在南阳做项目作为开发公司来讲，实际上风险并不像大城市那样对很多东西都未知。对市场行情，对国家的政策，对产品来讲提升的空间非常大，只要用心去做，不用担心市场会大起大落。我觉得在市场中寻找金九银十，倒不如找找我们项目本身的金九银十。以我们现代城为例，从去年到今年销售发生了很大变化，在人们印象中该项目地段较偏，所以当初我们引导消费和市场定位主要以低价入手。后来我们做了调查、分析和研究之后发现，该地段实际上环境很好，毗邻白河，所以我们除了抓主体工程之外，把园林景观和物业管理也列入了重点环节。现在景观广场已经初步建成，投资几百万，仅一个艺术雕塑就花了60多万。购房者看完之后立刻体验到项目的档次和品质。我们在物业服务方面紧抓不懈，充分呵护每一位住户的居家生活。景观建成之后实际上房源倒比去年少了，而且楼层也比较高，价格也比去年有所上升，反而我们的销售业绩提高了。原因在于消费者认可了我们的定位调整，从宣传引导到现场说辞，把现代城定位成宜居、高档物业、环境优美的品质社区。今年6月以来，投入了100多万建设的售楼部后，销量一直在提高。以8、9月为例，同期上涨50%以上，环比上涨40%以上。

    南阳房地产的刚性需求较强，而且城市框架、整体发展速度较慢，但是由于很多消费者急于在城区居住，所以城区为数不多的项目就有了很大的潜力。由于现在的消费者比较理性，且对居住条件要求较高，所以不能像以前一样做一些广告、活动或者采取一些低价的融资策略，然后就把房子卖出去。这个时代已经一去不复返了。现在要想卖的好卖的快，必须实实在在的从项目运作本身上出发，项目要定位准确，围绕这些来开展。南阳有好多项目都是在整个运作过程中没有坚持下来，就事论事，没有站在项目经营的高度去考虑，不考虑市场定位，不考虑宣传表达方式是不是符合项目的实际情况，一味跟着一线城市传递的信息，结果从中出现很多问题。在南阳做项目，近几年没必要去跟风，真正的核心就在项目的节点上。作为政策调控，对南阳有很多政策都照顾不到，有时候政策出台之后，统计很多官方数字，由此来判定市场的行为和变化，实际上这些数字很多时候反映不了实际情况。从实战中的工作经验来看，做好项目品质是大有可为的。不用去考虑市场的金九银十，把项目本身给做好什么时候都是金九银十。

   今年南阳房地产市场能否出现“金九银十”？这个命题在讨论中是不容易得到定论的。用消费者的口径去回答是：市场出现较强的购买势头，大家都热衷买房在九月份十月份集中体现。而在开发商眼中，经过一年的积累、等待，年度的九月十月市场中的房源快速去化，房屋销售达到集中交易回款。今年在南阳能否会出现以往火爆的市场行情？是真火爆还是假火爆？！我们值得预期。有好多人说，应该没问题吧。九月份十月份一直是地产销售的旺季？！在南阳房地产销售价格在经过这近7年的紧涨快跑，已经有好多不可预见的因素影响它的下一步趋势。比如在08年后半年，本地金九银十的效应就非常弱。

    对于今年不确定因素有如下几条：
    一、经过近几年的房屋市场供应，刚性需求得到进一步的释放。
    二、由于一线城市的房价虚高，国家调控力度加大；房产税可能会伺机出台。影响投资性购房的需求。
    三、今年市场中缺乏引爆的热点及事件。

    对于我们南阳这个城市，我们在购房中还是要辩证看的，比如早几年好多政策的影响，房价却一直上涨；那时是因为市场价格起点低，刚性需求旺盛，城市发展速度快造成的。我们当时好多人已经认为无法接受时，房价还在涨。对于市场盈亏满损的规律何时出现，好多人心里都知道却无法把握。
    对于今年的“金九银十”，我们还不能一味地认为不会出现。因为有相当多的利多因素
在支撑我们南阳的房地产销售市场！比如：南阳作为中部的三、四线城市，发展潜力还很可观，人口支撑很大。其次，对于我们省内的郑州、洛阳等地，我们南阳的地产价格还有一定补涨余地。之后，全国农运会应该是一个预期利好。

