河南锦寓置业都市春天销售部经理麻晓

1、房地产现状形似08年,具体情况须看市场变化
2012年南阳房地产市场肯定会受到影响,商品房价格不会再像2011年那样涨幅迅猛,农运会是个中间点,在农运会之前应该会平稳一段时间。目前国家调控政策依然没有改变,可以看出国家抑制房价的决心。现阶段的房地产市场如同2008年,是房地产界的又一次经济危机,国家大环境的政策与银行措施都在压制房地产,2012年房地产市场还得看发展情况。
随着城市化进程的加快,南阳东部区域发展迅速,高层住宅的开发体量是相当大的。城市发展规模的拉大必然带动一部分产业,就房地产而言,从去年的地产情势看,市场很火爆,主要是因为人们看到前期南阳房地产市场房产确实收益很大,很大一部分人都想赶上这趟末班车,可是这趟末班车的收益到底会怎样,具体还得看明年的实际情况。
2、建筑成本提高,观望者增多,如何拉拢客户是关键
自2011年10月份以来,国家对房地产的调控也影响到南阳。观望者代替了购房者,据房产分析人员透露,南阳的土地将会越来越贵,2012年商品房建筑成本将再次提高,按照这样的情况看,南阳的房价还将有上涨的空间,但是,国家调控政策与银行对开发商的压制与目前房价上涨的情况出现矛盾。 2012年南阳房地产将会加大市场放量,各个开发商都会采取一系列措施,争取第一时间拉拢潜在客户。

河南永安房地产开发有限公司营销总监李杰

过去的2011年对于所有地产人都是难忘的一年,对于许多的开发商来说也都是比较困难的一年!
6月18日尚城国际项目一期开盘,当天即实现成交500多套的骄人业绩,至10月1日项目一期二组团开始公开认筹,尽管市场情况逆转我们仍然积累了超过300批意向客户,应广大客户的呼声一期二组团选定12月24日圣诞节前夕开盘,开盘当天即实现成交170多套的良好业绩。当然,能取得如此业绩,我们很清楚这是广大市民、特别是我们尊贵的准业主对尚城国际项目及永安公司的认可与支持,在此我谨代表尚城国际项目组对社会各界关心、支持我们的朋友表示热心的感谢,感谢你们!
冬天来了春天还会远吗?相信2012年将是房地产市场奠定基础夺实未来的一年!安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!永安地产是有社会责任感的中华民族大家庭中的一份子,我们相信房地产将会逐步驶入健康和谐的康庄道路!最后代表尚城国际项目组提前祝大家新春快乐,愿大家在新年里万事如意、财源广进!

建业住宅集团南阳公司常务副总经理程宛玲

1、展望2012,南阳地产稳步前行
南阳的房地产行业自2011年10月份以来受到的影响还是蛮大的,10月份之前推出的项目都比较火,10月份之后市场相对冷淡,但是价格没有明显降价,依然存在上升的趋势。2012年,目前国家并没有出台一些利好的政策信息,依然是严控、抑制房价上涨,很多迹象表明国家并没有转变调控的这个方向,因为现在这个时候,如果调整的话,可能就会刹不住车,再使房价反弹,呈现井喷态势。2012年,如果政府不出台限购政策的话,南阳的房地产形势是可以的,房地产的发展会比较平稳,步伐不会特别快,肯定是缓步前进,但是达不到2011年的状态。从去年10月份以来,置业者观望的情绪越来越浓厚了,可能大家有这个需求,但是他们还需要去看一看市场情况再定。
2、南阳房地产自我意识的开发状态
房地产的发展牵动国民经济的命脉,南阳现在正处在一个上升发展的阶段,不可能打压不让其发展。我个人觉得南阳不会限购,南阳房地产的发展是从九十年代开始的,发展的步伐比较缓慢,因为南阳人比较恋家,有自己的圈子意识,外来的开发商很少,因此南阳的房地产发展就一直停留在自我意识当中。这两年陆陆续续进驻了像常绿、绿都和永安等的外来开发商,我们可以发现从09年开始,又一拨新的开发高潮起来了。城市框架拉大,城市化进程一提高,大量的人口就过来了,城市的发展就会越来越好。每个企业做出来的任何行为都是与企业的运营有关的,一线城市的泡沫比较大,尽管往外挤压它还是有利润存在的。
3、一二三线城市需打开资源共享
房价一部分由政策影响,一部分也由市场需求决定,市场上有需求就会有供给,那么在这种情况下,需求多,供给就会多,我们不可能去违背市场规律。南阳没有那么大的泡沫,市场还是有需求的,南阳人现在的居住标准和要求在逐步提高,需要的是高品质的房子。我们现在处在一个上升的时期,整个南阳市需要发展,而开发商是带动城市发展的一个主体媒介,对于城市的运营发展具有重要作用。现在提倡“回巢”, 就是在二三线城市一样可以生活的很好,我们需要做的是怎样把一线城市的资源分流到二三线城市中来,资源共享一打开,在二三线城市就会过得更安逸一点。

