1.1 全国经济数据


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1.2 房地产政策分析

1.2.1 全国政策分析

(1)政策盘点:中央强调以稳为主,长效机制加快形成

7月24日,中共中政治局召开会议,中共中央总书记习近平主持会议。会上强调要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。长效机制顶层设计出台进一步加快,包括住房制度改革、房地产相关财税改革,农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将逐步推进。

(2)市场需求:7月调控政策持续从严,楼市成交稳中微降

OREIS中指数据显示,2017年7月监测的主要城市成交面积环比下降8.69%,近六成城市环比下滑,同比亦下降26.15%。进入7月调控政策持续从严,代表城市楼市成交普遍回落,楼市整体成交同环比均降,各级城市均出现不同程度下降。

(3)库存情况:受楼市降温影响,库存总量趋稳

OREIS中指数据显示,2017年7月检测的主要城市成交面积环比下降8.69%,近六成城市截止2017年7月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升0.3%。重点监测的城市中,7个城市库存均有不同程度的上升,其中蚌埠升幅明显为22.41%,重庆次之,环比上升4.83%。库存降低的城市中,宁波、苏州和南京降幅均超过6%。

(4)中央强调以稳为主,推进长效机制加快形成

中央政治局会议稳定房地产市场发展,促进长效机制形成。7月24日,中共中央政治局召开会议,中共中央总书记习近平主持会议。会上强调要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。房地产市场平稳健康发展与长效机制密切相连,长效机制也是推进新型城镇化发展的重要途径。此前在4月的中央政治局会议就提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。长效机制顶层设计出台进一步加快,包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将逐步推进。

金融政策以稳为主。7月4日,中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2017)》,提出要实施好稳健中性的货币政策,保持流动性合理适度、基本稳定,为实体经济发展营造良好的货币金融环境;加强宏观审慎管理,把防控金融风险放到更加重要的位置。“稳健中性的货币政策”和“宏观审慎管理,防控金融风险”是央行下一步经济政策中的两个着力点。同时,报告指出房地产市场出现局部泡沫风险,新增信贷资源过于集中投放于房地产领域,稳定的货币政策才能防范房地产市场泡沫风险。全国金融工作会议上也表示要推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。可以看出,货币导向继续为稳增长与调结构。此外,会议首次出现“控总量”,这必然导致金融监管部门的监管和约束力度、手段的强化,同时房地产信贷口径也将进一步收紧。

(5)九部委促进房租赁试点落地,租赁市场发展提速

发展住房租赁迎来了政策关注。7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,主要为解决应对当前一些人口流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛,租赁住房市场的发展,将促进房地产市场健康发展。我国的住房租赁市场发展历程体现为租赁市场基本空白期、开始出现、粗放发展期、加快培育期四个发展阶段,当前正处于第四个发展阶段。然而前期的三个发展阶段并未形成住房租赁市场专门性、系统性的法律框架以及框架之下的相关细则和标准,此次政策出台是从中央高层表态到地方实质性跟进都表明前期的管理制度缺位正在被强力弥补。

鼓励多渠道增加新建租赁住房供应。新增建设用地中配建租赁住房有利于引导开发企业转向自持经营,能够充分依托自身物业管理和资本运营的优势,由于这部分供应在土地出让环节就已设定,从量上能够得到较好的保证。此外,城市中闲置和低效利用的资产如何实现用途转换一直是优化城市发展格局的重要方向,由于这部分资产通常位于城市的中心地段,此部分供给开发成租赁房后,对于实现城市的职住平衡具有重要的作用。其中集体建设用地建设租赁住房在早期的政策中已有所体现,未来在政策的引导下将有更多的集体建设用地被盘活。

供应方将逐步向机构出租长期提供服务为主转变。住房租赁是典型的长周期运作,租赁企业目前面临着较高的融资成本以及处于追求规模经济的过程。因此,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务,直接解决了住房租赁企业的融资问题和退出的痛点,有利于更多企业参与住房租赁市场、专业化租赁机构扩大发展规模。政策影响下,租赁参与主体将逐渐从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。