    综上所述，今年的“金九银十”还是值得我们期待的。

   地产业步入传统的"金九银十"，今年的"金九银十"因调控而显得备受瞩目。"新国十条"出台迄今为止已四个多月，近期关于调控的下一步走向出现了一些争论。如何判断目前的市场形势？我认为这次调控迄今已基本解决了以下问题：一是房价高涨的势头得以抑制，有一些楼盘已开始打折或是房价开始松动。二是市场的房屋供应量开始增加，从土地方面可以看出今年的土地划拨已超过了去年近两倍。三是房地产市场的突出违规问题将逐步得到遏制和解决，从近期南阳市各个部门领导的态度及行动可以看出。四是投资性购房更加谨慎，投资比例明显下降。五是土地竞争方式开始多样化，企业拿地趋于理性。六是保障性住房建设进入快车道。

    南阳是一个人口大市，约2200万人口。而房地产一直处于稳步发展之中。相比省内各大地级城市，南阳的房价处于中间水平。本身这次房地产调控政策主要对象就是一线城市，对我市影响并不是太大。所以进入传统的销售旺季，房价会稳中有升。就拿我们桂花城楼盘来讲，在7、8月份传统的销售淡季月销售过百套。目前9月份已经销售过50套。当然热销的背后与我项目优越的区位、前瞻性的建筑规划、一流的园林设计、一站式的区域配套密不可分。

    随著刚性需求的释放。并且经过这一段时间的调整，对市场和政策的变化比较清晰以后，刚性需求会大量释放。伴随著旺季的来临，南阳楼市出现“金九银十”已经不再是什么问题 。

   宇信凯旋城的开盘对南阳房地产的金九银十算是一个推进，在开盘前我对此也不太确定，但在开盘当天有1500多组客户到场排号，整个现场如火如荼，从上午持续到下午，以此来看我们这个项目是成功的。当天成交620套，持续跟进大约100套，1期推出的房源已基本售罄，以本项目的体量同时推出这么多套房源在南阳市比较少见，在调控政策很紧的情况下，我们给金九银十开了一个好头。

    虽然调控政策还在持续，但是以二、三线城市而言，升势有回落，总体来讲还是一个缓慢上涨的状态。在本项目启动之后，无论价格还是品质都是对本年度南阳市萎靡的市场打入了一注强心剂，宇信凯旋城均价目前已经在3200以上，对于其他3000以下项目而言其带动作用也是很明显的。我们凯旋城对面的鑫邦花园项目去年7、8月份持续的价格大概在2600元，但现在已达到3000元以上。从其他项目来看，盛世龙源、名门华府销售价格都已过3100元，所以无论从量上还是价格上南阳市的金九银十还是可以期待的。

    从定位来看本项目是以南阳市房地产项目的领跑者来着手，而且很注重品质建设。无论从建筑、园林景观，还是质量把控，都是领先同行的。在本市范围内同时推出的体量是之大的，派单前的认筹量、开盘到访、成交量也是达到了前所未有的高度，由本项目带动南阳市以及周边区域的地产形势在进入9月之后必将引起疯涨和爆发。据我所知，进入9、10月以后，南阳市下半年将会有一个集中的推盘，为金九银十打了一个非常好的基础。

    本项目的销售火爆是由于品质定位、质量把控、策略得当等因素，初期在景观的预算已超过了2000万，我们的定位就是高品质楼盘。对三四线城市而言，房价处在中等偏下的阶段，而南阳市在河南省18个地市中它的房产价格处在靠后的位置，无论是投资还是刚性需求，它的带动也是比较大的。 

