二手房税的拉锯战 国税局孤掌难鸣
编辑：南阳楼市网
2005年11月02日08:37
来源：南阳楼市网
一个由来已久的税种直到近一两年才真正进入公众的视野，而房地产投机的盛行，以及对其导致社会分配不公的指摘，成为这项二手房交易20%个税开征的直接动因。以此为尚方宝剑的国税总局展开了强大的攻势，但是，其他涉税主体的冷淡反应，却让国税总局的动作显得像在演一场“独角戏”。
“这是税务部门的规定，跟我们无关，你问他们去吧。”10月26日，当记者致电北京市海淀区建委，询问房地产税收“一体化管理”的实施情况时，一位女士以略带冷淡的语气回答。
“一体化管理”的含义，简要地说就是在二手房的交易环节中，所涉及的税收实行“一窗式”征收，征收契税的窗口同时负责征收营业税、个人所得税等税种，并将完税或减免税证明、不动产销售发票作为办理产权证的必要条件，即“先税后证”。
这个说法可谓国税总局今年来的一个大手笔。今年5月18日，国税总局下发《关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)，提出了“一体化管理”的概念，10月7日又在《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税发[2005]156号)中，明确和细化了这一“精神”。
“国税总局之所以下那么大力气，可能是考虑到这一块税收流失较多，希望重新把它抓起来。”中原地产集团华北区董事总经理李文杰表示。
但是，作为和“一体化管理”有关的另一个主管单位，负责房地产权属管理的建设部门却没有表现出同样的热心。当记者向北京市各区建委咨询时，得到的回答不外乎“不清楚这件事”，或者“现在还没开始执行，以后执不执行还没有明确”。
一位咨询人士对此表示不解，“国家各部委之间按理说有公函往来，如果国税在出文之前和建设部商量过，这个文件建设部也应该有份。”
为什么一个理论上应当由两个部门配合、共同实行的政策，却遭遇了这样一头冷、一头热的尴尬？到底谁说了算数？在经历了开征、暂停、强制执行、自主申报等起伏后，二手房个税政策再度令各地公众陷入了无所适从的迷茫中。
孤掌难鸣
从呱呱坠地的那刻起，二手房交易的20%个税征收政策似乎就显得有点“时运不济”。1999年12月2日下发的《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)，是关于二手房交易个税问题的首个明确规定。但是，直到2004年之前，办理过二手房交易过户手续的人们几乎都从未听说过这项由来已久的政策。
“当时房改问题还没解决，商品房项目又少，因此二手房交易市场有限，应缴税额占个税总税额的比例很低。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓认为，该政策一出生就坐“冷板凳”的原因应当是当时税基过窄，国税局认为操作起来不划算，“直到这一两年，房地产投机热使得公众把这个行业钉在了社会分配不公的十字架上，这才有了重提个税的事。”
2004年1月1日，该政策在杭州率先全面实施。当时，杭州市政府对新政遏制投机、平抑房价的效力深信不疑。不料实施几天之后市民们就发现，政策的效果和原来的预想南辕北辙。由于供需关系没有得到根本改变，这种控制需求而非扩大供给的调节方式，只能导致税收成本转嫁到买方身上。九个月后，因为助长了房价的一路飙升，该税种暂停征收。
今年年中以来，新政在南京、北京、青岛等地走马观花了一圈，之后相继陷入困局。据北京中原地产的数据表明，北京市朝阳区、东城区、海淀区于6月15日强制征收该税种，其中东城区在一个星期之后改为自行申报；而朝阳区也仅坚持了15天。
新政在北京实施后，几大二手房经纪公司原打算联名建议市政府召开听证会，针对个税、营业税及行政审批环节等问题与政府部门磋商，但最后不了了之。
7月份，建设部副部长刘志峰就此事公开表态称，“目前国家没有考虑这个事，杭州是实行过，实行了不到半年吧，取消了。”
这个在全国上下炸开了锅的说法，相信没能逃过国税总局有关负责人的耳朵。然而，国庆假期一结束，国税局却展开了更猛烈的攻势，大有不拿下这块阵地誓不罢休之势。两个文件以更严厉的措辞，再次强调必须征收20%个税。
“建设部年中已作过表态，年内不会有大的调控政策出台。现在国税总局这样做，建设部受到的压力应该也不小。”一位咨询人士分析。
北京市建委一位负责人认为，该政策实际操作层面的部分难题还没解决，比如“先税后证”的法律依据问题。“目前的政策中，仅仅是要求契税缴纳完税与产权过户挂钩，还没有特别针对个人所得税提出这项要求。”
记者就此求证国税总局宣传处杨处长，得到的答复竟是“这个文件和公众没有太大的关系”。杨处长称，“这只是一个我们内部的一个加强管理的文件，希望媒体不要过多炒作。”
而在基层，这项政策成了一千个读者眼中的“哈姆雷特”。记者询问了几家基层税务所及房产中介连锁店的工作人员，回答莫衷一是，有称正在实行的，有回答新文件已下，具体执行日期未定的，也有工作人员表示此税已经暂停征收，目前还没有新的消息。记者从北京市地税局12366热线处得到的回答是，北京地税尚未接到国税总局的新文件，”一体化管理”还没执行。
争议和出路
20%个税引起的争论，其激烈程度不亚于一个多月前围绕中国纳税企业百强榜的口舌之辩。只是，这一回国税总局所占据的“地形”不再像上次那么优越。
华远集团总裁任志强对记者提出疑义：“我认为征收20%个税和宏观调控的基本精神有冲突。”他表示，北京现在的二手房交易市场中，已购公房的交易量占到了70%左右，这些公房最初是作为带有福利性质的一种补贴卖给职工的，因此买入价较低，“现在却要他们交税，等于把这部分补贴又收回去了。这和宏观调控打击房地产投机的初衷是相悖的。”此外，他的另一个理由是从征税的效果来看，存量房本来是对增量市场房源的有效补充，现在从存量入手进行控制，对房源补充不利，会导致房价抬高。
中央财大教授刘桓则指出，国税总局的做法对基层政府压力较大，而动力稍显不足。“房价下跌或者上涨过快，都不是地方政府愿意看到的局面。他们会担心税收这剂药如果下得过猛，是不是有可能引发过度反应。同时，在目前的分税制财政体制下，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，既难以适应房地产的区域性特点，也导致其征税的积极性受影响。”
“二手房征收个人所得税，是有法律明文规定的。从这个角度来说，国税总局的三令五申没有什么不对。但是，如果一项政策总是执行不下去，我们是要想方设法强制执行，还是应该先回过头反思一下，是不是政策本身出了什么问题？我推测国税总局出台这个文件时，可能并没有经过那么多深思熟虑。”一位不愿透露姓名的分析人士指出。
那么，执行过程中出现难题，应该如何解决？这位分析人士认为，二手房交易征收个税的政策本身既然出自法律条款，就应当照办，只是具体的操作可以推敲，例如，是不是采取“先税后证”的方式？是否应先解决好税负分配的公平问题？
中原地产华北区董事总经理李文杰则建议，政府可以从“轻税重罚”的方向进行改革。“拿北京的租赁税举例，最初的税率是40%，结果大家都想方设法逃税。后来逐渐降到20%、10%，最后只需5%，这样一来税务部门收上来的税额反而年年在增加，因为大家都觉得自己支付得起税款，没必要花大风险去逃税了。”李建议，如果二手房交易中个税和营业税的税率之和能降到10%，税收政策的执行或许会理想得多。
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