明伦房地产开发有限公司副总经理米定国

过去的一年中,房地产市场可谓是冰火两重天,在上半年,由于一二线城市限购,股市基金低迷等因素影响,使大量资金流入三四线城市。城市化率低、刚性需求较强的南阳房地产市场,在推出项目众多,竞争激烈的背景下,依然价量齐涨,更有农运会经济和一线品牌地产公司的推波助澜,上半年开盘的项目均博得好彩头;进入下半年,由于对房地产的调控更加严厉,金融政策进一步紧缩,央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率,尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点,但难以影响全年的信贷紧缩大局。再加上限购、限贷、加息、一房一价等多管齐下,使得一二线城市房地产市场受到较大冲击,金九银十之后,南阳房地产市场也迅速进入观望期。
中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续;同时,“坚持保障房建设和市场调控两手抓,推进房产税改革试点”这一定调,也表明中央在短期内不会放松房地产调控,还将通过保障房体系和房产税改革的进一步完善,为短期行政性手段的退出做准备,以实现房地产业平稳健康发展。预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。预计第十八次党代会召开之前,房地产市场不会出现大的反弹,在此背景下,很多人都抱着2012年房地产价格可能下降的心态,在一大片打压的呼声此起彼伏大环境下,我们很难看到有任何可以松口的信息,但事实是否就这样呢?政策在悄悄地转变。
2011年11月底,央行近三年来首次下调存款准备金率,预计2012年货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变。
2012年1月7日,北京限购令春节或放松纳税证明改为3年,虽然随后的一天,住建部就公开辟谣,但空穴来风,未必无因。
2012年1月8日,广东省中山市历时52天的限价令自动停止,中山市政府没有继续执行下去,全国最短的限价政策戛然而止。
2012年是保障房建设的高峰年,保障房建设力度持续加大,规模迅速增加,地方政府将面临更大资金压力。而与此同时,土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。房产税试点改革范围可能扩大,为建立中长期制度奠定基础,也可能降低相关城市限购的必要性,这将为限购政策的逐步退出提供条件。
从上面的几点信息可以知道,限购、限价将会不可避免地持续一段时间,但政策并非一成不变,整体上还是出现了不少的转折信号。
而放在南阳,没有限价,没有限购,没有了行政手段的干预,更多的是因应市场的需求来自行调节房价。2012年南阳的房地产情况会如何发展?那就要看南阳在2012年的市场动力是如何分布的了。
目前南阳经过了2011年的洗礼,整体均价徘徊在4000元/㎡左右,这是什么一个概念?如果现在正常地盖一栋33层左右的高层,其成本就已经不低于2000元/㎡,这还不包含景观、配套设施等。现在方城、唐河等部分县城均价基本在3500元/㎡左右,等于南阳很多楼盘只是在卖着县城的价格,而城市配套完全不同,这样来看,南阳住宅房价泡沫还是比较少,这两年也只是属于稳步上涨,2012年可提升的空间还是有的,只是步伐可能会更慢一点而已。但为什么还是有很多观望的购房户觉得房价会降?回想一下,就在10月份前,南阳均价达到接近4000元/㎡的时候,市场依然很火,这说明了什么?不是南阳的消费力达不到,而是在年底通过不同媒体的报道,大家似乎觉得国内大部分城市都降价了,受到从众心理的影响,大家的购房欲望都降低了。但是要说到消费力,南阳是可以承受这个均价的,无论是在刚性需求上或是投资需求上,因为南阳人口众多,城市化率很低,所以产品投入整体上并未过剩。房地产市场的地域性非常强。
再说说农运会将为南阳带来些什么。筹备多年,农运会也终于到来,可能很多人会说,这农运会对我来说,关系不大,政府也没有什么优惠给到我们,这么说有些偏颇的,或许从眼前利益来看,确实没有什么值得去说的变化,但一个全国性的运动会给一个城市所带来的变化,是会不断潜移默化地去改变你现在的世界的。因为中心城区的配套已经很成熟,可以发展的空间是有限的。但中心城区是宜居的,当然也是宜商的,人们的消费习惯就摆在那里,就好比你现在习惯在人民路消费,但你却不会跑去高新区消费一样,但十年后是否也是这样呢?这个就未必了,所以,一个全国性的运动会带来的变化影响不是看现在而是看未来持续的变化。2012年也只能说是影响刚刚开始而不是结束。
那么农运会放在南阳的房地产行业将会起到什么影响?南阳整个城市的发展规划相对于中国的城市化进程而言还是偏慢,土地利用率和开发的力度目前还是相对滞后的。举办一个全国性的运动会,需要为城市建设、公共配套等升级改造,这直接提高了城市的价值,其房地产市场价值会随之而提高是顺理成章的,那具体反映到那些方面?首先是土地成本,随着市政建设的不断升级和成熟,大部分的土地成本会相对应地提高;其次是居住品质,有了好的配套而不提升居住上的品质,这是目前的消费者所不能接受的。
而在2012年,随着消费者认知水平的不断提高,买房反而会更加小心,买房先要看价值这样的思想会不断增强。跳出南阳,就中国来说,优质的楼盘一直都处于稀缺状态,有好的地段没有好的产品、有好的产品没有好的地段,这在全中国的大部分城市都会出现这样的情况,不独南阳。有好的地段又有好的产品这样的项目只能说是可遇不可求的,当然,这要看发展商的开发理念和实力,只有理念和实力俱备的发展商方能做出好物业,如遇上这样的产品,即使会比周边贵点,也是有看得懂的消费者觉得值得,会去追捧,因为大家已经逐渐看明白,买房不是一篮子买卖,是要住进去的,不能住得不舒服了就不住了。品质的提升也意味的成本的增加。
总体看来,2012年在综合了国家调控政策、南阳地产的消费力、农运会的影响及消费者认知水平不断提高这几个方面来看,南阳的房地产市场整体将会步入一个缓慢上升的阶段,而随着市场对精品楼盘需求的不断提高,南阳将逐步摆脱以往同质化开发的现象,优质项目将会不断涌现。受到这样的影响,南阳的城市建设也将提升到一个崭新的台阶。