聚焦于城市的人口流动,促城市“分城施策”。住房租赁政策的发力点需要聚焦于城市的人口流动,以满足不同城市在不同阶段的住房租赁需求,“分城施策”推动不同类型城市住房租赁市场的发展。除传统的珠三角、长三角城市群外,京津冀、成渝以及中部城市群均成为新的人口聚集地。2015年人口净流入的地级市进行的整理数据显示,北京、天津和传统的珠三角、长三角城市群成为人口集聚的集中地区,五大枢纽城市北京、天津、上海、广州、深圳人口流入超过500万,南京、东莞、佛山人口流入也超过300万。同时各省的省会城市、计划单列市也是人口净流入地,郑州、成都、昆明、武汉、青岛、厦门、大连等城市人口净流入也在100万以上。消息称广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被列入了首批住房租赁试点。

1.3 全省房地产开发数据

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1.4 土地总数据

1.4.1 国内近六个月土地总数据

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1.4.2 南阳本月招拍挂土地

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2.1 房地产销售数据

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2.2 重点城市销量

7月楼市成交同环比均下降。CREIS中指数据显示,2017年7月监测的主要城市成交 面积环比下降8.69%,近六成城市环比下滑,同比亦下降26.15%。进入7月,调控政策持 续从严,代表城市楼市成交普遍回落, 楼市整体成交同环比均降, 各级城市均出现不同程 度下降。

环比来看, 17个城市下降,西安降幅最明显,为38.97%,广州和汕头次之,降幅均超3成; 环比上升的城市中,长沙和南宁增幅明显。同比来看,22个城市下降,福州下降幅度明显, 济南次之。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降16.71%,其中除北京环比上升0.33%外,其 余城市成交均有所下降;一线城市同比下降46.02%,北京、广州同比降幅超5成。二线 代表城市成交面积环比减少4.11%, 同比下降23.03%。三线代表城市成交面积较上月 下降17.51%, 同比下降16.40%。

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2.3 南阳市场在售楼盘未开发量统计

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2.4 南阳市场处于认筹、咨询期楼盘存量

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2.5 南阳市重点项目状况

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2.6 各区域市场成交均价对比

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项目地址:火车站广场南
物业类型:住宅 商铺
销售热线:0377-62897888
销售均价:5500元/平方米
项目地址:宛城区白河大道与伏牛路交叉口
物业类型:住宅 商铺
销售热线:6289 7888
销售均价:一房一价
项目地址:白河大道与伏牛路交叉口
物业类型:住宅 商铺
销售热线:60288888
销售均价:8500元/平方米
项目地址:信臣东路与白河大道交叉口
物业类型:住宅 商铺 花园洋房
销售热线:60299999
销售均价:8400/平方米
项目地址:南阳市新闻中心东侧
物业类型:住宅 商铺
销售热线:63777777
销售均价:7200元/平方米
项目地址:南阳市人民路与建设路交汇处
物业类型:住宅 公寓 商铺 写字楼
销售热线:63228888
销售均价:6900元/平方米
项目地址:光武路与车站路交汇处向东100米
物业类型:住宅
销售热线:63518888
销售均价:一房一价
项目地址:南阳市杜诗路与邓禹路交汇处
物业类型:别墅 花园洋房
销售热线:63170888
销售均价:5900元/平方米
项目地址:新区新一高对面
物业类型:住宅 商住
销售热线:63316888
销售均价:一房一价
项目地址:仲景路与光武路交叉口向西200米
物业类型:住宅 公寓 商铺
销售热线:6099 8888
销售均价:5000元/平方米
项目地址:卧龙区工业路与范蠡路交汇处
物业类型:住宅 商铺
销售热线:61166666
销售均价:一房一价
项目地址:独山大道与张衡路交会处南200米
物业类型:住宅 商铺
销售热线:63397777
销售均价:6000元/平方米