“包租婆”生意好做 清华SOHO突破商业地产桎梏
编辑：南阳楼市网
2005年12月09日08:22
来源：南阳楼市网
揽清华SOHO入怀
经过15天的认筹后，清华SOHO-红场12月3日正式解筹。和预期的结果如出一辙，清华SOHO-红场已被380多位“包租婆”揽入了怀中。
有业内人士分析说，清华SOHO-红场被老百姓追捧，得益于“财富效应”。因为人民币升值后，老百姓用于一般消费品的支出减少了，多余的购买力将大量进入资产领域，而房地产和商铺是老百姓最放心的投资渠道。
这种分析似乎有一定的道理，但是，财富效应是指资产价格的上升使资产所有者财富增加，并导致消费支出的现象。而且，这种分析还受人民币是否持续升值的预期影响。对于一般的“包租婆”来说，很难有这么高深的判断。
所以，清华SOHO-红场的走红，与其说是财富效应，还不如说是它的市场运作突破了商业地产的某种桎梏。很显然，清华SOHO-红场用了一种“通俗易懂”的投资模式，让普通投资者一目了然。
突破“炒作”的桎梏
河南住宅产业商会秘书长赵进京评价说：“清华SOHO‘先试后买，不中就退’的确是商铺投资的一个创新。这种新颖的理念，既充分考虑了投资者的风险，又给投资者留有3年观察和决定是否购买的余地，商铺火爆销售就在预料之中了。”
赵进京点破的正是开发商和商铺投资者共同面对的最大难点：如何化解风险？商铺的风险其实是一环扣一环的，从开发商到投资者再到承租经营者，任何一个环节出问题，风险就来了。
从清华SOHO-红场的运作中，我们可以看到商铺要得到市场的认可，就需要突破“炒作”商业地产的桎梏，商业地产必须回归到“价格围绕价值波动”的经典市场理论上。
清华SOHO-红场化解风险的第一步，是开发时并没有把商铺的体量做得很大；第二步是将商铺的承租经营做了相应的圈定，将这个区位适合什么样的业态，做了定制性考虑；第三步是将商铺投资者的风险先承担下来，让投资者先进场；第四步是不把商铺价格炒高，给承租者带来很高的门槛儿。
“甩手掌柜”不可信
如此一来，投资者最关心的问题不再是投不投、谁来经营、经营效果会不会好这些问题。人们关心的焦点，变成了清华SOHO的开发商是否真正承担得起这些风险？
要回答这个问题，当然要弄清什么是开发商最大的风险。事实上，由于国内没有支持开发商长期持有物业的信贷系统，基本上没有哪家开发商能够做到只租不售。所以，能不能顺利“套现”，才是所有开发商面临的最大风险。
换句话说，如果能够顺利“套现”，那么其他的风险就相对容易得多。当然，这有一个前提，那就是必须是负责任的开发商。如果是一个准备做“甩手掌柜”的开发商，他把铺面炒得老高，不但套到了现，而且是套了很多的现。其结果只有一个：出来混，终究是要还的。
众所周知，商业地产相较于住宅，开发商收获的利润率要高一些。于是，有不理性的开发商就拼命将商铺售价炒成天价。其实这不是在“套现”，而是在利令智昏中给自己套枷锁。因为卖得越高，承租经营者的成本就越高，就没有多少业态可以支撑得了，于是后期经营就只有关门大吉。
“祖传秘方”有来由
扬州八怪之一的郑板桥曾有一副名联：删繁就简三秋树，标新立异二月花。清华SOHO开发商的高明之处，就是很贴切地把这副对联用在了营销实战之中。他们用理性突破了商业地产的复杂，删繁就简，把繁杂的“风险环”用最简单和最直接的方式化解开；在人们习惯于见风险就跑就推的商业地产里，他们却标新立异，主动“把所有的问题，都自己扛”。这种敢于承担责任的做法，往往更容易赢得人心。
从清华SOHO受追捧我们可以发现，如果开发商合理控制体量、定制业态、承担责任、不炒铺，那么，“一铺养三代”、“商铺是金”、“有恒产者有恒心”这些谚语，仍然是投资者受用的“祖传秘方”。
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