郑州二手房个税“飓风”正悄然逼近 相关部门准备
编辑：南阳楼市网
2005年11月02日08:12
来源：南阳楼市网
一场史无前例的楼市“飓风”正悄然逼近中原。继地产“六一”新政提高了营业税和恢复契税之后，人们一直以来最为担心的二手房征收个人所得税问题最近又被有关部门提上了议事日程。有消息称，从11月份开始，二手房交易将开征20％的个人所得税。此消息一经媒体发布，立即在楼市掀起轩然大波。
二手楼市突遇”井喷”
受二手房即将开征个人所得税消息的影响，省会二手房市场遭遇“井喷”行情，成交量比平时成倍增长。
10月28日，记者在郑州市房管局交易大厅看到，前来办理二手房过户的买房卖房人，将偌大的交易大厅挤得水泄不通(如图)。
交易大厅一位工作人员告诉记者，连日来，到交易大厅办理二手房过户手续的比平常多出两到三倍。
一位二手房中介机构负责人说，这些天的成交量比平时多出了许多。
记者从郑州市房管局市场管理处获悉，9月，省会二手房共成交1166套，相比前一个月有较大增幅。
郑州市房地产管理局市场管理处副处长乔建峰告诉记者，近几天省会二手房交易量猛增，主要原因是民间盛传从11月1日起国家开始执行20％的个人所得税的新政策。
传言不是没根据
二手房开征个人所得税的传言，不是没有根据。上周，省会各大媒体刊登了类似的消息，称国家税务总局《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》近日悄然下发，文件重申二手房交易必须缴纳20％的个人所得税，要求各地在10月30日之前上报实施方案。
此前，国家税务总局有关人士曾表示，二手房交易所得征收个人所得税并非新政策，而是一项10年前就有的老规定。之所以给一些人造成了为配合房地产业宏观调控新开征个人所得税的错觉，主要原因是今年6月以来，北京、南京等地重申了这项政策，同时加强了二手房交易的税收征管。
国家税务总局方面表示，向二手房交易征收个人所得税政策之所以这么多年没有得到执行，主要原因，一是以前个人二手房交易不活跃，交易量不大，社会关注度不强；二是1999年国家3部委联合制定的税收政策也宣传得不够；三是近年来一些地方的税务机关对这项政策的执行不到位。
据了解，这次国家税务总局重提征收二手房交易个人所得税，要求业主在办理房产过户时必须出具二手房交易个人所得税完税证明，否则不予办理。
省会郑州尚不明朗
郑州会对二手房开征个人所得税吗？目前，尚不明朗。郑州市地税部门的说法是，尚未收到国家税务总局的文件，市局也未出台相关文件，但记者了解得知，中原区地税局已经着手准备。郑州市房地产管理局市场管理处副处长乔建峰也证实，截至目前，他们尚未接到二手房开征个人所得税的通知。
有消息灵通人士称，建设主管部门和税务部门在对这一政策的理解上存在较大的分歧，作为地税部门，他们自然希望开辟新的税收渠道，但建设主管部门从稳定房地产市场角度出发，不希望立即开征个人所得税。据悉，郑州市房管局已经向市政府打了报告，建议暂时不要开征个人所得税。
有关人士告诉记者，对二手房开征个人所得税事关重大，需要经过地方政府的同意，同时得到相关部门的支持。
征税对楼市影响巨大
“突击交易二手房只是个人所得税这场‘飓风’来临的前兆，对于楼市而言，更大的‘灾难’还在后面。”尽管郑州二手房交易是否征收个人所得税尚不明朗，但谈及此项政策业内人士有些谈虎色变的味道。
据业内人士介绍，各地对这一政策的理解和执行存在较大的分歧，杭州最早开征个人所得税，但只实行了一个月，便因为二手房成交清淡被迫叫停。今年6月，南京、北京等地的地税局要求二手房过户必须先缴20％的个人所得税。该政策实行不到一个月，北京二手房交易量下降超过四成。南京宣布对个人卖房征收个税后，立刻引起了南京二手房市场强烈震荡，买卖双方陷入僵持状态。
乔建峰表示，是否开征个人所得税，要因地而异。郑州二手房市场目前才刚刚升温，去年成交量首次突破一万套大关。今年6月，省会恢复了二手房2％的契税税率，同时开征了营业税，二手房成交量已经受到了较大的影响。如果再开征20％的个人所得税，二手房市场将遭遇重创。二手楼市一旦低迷，势必会波及商品房市场，引起连锁反应。
二手楼市为何会降温
征收个人所得税为何会导致二手楼市急速降温？一些中介人士以外地经验为例进行了说明。由于税务部门对何时征收个税没有给出明确的时间，市场观望气氛很浓，买卖双方依然处于僵持阶段。
业内人士告诉记者，缴纳个人所得税国家确实早有规定，但各地的管理并不严格，在中央和地方房市新政刚刚出台，就宣布征收20％的个人所得税，首先会极大影响二手房买卖双方的交易心理。
这位人士举例说，一套进入二手房市场的房改房，原价为5万~10万元，现在市场价为20万~30万元，按照新的税收政策，仅个人所得税就要缴纳3万~4万元，出售人的收益大打折扣。
而作为出卖商品房的人，他们更是要把提高的成本转移到房价上，其结果是房价反而升高了，自然是令许多需要买房的人不满，产生了观望心理。正是由于买卖双方心理的变化，导致成交量萎缩。
卖房成本剧增
一方面，个人所得税的征收直接加大了二手房市场交易成本，使得成交量呈下降趋势；另一方面，也可能出现部分房主加价出售，把个人所得税直接转嫁到买主身上，从而导致房价出现上涨的趋势。郑州市房管局市场管理处副处长乔建峰认为，近两个月郑州二手房出现的房价大幅上涨现象，与近来开征营业税和恢复2％的契税有关。一旦开征个人所得税，短期内二手房房价上涨幅度会更大。
炒房将成鸡肋
尽管征收个人所得税的政策规定早已有之，但其用税收杠杆调控楼市，促进市场回归理性的真实目的还是难以掩饰。
据地税部门有关人士介绍，按国家有关规定，个人销售房产的个人所得税，将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额按20％的税率缴纳。而从今年6月1日开始，郑州二手房(房改房除外)营业税总量为5.55％，其中包含了城建税、教育附加税、地方教育附加税3种税收，契税已由原来的1％恢复到了2％。
有关人士认为，一旦二手房开征个人所得税，按现有的税收成本，房价必须每年保持10％的增长，才有可能将来出手时获利。而以现在的情况，让房价每年保持10％以上的涨幅几乎是不可能的。
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