CBD商业地产呈现四大态势 关注商业地产态势篇
编辑：南阳楼市网
2005年12月16日15:38
来源：本站原创
态势一：产品定位普遍走高
总览市场，无论是立志与世界500强携手的万达广场，还是号称要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活区欧式品牌商业街的珠江帝景都是个中典型。以珠江帝景全长2500米的欧洲风情商业走廊为例，其立足于高端消费者需求的业态规划非常翔实、细腻，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖CBD生活的种种个性需求。
产品定位的依据是客户定位。据《北京CBD商业发展规划(2002-2010)》预测，CBD区域的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25万到30万，CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约1万至2万，观光人群在4万至8万左右。另一统计数据显示，CBD的高档商务写字楼占了全市总量的70%，北京白领的65%，海归派高层经理人员的80%，跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%，外国银行在北京的分行的90%，北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八家等等。根据这样的预测和统计，就不难理解为何CBD商业项目纷纷定位于高档和著名品牌了。
态势二：商铺租价平稳上扬
由于供需失衡，导致商铺租价平稳上扬。目前的CBD区域商业面积不到10万平方米，占全市总商业面积的7%。作为商务区中的商业配套，业态相对单一，以购物中心为主，主要集中在国贸、嘉里中心和贵友。商铺为适应写字楼办公人员需求，餐饮、服装等行业高档次比例偏高，时装更职业化，饮食更多快餐式。
由于从1999年国贸二期开业以来，CBD地区一直没新增供应，面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为60～120美元，空置率有所下降，目前保持在2%的低水平。
态势三：CBD东区成发展重心
从商业地产项目分布来看，CBD东区已渐显其商业中心地位。目前在CBD的西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。但是，在CBD东部却一直都缺乏一个有着规模和品牌效应的商业区，而CBD东部在建的项目也恰恰都是重量级的，捆绑起来，实力不容忽视。
如在目前国贸商城的基础上，国贸中心会另建一个大型的国际精品商城，考虑到国贸中心国际化的商务环境和打造全球最大的国际贸易中心的立意，再加上周边又有如建外SOHO商业街为补充和呼应，成为CBD东区乃至CBD的商业中心其实力应该是毋庸置疑的；华贸中心则会充分利用其热电厂的独特资源，建设一个总面积近20万平方米的商城；而珠江帝景90万平方米的欧洲生活城以及决意打造的商业街，一定会构筑CBD东部的又一个商业中心。而其集成社区内包容的高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。因此，不难看出，东部将是未来CBD发展的一个重心和方向所在。
态势四：集成社区受市场追捧
从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。北京重诚兴业房地产经纪公司总经理李巍岩解释说，所谓集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，不同于简单的提供社区配套理念。在开发方式上，一次性开工，一次性交付所有设施，区别于目前开发商通用的滚动开发模式。对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。
珠江帝景总经理刘斌认为，作为地产投资不可多得的一项优良投资品种，商铺的销售状况直接反映出了一个区域未来的投资前景，此次珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购，除了CBD这块金字招牌外，“集成社区”的优势也成为了众多买家追捧的一个因素。对于投资型业主而言，目前CBD恰恰缺乏的就是好的居住环境、居住舒适度带来的居住价值。从这个意义上讲，集成社区的优质配套是CBD区域的稀缺元素。集成社区就是要对社区资源进行有机的整合，那么最基本的前提就是社区内的每一个元素都做到极致和纯粹，这种集成社区将为业主提供优质的居住环境及舒适度。
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