通过对南阳市场一个多月时间的观察以及对一些政策的解读，我想应该有以下几个方面的影响。
　　1、从政策上讲，政府是要控制不合理的投资行为，而南阳的投资在整个市场需求里所占比例不大，更谈不上不合理的投资行为。
　　2、提供有效的土地供应。南阳整个城市的发展规划相对于中国的城市化进程而言还是偏慢，土地利用率和开发的力度目前还远远不足。在未来的几年当中，在住宅方面的供应应该不成问题，一方面这种供应有合理的市场需求，另一方面又有序有量的保障着这种土地供应，市场的反应是有比较稳定的量和价，会有一个相对稳固的上升过程。
根据目前掌握的市场数据来讲，南阳的刚性需求还是比较大的，对于马上要置业的客户，我觉得在这次政策的调控上不能寄予太大的希望，认为调控过后楼市价格会产生很大幅度的降低，或者开发商会有打折促销。
　　3、中央的政策是抑制过快增长的房价。就拿南阳本地来讲，现在的市场价格对于普通百姓而言，大家还在期望房价越低越好。但是大家可以算个帐，南阳房价目前是在2500—3000的均价区间，从目前的土地成本、整个工程成本、开发成本以及税收等因素考虑，这个房价水平对于3、4线的地级城市而言其实不算高。对于马上要购房的置业者来讲，在合理的价格区间如果能挑到自己满意的地段，并且产品的品质有保证，应该及早置业。
　　在政策上面就这三个大的方面，就南阳目前的实际反映来讲，我觉得要提醒一下有置业需求的人，南阳现在各个楼盘产品差别不大，所以我觉得更重要的是把自己的眼睛擦亮，把眼光放长远一点，挑到品质等各方面有保证的，同时把自己的钱考虑长远一点，保证自己的房在未来的三五年能够保值和升值。

　　我拿到一个新的数据，2010年前列季度整个河南省的住宅交易平均价是2888元，目前南阳还达不到这个均价，所以从这次新的政策调控来看，是想遏制房价过快增长和投资性行为，但南阳市房价反而增长的有点慢。新政出台之后，省会城市郑州交易量明显下降，但在价格方面没有出现折扣、优惠等降价现象，这说明，08年一个新的调控政策出台之后，大家观望持续了一段时间，但是09年经过了一轮疯狂的增长，造成开发公司手里边的资金非常充裕，因此在短期内不会有降价幅度的出现。
　　这次调控表面上是调控房价和投资性行为，其实是在调控地方政府，希望地方政府能出台一些政策把一些不合理的地方进行实际的改善。但是拿到南阳的话，影响不大。目前就拿我们公司做的桂花城项目来讲，交易量就前几个月略微有所下降，大多楼盘交易量都会部分程度的缩减，包括受到银行按揭政策的影响，因此观望者也会感到很迷茫。这就看企业自身如何把品质提升上去，让购房者对南阳市场有信心。

　　国十条颁布之后，有一个很关键的词是调控部分城市，因为有一些一线城市每天房价上涨达到一千。而在南阳这样的三线城市，市场对于开发商及其产品品质的要求越来越高，但是卖价却一直上不去，有些楼盘利润率连10%都达不到，卖价和市场需求是不匹配的，没有达到均衡的关系。市场是渴望国十条颁布之后房价能下降，而南阳的房价本身不存在泡沫，所以调控只是针对部分城市。南阳的GDP在全省达到第三，但这几年房价却非常的低，所以面对这次宏观调控，我觉得南阳总体影响不是很大。
　　对于中低收入消费的人群，他们买房主要是居住，因此房价变化对购房决定的关系不大；而改善性需求的客户，买房有自住加投资两种功能，他关注的是二次房贷等的调控因素，所以这次政策的颁布对南阳中高端收入者的消费还是有一定影响，特别是改善型的需求客户。总的来说，南阳楼市的发展还有很深的潜力可挖。

　　我很同意他们的说法。调控要分城市而言，现在高价房处于中心位置，如果这些房子没有卖，当然整体的均价就下降了。南阳房价近三年都没有过快的增长过，价格对消费者没造成多大影响，所以说下一步房价肯定不会降，还有一定的上涨空间。只是近期的销售量有挺大影响，对于项目来说都还存在着个体差异。国家政策都有两面性，老百姓的观望情绪使成交量下降也是各种原因造成的，而并非国十条的直接影响。
　　像刚才谷经理说的，08年经济危机过后，09年楼市呈井喷形势，把消费需求都释放了，现在可能会出现一个短暂的下降。投机型购房并不是很多，改善型、自住型的比较多，接下来还是要有所提升的。就南阳市来说，政府不会有太大的调控，因为房地产还会影响很多的相关产业。