南阳楼市网运营总监王冬虹

1、2012年精品楼盘层出不穷,追求高品质住宅成主旋律
2011上半年的南阳房地产市场呈现一片繁荣景象,各开发商抢抓机遇,推出不少新项目,宛东新区作为南阳市重点发展区域,项目更是层出不穷,同时,也使得南阳商品住宅进入了高品质的发展阶段。自10月份以来,由于受到国家调控的影响,金融政策进一步紧缩,热闹的南阳楼市逐渐冷却下来,也迅速进入到观望阶段。
2012年伴随着农运会脚步的临近,南阳城市建设也进入了快车道,宛东新区到处是拆迁、新建的繁荣景象,市场投放量将会达到历史新高。大量楼盘投放市场,一定程度上难免会出现消化不良的现象。但受城市化进程和三线城市发展潜力的影响,投资性、改善性购房和刚性需求还是稳步上升的,人们对住房的高品质要求将会带领南阳楼市步入品质化时代。
2、商业地产成为市场新宠
面对强有力的打压使住宅地产的轰鸣引擎逐渐熄火,商业地产在此时赢得了购房者的青睐。不少开发商表示,目前住宅市场受限购、限贷等调控政策遏制后,回报率更高的商业地产会吸引他们的目光。尽管业界普遍看好商业地产发展,但是对于目前商业地产的发展所存在的潜在风险和问题也表现出了担忧。商业地产尤其是大的城市综合体,需要开发商的后期运行、管理,这中间开发商承担的社会职能相对更多、责任更重,风险也就更大。普通商品住宅资金回收期一般为2-3年,而商业地产一般需要5-10年。商业地产良性发展需要改变重招商、轻合作的模式,同时要防范资金链风险并做好后期管理、运营。一些开发商迫于现金流的压力,分散业权的散售型物业成为部分市场的主流产品,给商业地产项目的长期运营管理及资产升值带来极大的不可控性。如何精准定位、把握机会、错位经营越来越成为摆在开发商面前的重要课题。

南阳市启元置业有限公司 王殊

受全国房地产市场波动的影响,2011年南阳楼市大盘频出,扎堆开盘,这与08年的房地产市场发展极为相似,当时下半年楼市非常冷淡,年后房地产市场异常火爆,这种情况俗称报复性反弹,报复性的反弹跟报复性的需求也是相辅相成的,出现这种情况的原因是多方面的,国家方针政策的变化是一方面,最主要是受市场供求关系变化的影响。
所以说我个人对2012年房地产市场还是比较看好的。

南阳市房地产商会秘书处办公室主任李勇

2012年南阳房地产的发展,将会借着农运会的东风,在2011年的基础上稳中求进。毕竟南阳是座农业大市,人口比较多,人口基数比较大,针对市场来说,刚性需求比较大。而在这之前,南阳房地产业界之间的竞争或者是业态,在某种程度上是单调的,还只存在于商业、住宅。随着城市框架的不断拉大,企业会越来越多,相对而言写字楼的发展就会跟上来。特别是国家的相关政策,鼓励中小企业的发展,所以写字楼的发展有一定的空间,在2012年将有一定的商机。
另一个方面就是国家保障房建设,像廉租房、经适房,它的空间还是比较大的,市里面某种程度上也比较重视。在2012年的土地储备和供应上可能会向这方面倾斜。国家肯定是不断地发展民生,因此住房是很关键的,“安居才能乐业”。从中央政策来讲,对房地产的调控还将继续,调控的信号已经发出,所谓调控并不是打压房地产,某种程度上还是为了房地产健康、持续、稳定、协调地发展,某种程度上也是惠及民生的事业。
2012年南阳的房地产发展还存在着希望,还有很大的发展空间,在产品结构上也将会呈现多元化,像商品住宅,写字楼以及工业园区的发展。但就目前来看,南阳的房地产市场还比较单调。

