郑州楼市政策调控严峻形势 前三季度数字说话
编辑：南阳楼市网
2005年11月02日08:10
来源：南阳楼市网
为稳定房价，今年国家先后出台了一系列重大调控措施，受此影响，上海房地产市场已出现回落，北京、杭州等城市也经历了住房商品化改革以来的停滞、观望。
6月，郑州调控政策开始执行；7月郑州楼市急转直下；8月，因为天热，更因为国家政策，郑州楼市在炎炎夏季进入“冰点”。
进入9月后，种种迹象表明，郑州市场虽然继续观望，但渐渐回暖。近期，郑州市统计局固定资产投资处发布前三季度郑州房地产市场运行态势报告，对楼市进行权威的数字解读。
1 开发投资增幅逐月回落
综观前9个月，郑州房地产开发投资增幅回落趋势明显，在宏观调控后，尤其是七部委联合下发的“国八条”后，逐月回落趋势更加明朗。
郑州市固定资产投资处的统计数据显示，1~9月郑州市房地产开发完成投资110.1亿元，同比增长33.3％，但比二季度回落了9.7个百分点，其中5月份增幅为48.0％，6月份为43.0％，7月份为42.1％，8月份为36.9％。
固定资产投资处处长赵超认为，虽然增幅逐月回落，但投资增长速度还是不能漠视。增幅回落，但依然处于高速增长的阶段，郑州房地产开发投资规模依然高速前行。
2 商业地产
业内人士惊呼，“2004年是商业地产年”，其实从前期的统计数据显示，2005年更是商业地产年。大上海城、百年德化、天荣建材港、元通纺织城等一系列商业地产项目，改变着郑州商业格局。从前9个月的数据显示，2005年郑州地产投资已经快速增长，而且在整个房地产开发投资中，比例越来越大，达到13.8％。
据统计，前三季度商品住宅投资完成77.9亿元，占全部房地产开发投资的70.7％；办公楼投资4.5亿元，同比增长2.2倍，占全部投资的4％，商业营业用房投资为15.1亿元，增长了2倍，占全部投资的13.8％。
3 土地开发继续增长，但增幅已有所下降
截至9月份，完成土地开发面积152.5万平方米，增长了1.35倍，但增幅大幅下降。从以上统计数据可以看出，郑州市开发商手中的土地储备正逐渐减少，而同期郑州土地市场上，少有供给，目前开发的土地多为开发商手中储地，土地市场上，一方是大量的、持续增长的开发消耗存量的土地，一方是少量的土地供给，在未来一段时间内，郑州房地产市场上的土地供需矛盾即将加剧。
4 贷款比例下降，开发商融资渠道质变
据统计，前三季度，郑州市房地产开发本年度到位资金132.9亿元，同比增长37.7％。其中，银行贷款15.2亿元，同比增长15.7％，占到位资金的11.5％，较二季度所占比例下降1.4个百分点；自筹资金52.1亿元，同比增长81.4％，占到位资金的44.5％；其他资金来源64.9亿元，同比增长19.0％，占到位资金的48.9％。
从资金来源渠道上，我们可以看出，开发商的融资渠道发生质的变革。曾几何时，开发商的“上帝”不是客户，而是银行，从去年以来，国家紧缩“银根”，要求开发商至少有4证才能发放贷款，而开发商在拥有4证的时候，往往就不需要资金支持了。这些紧缩政策勒紧开发商的脖子，开发商只能另辟融资渠道。在统计数据上，可以看出，自筹资金占到44.5％，几乎占一半，在其他资金来源一项，增长幅度明显增加，这与市场上开发商不断发行信托融资有关系。今年，先后有思念、顺驰国基发行信托，改变了开发商的融资格局，为后来开发商融资指明了方向。
5 房屋新开工面积增速下降
1~9月，郑州市商品房施工面积1523.5万平方米，比去年同期增长15.1％，其中住宅施工面积1231.9万平方米，同比增长7.0％。本年度新开工项目的步伐有所放缓，1~9月，新开工面积402.1万平方米，比去年同期下降3.3％，增幅较去年同期回落6.7个百分点，其中:住宅新开工面积320.3万平方米，同比下降11.9％，占全部新开工面积的79.7％，所占比例比去年同期下降了7.7个百分点。
从以上数据可以看出，郑州市本年投放市场项目减少，新开工面积也在减少，意味着市场上供给面积在减少，如果不能有效遏制需求，郑州房地产市场供需矛盾将进一步拉大，不利于控制房价、调控市场、稳定民心。
6 商品房空置面积继续下降
前三季度，郑州市商品房空置面积39.3万平方米，比上年同期下降27.6％。其中:住宅空置面积为36.2万平方米，下降24.8％。从空置面积一项看，郑州房地产市场依然是需求大于供给，不断消化空置房，空置面积持续减少。
统计局认为，从统计数据上看，宏观上，郑州市房地产市场依然存在供需矛盾，如果不能妥善解决，房价将有进一步拉升的空间。
7 商品房竣工与销售良好
前三季度，累计竣工各类房屋156.5万平方米，比去年同期增长45.2％；其中住宅竣工135.5万平方米，增长27.7％。前三季度，郑州市累计销售各类房屋178.1万平方米，比去年同期增长31.8％，其中住宅销售167.8万平方米，同比增长27.7％，多出竣工面积32.3万平方米，增长29.4％。
从以上7项数据显示，随着各项宏观调控政策的实施，政策效应正逐步显现，房地产市场正向健康、有序的方向迈进，但未来短期内，房地产开发的资金、土地供应将可能更为紧张，投资增速还会放慢，不利于控制房价、稳定人心，郑州的政策调控依然面临严峻形势。
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