的加大，投资商铺的数量减少。在这样的背景下，投资商比其它项目硬性投资超出一倍的情况下，仍然难以驾御该项目，至使成为烂尾楼盘。
例三、某商业楼盘位于县城的中心位置。该商业项目是由县招商部门对外区企业进行招商的项目。某外区企业承接了这个商业项目。起初，各方面的政策都非常好，各部门办理业务的速度和效率非常高，并且给予各个方面的便利。当项目开展以后，有些扶持政策就不能如实兑现，各部门的关心程度开始降低。到了项目完工，全面投入商业运营之后，情况就完全发生了变化，部门的管、卡、压开始动作，吃、拿、卡、要造成了项目经营的十分被动。
上述三个事例说明：开发商业楼盘要十分注重政策环境，对国家的宏观政策和产业政策要非常清楚，尤其是国家的金融政策。对于地方的土政策、潜规则要很了解，尤为重要的是当地政府的运行习惯以及官员的适应方式要掌握。这些政策环境的信息是开发前必须搞清楚的，同时要善于动态把握政策的走势。
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