   暑夏消融，金秋悄至。被房地产行业称之为金九银十的日子也悄然而至，可是伴随着前段时间政府密集的房地产调控政策的余温，今年的金九银十也变得尤为的复杂。好多人都在猜测今年房地产行业的金九银十还会不会到来？
    我想这个答案的给出需要具体市场具体分析，不能一概而论。众所周知，在2008年那场金融危机以前，似乎全中国的地产行业都把“金九银十”当成每个企业或者每个项目冲击年终目标的重要战役，同时在各方媒体的渲染和烘托之下，那段时间好像到处的楼盘都在讲“国庆中秋大惊喜”，到处都传出的是“开盘狂销”声音，主流媒体也总是带给市场“量价齐升”、“放量成交”等等让开发企业兴奋、让购房者揪心的消息。
    而今年中央针对房地产市场高房价、投机性炒楼以及土地闲置等不健康状况，密集出台房地产调控政策。调控之前，京津沪深等地房价大幅飙升，楼王地王频频出现，全国一片哗然，舆情滔滔。在这样的大背景下，中央政府重拳出击，调控楼市。随即，被看做是有史以来之严厉的房地产调控政策出台，紧接着被炒得沸沸扬扬的楼市也冷却下来，一线城市的房价逐步下跌，近期中央仍然表示将严格执行房地产相关调控政策，目标是长久、常态的控制全国房地产价格的过快增长、抑制投资性购房需求。
    8月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。
    8月21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果。
    国家发改委主任张平于8月26日指出，强调稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。
    半月之内多次强调“坚决抑制”投机炒作等不合理需求，这无疑是要给在金九银十即将到来的关口，给初露复苏迹象的楼市泼了一盆冷水。
    所以，今天我们所探讨的南阳房地产能否“金九银十”的问题，个人觉得必须得清晰一下命题——南阳房地产市场是否能在今年下半年呈现“供销两旺”的局面？
    畅意行观点一：南阳市场刚性需求依然旺盛，投资性购房需求所占比例不大，整体受国家政策调控的影响不大；
　　根据我们所了解的房地产的销售形势而言，在一线城市，北上广深在8月份以前都出现了比较明显的价格、销售量的下跌，但8月初以来深圳的成交量开始持续增长，已经出现反弹迹象。在二线城市，尤其是郑州、石家庄、三亚、威海，所受的影响还是比较小的，像郑州市市区上半年商品房销售面积525万平方米，较去年同期上涨了8%，销售均价约为5536元/平方米，较去年同期上涨了16.57%，说明刚性需求和投资需求在这种调控政策下依然有一定的市场空间存在；南阳8月份中心城区商品房销售767套，较上月下降6.92%，较去年同期下降24.51%，商品房销售面积9.35万平方米，较上月上升7.09%，较去年同期下降36.91%（注：成交下降的主要原因是整体供应不足）。商品房销售均价为2352.71元/平方米，较上月下降8.82%，较去年同期上升18.61%，南阳整体的市场基本以刚性需求和之次改善性需求为主，而且随着这两年城市改造、道路拓宽、城中村改造等带来的刚性居住需求还在不断增加，针对投资和高房价的调控政策对南阳短中期内都不会有太大的影响，市民购房的需求还很旺盛。
    畅意行观点二：南阳受到土地供给量的限制以及“城中村”拆迁速度的影响，下半年到明年整体供应非常有限；
    南阳城区本身土地储备十分有限，目前大部分可开发土地基本都集中在“城中村”和“旧城”改造项目中，下半年内能完成拆迁安置，实施开发建设的项目不多，能推出市场销售项目则更少，如凯旋城一期、璟都国际一期、诚发中央公园、盛世龙源二期、神龙花园、尚城国际等项目，基本都集中在东部和北部新区，随着上述项目的陆续入市，将能向市场供应7000~8000套住宅，虽然整体投放量相比2009年有了大幅上升，但是相对于一个有着1100万人口的南阳而言，仍然显得供应有所不足；
    畅意行观点三：下半年预计会呈现一波“金九银十”的行情，而且价格会呈整体上扬趋势。
    上述两种情况势必造成南阳目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“农运会”政府在加强土地储备和土地供应的政策措施上很难有大的作为，土地一级市场一定会出现价格攀升之势，于此同时，这一局面将必然导致开发企业在销售过程中提价销售或者捂盘囤货，再加上下半年建安成本受经济回升刺激应该会有小幅上扬，所以估计未来几个月南阳房地产价格应该会出现一波强劲的上扬走势。不过，银行作为开发商与客户的中间环节，目前对个人按揭贷款程序上的施行严格把控将导致部分客户的之付能力下降，这一点将是短期内压制南阳房价的唯一因素。
    总体来看，南阳的房地产市场起步较慢，房地产市场的发展还不成熟，房地产价格一直都是平稳增长，加之南阳人口众多整个市场的刚性需求旺盛，又伴城市发展战略的实施，整个南阳的房地产市场在这次的调空中还是比较稳定的，另外，五月份出台的南阳城市规划方案，敲定了城市东移北扩的发展战略，伴随着2012年农运会的召开，南阳的房地产市场必将迎来崭新的一页。在未来的几个月里，市场将陆续推出璟都国际、诚发中央公园、尚城国际等中高端楼盘。可以预见南阳下半年的楼市将稳健迎来“金九银十”，市场呈现一片红火的场面。

