投资写字楼投资方略（二）
编辑：南阳楼市网
2008年06月18日09:21
来源：南阳楼市网
写字楼个人投资要诀
区位由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼档次和是否具有投资价值的首选要素。
档次形象个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约500—1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。
如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。
品质因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。
软性配套与物管在软性配套方面，着重看信息化、智能化配置，而物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的至关重要的因素。要看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等
置业门槛与回报置业门槛的高低决定了投入的大小，要考察物业是否能通过银行按揭购买，同时要考察写字楼的产权年限、现有入住率及入驻公司的类别层次。
实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。
投资写字楼更要具慧眼
一、当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。
二、购买写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近1%。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。
三、要投资A级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，B级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入也少。目前有这样一个事实，当A级写字楼租价在不断上涨时，B级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。
四、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼”。
五、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500平方米—1000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率为70%左右）。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明，你要有很高的支付能力。
六、投资那些可以切成小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到物业的物业管理水平。
写字楼投资的基本策略
1、注意购买成本。购买写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近1%。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。
2、条件许可最好要投资A级写字楼。有人可能会认为，A级写字楼售价昂贵，而B级写字楼的租金低些，总投入也不少。但目前有这样一个事实，当A级写字楼租价在不断上涨时，B级写字楼的租价是在下跌的。
3、 物业选择要慎重。与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。
4、 重点选择使用率高的投资。如果投资要选择那些里面最小的租客也需要大约500—1000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率70%左右）。这表明入住这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明，你要有很高的支付能力。
5、可分割物业投资要谨慎。投资那些可以切成很小面积进行出售的物业时要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。
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