2016南阳房地产市场分析报告|南阳楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在:

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面积我i77185万平方米,比去年增加4.6%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%。
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。
总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。
从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。 主要表现在以下几个方面:

经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,南阳、商丘、登封土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。

一、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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二、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。
2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

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三、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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四、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积与人口

南阳是豫陕鄂区域性中心城市、中原经济区核心城市、河南省省域次中心城市、河南三大中心城市之一、中原经济区重要的经济增长极,截止2013年底南阳建成区面积达到150平方公里,在河南省仅次于郑州和洛阳。南阳还是豫西南的政治、经济、文化、科教、交通、金融和商贸中心,先后荣膺“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家知识产权示范城市”、“全国最具幸福感城市”等荣誉称号。2014年南阳入围第一批“国家新能源示范城市”。 2016南阳房地产市场分析报告|南阳楼市网

南阳市面积2.6509万平方公里,常住人口1009.64万人。辖2个市辖区(宛城区、卧龙区),10个县(南召县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、唐河县、桐柏县、方城县、西峡县、社旗县),以及一个省直管县级市(邓州市)。除正式行政区划外,南阳市还设立一下经济功能区:南阳高新技术产业开发区(国家级)、南阳新区、南阳市官庄工区、南阳鸭河工区。 2016南阳房地产市场分析报告|南阳楼市网

2、经济发展:

(一)经济发展稳中有进
2016年,南阳全市上下深入贯彻落实中央、省和市委、市政府各项决策部署,坚持以新发展理念为引领,主动适应经济发展新常态,扎实推进供给侧结构性改革,统筹稳增长、促改革、调结构、强基础、惠民生、防风险,齐心协力,拼搏奋进,全市经济保持总体平稳、稳中有进、稳中有好的运行态势,结构调整持续推进,民生保障不断改善,实现了“十三五”较好开局。
2016年,全市生产总值完成2737.50亿元(含邓州市为3118.77亿元),比上年增长8.5%。其中,第一产业增加值413.0亿元,增长4.4%;第二产业增加值1227.46亿元,增长8.5%;第三产业增加值1097.04亿元,增长10.2%。三次产业结构由上年的16.1:45.3:38.6调整为15.1:44.8:40.1。
主要指标增速均高于全省平均水平。全年全市主要指标增长总体保持平稳,全年全市生产总值、财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资、居民人均可支配收入等主要经济指标增速均高于全省平均水平。全年生产总值增长8.5%,高于全省平均水平0.4个百分点,规模以上工业增加值增长8.8%,高于全省平均水平0.8个百分点,固定资产投资增速16.7%,高于全省平均水平3个百分点,地方公共财政预算收入增速8.3%,高于全省平均水平0.3个百分点,居民人均可支配收入增长8.0%,高于全省平均水平0.3个百分点。

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(二)内需拉动平衡
1、固定资产投资稳定增长。在全国、全省投资需求整体放缓的大背景下,全市投资形势保持了高于全省的增长速度。全年全市固定资产投资额达3069.21亿元,增长16.7%,增速高于全省3个百分点,各月累计增速波动幅度控制在2个百分点之内。投资结构继续改善。全年全市基础设施完成投资同比增长32.2%;服务业投资增长23%,占全市投资比重为32.8%,其中现代服务业投资增长28.8%,增速均高于全市固定资产投资增速。大项目支撑作用明显。全年全市2403个施工项目中,计划总投资在亿元及以上的项目有1561个,占全部施工项目个数的64.9%,本年完成投资2488.73亿元,占固定资产投资完成额的85.8%。大项目特别是亿元以上项目的增加及完成投资的增长是拉动全市固定资产投资增长的主要支撑。

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2、房地产市场平稳发展。2016年,全市积极出台落实促进房地产市场平稳健康发展、农民进城购房扩大住房消费等政策措施,努力扩大住房消费,化解商品房库存,全市房地产市场持续升温,由年初2.5%的个位数增速逐季提高至全年的12.8%,虽于全省平均水平还有一定差距,但已属今年较高水平。全年全市房地产开发投资达169.97亿元,增长12.8%,连续5个月持续加快,增速高于上年10.9个百分点。全市商品房销售面积达到557.7万平方米,增长35.1%,增速高于上年28.4个百分点;商品房销售额达198.71亿元,增长44.6%,增速高于上年36.7个百分点。

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3、消费品市场平稳增长。随着一系列稳增长政策成效的显现,加之房地产市场及相关产业的持续回暖,全市社会消费品零售额保持了平稳增长。全年全市社会消费品零售总额达1598.68亿元,增长11.9%,与全省平均水平持平;其中限额以上企业实现消费品零售额444.16亿元,同比增长13.9%,增速高于全省平均水平3个百分点,居省辖市第6位。 按城乡分,城镇增长12%,乡村增长11.2%。按消费类型分,除批发业略低于全市平均增速外,其它三类均高于全市平均增速,批发业、零售业、住宿业、餐饮业分别增长8.1%、12.1%、13.3%和 14.3%。全市限额以上企业27类商品销售额全部增长,增长面100%,其中有16类增长速度在15%以上。