深圳畅意行地产副总经理彭晓辉

展望2012年南阳楼市,我个人认为判断房地产运行优劣的关键,主要从三方面分析,第一是供应,第二是需求,第三是政策。
为迎接农运会的到来,改变城市面貌,政府采取加强制管性政策,同时在2011年加大了南阳城中村改造力度,例如:金汇城、诚发·都市新城等项目。从南阳本地情况分析,外地开发商企业实力增强,从而加大南阳的有效供应,预计2012年农运会召开前后,南阳的房产市场供应会很充足。
我们可分为三大区域来说,东北新区,是南阳中高端产品的集中区域,别墅、洋房将陆续推出,房价相对偏高;卧龙路以南的南部区域,是传统的南阳中低端产品汇聚区,中小户型、社区等,相对配套设施齐全,价位相对较低,适合百姓居家;白河以南的新区,会逐步发展,公寓、商业、小户型会增多,2012年对城区不会形成太大威胁。
随着2012年农运会的召开,加上政府对南阳新城市布局战略的实施,着重加大城市绿化率建设,南阳的城市面貌一定会焕然一新,老百姓的生活环境也有所改变,会给南阳市民带来新的感觉,注入新的活力,从而提高市民的居住水平,刺激广大市民的消费。经济适用房、保障性住房的关键在于土地储备和基础配套设施建设,随着政策、大气候的影响,从人均可支配收入、供应需求程度看,2012年南阳的房价将会处于持续稳定期,市场的主力是东北片区的大盘。金融对整个房地产影响很大,目前在南阳投资包括南阳本地的开发商,随着金融政策的影响,资金运营紧张,从拿地、土地规划到监管力度,预计明年政府在开发监管上会收紧政策,金融业也将加快资金使用效率,对资金使用、开发流程监管程序逐步完善。
2012年对开发商来讲,可谓“几家欢喜几家愁”;对于老百姓买房来讲,在价位不变,品质提升的空间里,会挑到称心如意的好房子。

中达·白河首府项目营销总监宋可鑫

以目前的市场情况看,2012年房地产市场还存在着较多的不确定性。从国家政策面讲,相关部门已明确2012年还是会坚持适当调控力度,政策面不会轻易松绑,以此看至少2012年上半年市场还是会受到来自政策的压力。
但就南阳而言,毕竟是三线城市,与一二线城市肯定会有所区别;同时,整体看南阳房地产市场发展还属中期阶段,首购需求还是很大,同时,高端产品市场中也还没有真正出现,作为拥有几百万人口的城市来讲,这部分需求还一直未得到真正的释放,所以说市场还是具有较大发展空间的。
在政策及大环境的影响下,市区内的常规普通住宅可能敏感性更高,更易受到政策及市场大环境的影响和冲击,而本案中达?白河首府作为目前南阳市内较为稀缺的纯高端产品,具有市场上其他项目无法比拟的高产品配置,如1.76容积率、中央空调系统、24小时热水、42%高绿化率的V地形景观等,在市场中占据较多的唯一性与稀缺性,所以说2012年的市场变化对本案来讲不会有过多影响。

资深媒体人:2012南阳楼市注定是在观望和竞争中前行

观望是主旋律,原因有三:在调控没有结束的时代,投资客是不会进入这个市场的,不急于购房的消费者注定要观望,而短期内刚需者毕竟是少数。
市场将在竞争中前行:据传说南阳城中村改造同时推出60个项目,60个项目的体量现还无法估计,但预测将大大超过南阳市场承受力,为了争夺有限的客户,开发商将挖空心思全方位竞争,从楼盘品质、环境配套、价格等等方面竞争客户。这种竞争将是激烈的,残酷的,也是必须的,这将有利于南阳楼市的全面提升,有利于南阳楼市的健康发展。但它的后果将由消费者和开发商共同承担,消费者如果不明白这个结果的惨烈,将有可能为烂尾楼买单,开发商如果不做好过冬的准备,被淘汰出局的可能性非常大,市场的重新洗牌不可避免。
南阳毕竟已经抓住西部大开发、中部崛起等重大战略机遇,人口众多,发展前景广阔,一旦度过这个困难期,南阳楼市将迎来美好的明天。因此,2012南阳楼市必将是多姿多彩的一年。
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