   时间倒退到2010年4月15日，“新国十条”横空出世，剑指高房价，本来还炒的沸沸扬扬的楼市，犹如打了退烧针，深圳、上海、北京、广州等一线城市成交量大幅萎缩，随后逐步蔓延到二三线城市。这次中央政府下定决心，不遏制住高房价绝不罢休，民众普遍预期这次调控将不同于以往。时至今日，调控近半年后的今天，全国各地楼市迎来了业内所期盼的“金九银十”黄金期。
    进入九月份以来，北京、南京、上海、深圳楼市相继出现了所谓的“日光盘”，即开盘当天售罄。在深入一线城市的调查中发现，金九银十之际，楼市已经全面回暖。据统计,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的之大涨幅。在河南省会郑州，早在今年7月份，便出现了回暖的征兆。之新郑房指数显示，7月份郑州市市区商品住宅销售8495套（间），环比上涨了30.59%，商品住宅销售面积81.51万平方米，较上月上涨了37.46%，商品住宅销售均价为5318元/平方米，较上月下降了1.86%。楼市回暖了？观望者选择出手？刚性需求入市？让人担心是否会引发新一轮房价的报复性反弹。其实，随着调控力度的逐渐深入，开发商的资金链在下半年可能会趋紧，加上年度销售指标的压力，大部分开发商正在备战“金九银十”，不难理解，这是今年唯一的机会了。再反观以上所说的“日光盘”，无不选择了降价销售，随着大量较低价楼盘入市，带动成交量上升，供需市场进入了一个新的阶段，即“量升价微跌”，加上政策力度的调控，市场将进入今年的“金九银十”，若这期间政府不再出台新的严厉政策，开发商有可能“收成”不错，虽然不如往年。
    对于南阳这座三线城市而言，从2004年开始的一轮地产开发热潮已进入尾声，在售楼盘大多进入尾盘，08、09年土地市场供应量有限，而大量城中村项目继续蛰伏未出，导致今年入市楼盘相对较少。另一方面，从今年4月份开始的新一轮调控风潮，社会舆论一如既往的一边倒倾向，使得当地购房群体观望心理加重，使其购房时间得以延迟。供需双方一缓一慢，使得整个市场在上半年的供需保持在一个较为稳定的水平。
    从8月份开始，根据对市区重点楼盘的了解，无论客户来访量以及成交量，均较之前几个月有了很大改善，整体市场的回暖趋势较为明显。一方面进入8月份，新面市的楼盘不断增多，且多位于市中心边缘，价格上客户较易接受。而那些在售的楼盘，在经过了数月的客户积累以及期间进行不断的销售调整，通过各种活动让利促销，也迎合了不少客户的购买心理。另一方面，在对政策调控效果进行数月的观望之后，购房者对未来政策的力度预期日渐降低。南阳当地本就庞大的刚性市场，加之被抑制近半年的购房需求，是需要一个合适的时间和机会逐步释放。在经历了09年的“小阳春”之后，精明的购房者或许已经嗅到了空气中躁动的因素。
    总体来说，今年的秋季购房时节市场活跃程度相对于上半年沉闷的市场环境，将会有一个较大幅度的改善，消费者的购房能力将会得到逐步释放，南阳房地产市场将会重新步入一个上升通道。但我们同时也要清醒的认识到，在未来的两个月里，受制于市场的实际供应情况，消费者真正的选择余地并不大，市场并没有足够的能力去消化客户的购房需求，使得“金九银十”的含金量逊于往年，这就注定了真正能够享受到这场盛筵的只是少部分。而今年真正的市场高潮，诸位不妨耐心等到年底，届时的市场表现是值得期待的。