(三)民生保障持续改善
1、财政金融运行稳健。全年全市地方财政总收入达272.98亿元,增长6.8%。地方公共财政预算收入完成167.07亿元,增长8.3%,增速高于全省平均水平0.3个百分点。全年全市地方公共财政预算支出达到548.85亿元,同比增长6.4%;其中重点支出项目保障良好:一般公共服务支出达55.52亿元,同比增长4.1%;教育支出达108.89亿元,同比增长8.8%;社会保障与就业支出79.55亿元,同比增长10.4%。金融信贷投放平稳。12月末,金融机构人民币各项存款余额3454.41亿元,增长12.4%;比年初增加382.10亿元,同比多增54.03亿元。金融机构人民币各项贷款余额1885.33亿元,增长9.4%;比年初增加162.18亿元,同比少增8.1亿元。

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2、消费价格涨幅稳定。全年全市居民消费价格比上年上涨1.4%,低于全年调控目标;其中城市上涨1.3%,农村上涨1.7%。八大类消费价格同比“七涨一跌”:食品烟酒类上涨2.5%、衣着上涨1.1%、居住类上涨1%、生活用品及服务类上涨0.3%、教育文化和娱乐类上涨1.5%、医疗保健类上涨3.1%、其它用品和服务上涨1.7%,交通和通信下降0.7%。

3、居民收入稳步增长。全年全市居民人均可支配收入17421元,比上年增长8.0%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入26898元,增长7.0%;农村居民人均可支配收入11701元,增长8.6%。

3、城市属性:

1.城市向东向南发展,但中心城区低位不变; 2.农业城市; 3.经济实力平均水平居全省上游; 4.居民收入较高; 5.社会消费能力强。

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4、南阳市2016年度土地供应情况:

2016年南阳市本级,国有建设用地计划382.5262公顷。其中,商服用地64.67公顷,工矿仓储用地154.5公顷,公共管理与公共服务用地12.75312公顷,交通用地9.5公顷,水域及水利设施用地5公顷,特殊用地2公顷,住房供地总量134.10308公顷。

(1)2016年南阳基准地价

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(2)2016年度南阳市土地挂牌出让、成交情况
今年以来,南阳市国土资源局把土地出让工作做为服务南阳经济发展的重要任务狠抓落实,截至目前,市本级共组织实施出让土地39宗,面积869633平方米(1304.45亩),出让价款15.38亿元。其中,招拍挂出让31宗,面积744632平方米(1116.948亩),出让价款150427.9万元,均价134.68万元/亩;协议出让8宗,面积125001平方米(187.5015亩),出让价款3372万元,均价17.98万元/亩。

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5、2016年南阳房地产市场分析:

(1)2016年南阳市房地产开发投资情况:
数据显示,2016年,全市房地产开发投资169.97亿元,增长12.8%,增速比一季度、上半年、三季度分别提高5.7个、1个、6.3个百分点。其中,住宅投资133.64亿元,增长11.6%。住宅投资占房地产开发投资的比重为78.6%。

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(2)2016年南阳市房地产竣工面积
2016年,全市房屋竣工面积434.87万平方米,比上年同期增长47.0%,同比提高78.7个百分点。其中,住宅竣工面积377.72万平方米,增长51.5%,同比提高84.6个百分点。住宅竣工面积占房屋竣工面积的比重为86.9%。

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(3)2016年南阳市商品房销售面积
2016年,全市商品房销售面积557.70万平方米,增长35.1%,高于全省3个百分点,位居全省第7位,同比提高28.4个百分点。其中,住宅销售面积520.19万平方米,增长37.6%,高于全省5个百分点,位居全省第7位,同比提高30.7个百分点。此外,2016年12月末,全市商品房待售面积235.07万平方米,同比增长33.0%,比11月末减少23.24万平方米。

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(4)2016年南阳市商品房销售额
2016年,全市商品房销售额198.71亿元,增长44.6%,高于全省2.3个百分点,位居全省第6位,同比提高36.7个百分点。其中,住宅销售额179.91亿元,增长50.1%,高于全省3.5个百分点,位居全省第6位,同比提高43.4个百分点。 由销售均价图可以看出,南阳市东部区域商品房销售价格上涨幅度比较大,已高于西部区域和中心城区商品房均价。

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(5)南阳市房地产项目开发情况
2016年南阳市房地产市场正常在售楼盘约150个,2016年新增在售楼盘约20个,根据数据显示,2016年年底南阳市商品房房屋均价约为5370元/㎡。截止到2017年1月25日,南阳市共为131个项目发放343批次预售许可证,目前仍有123个商品房项目和5个新农村建设项目未获得预售许可证。

2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。 2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显
◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓
◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。
从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。
2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

(河南楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、河南省统计局、南阳楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!)

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