　　中央政策的出台从整体看，对南阳楼市的影响并不明显，具体表现在市场政策偏松、销量下滑相对滞后、价格反应更慢，目前甚至还有小幅上涨。但这不代表南阳市的房地产市场就是安全的，其属于“后周期”市场，销量下滑偏晚，但同样回暖偏慢；价格涨的不多，跌得同样也少，但是南阳市利润相对较薄，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。
　　销量表现：南阳市反应明显滞后，销量尚可，但是相比政策之前仍有一定下降。整体而言，南阳市反应滞后，销量属于后跌后涨型，属于典型的“后周期”类，在市场不好的时候，销量也同样随后会有明显下滑。根据我们调研的情况，在 08年的市场调整中，南阳市基本在08年下半年才有所反应，到09年中才开始有明显的好转，相对一线城市，北京、上海、广州等，有3-6个月的滞后期。南阳市由于投资型需求较少，外来流动人口不大，对于政策反应不敏感；并且地方政府政策执行相对松动，导致其不论涨跌的时点都落后于一线。

　　奥运会对北京的房价至少拉升了100%，翻了一倍。同样的类比，农运会放到南阳，之先是政府希望改变这座城市的品质和基础设施，让人们用崭新的面貌去迎接农运会。说到房地产行业，农运会的拉动作用是必然的，至于能拉动多少，我站在一个中立的立场看，这种推动作用可以从以下几个方面去解读：
　　1、 土地成本。农运会的召开，政府肯定会有大量基础设施的投入，之先涉及到土地成本，这个比例是区域性的。老城区虽然面貌会有一些改变，但应该是集中在一些主要路段的整体土地成本增长；而新城上浮的比例大很多，老城跟着新区的速度会有一点提升，但没有必然的关系。
　　2、 所有的开发商必定是商业性的，他需要追求合理的利润目标。农运会是所有开发商都需要的一个利好机会，这之先反映在价格上。农运会带动的相关项目的开发，竞争也是非常激烈的。可能你的产品不够完美又想卖个好价，就要扛得住自身的风险；如果选择的是新的行政中心，就比如张衡路一带、独山大道这种未来的新区地带，选产品好、地段好的房子，价格可以承受了，开发商利用这次农运会的机遇，去刺激他本身楼盘的消费，当然水涨船高，会把自己楼盘的品质提升起来，这个也是不可避免的。
　　3、 还有一方面就是需求问题。农运会对市场上的购房人群没有必然的影响，反映到政策上就是涉及保障性用房。好的地段并不一定就不能建经济适用房，这有可能使下一步出台的政策对于购房者是有利的，对于开发商可能是一个不可预期的因素。因为这在发达地区，包括一线城市，比如深圳、重庆、合肥、沈阳、大连这些地方的政府在执行保障性用房的时候，之先他面临的问题就是无地可用了，仅有的地也得在他的盘子里边挑，他也只能挑公共交通发达的、公共配套集中的区域去做他的经济适用房，去做他的廉租房，那么这种做法带来的效果就是可以吸收一部分有效的需求。农运会拉大了城市框架，有可能会刺激到地方政府有这样的余地来提供保障性用房和经济适用房的空间，有了这样一个空间以后，在中央政策的严厉引导执行下，在以后的一两年，保障性用房也会推向议事日程。这可能和市场的价格出现差距，因此也会对整个房地产价格有一定的抵消作用，也就是房价的下降。
　　 我认为对农运会，前两个方面是必涨的，第三个原因对房价有一定的削弱作用，所以具体涨多少就不太好臆断了，这是我对南阳农运会的一点看法。

　　现在国家一直在说部分城市房价上涨过快，那么还有相当一部分城市正在处于发展建设当中，也就是说还处于城市化进程的起步阶段。城市化进程肯定少不了GDP，影响GDP的一个因素就是当地的房价。抛开农运会来讲，2012年南阳市的房价还有1000—1500元的增长幅度，而农运会又是拉动南阳GDP增长的一个极大动力，所以不降反涨的情况是肯定的。
　　曾宪斌教授曾说过一句很玩笑的话，当地的房价怎么才算合理呢？就是拿当地一碗牛肉面的价格乘以1000倍。很显然南阳现在的房价还没有达到一个合理的价格，虽然只是一个玩笑话，但是不难发现其中还是有一定的道理。所以到了2012年，南阳房价将会达到4000多元的水平。农运会之后就会接近5000元。在南阳未来三年内，达到5000元的均价是非常合理的，农运会给南阳GDP的增长带来了很好的契机。

　　农运会对南阳来说是一个很好的机遇，会使城市框架拉大。有关媒体公布了白河两岸河东区、河西区的规划，这样就会吸引更多的房地产商进入开发领域，加速城市化进程，更多的人会从县里到市区买房子。今后房价上涨的速度不会很快，更不用重度调控，因为各个房地产开发商之间竞争比较厉害，现在来看房产开发项目还是比较多的，各个项目的差别也比较大，所以在这种情况下，政府不会出台什么严厉的措施，消费者买房子不用观望。
　　同时在南阳地区有可能会出现不降反涨的情况，这是区域性的。在农运会新闻中心附近，可能会形成一个涨价的趋势，在体育公园、体育馆附近以及新闻发布中心，包括河东河西这一片，可能会有一个上升趋势。这些地方本身是比较偏僻的，但由于农运会的到来成为使其成为区域行政中心，造成局部的涨幅比较大。

　　历届农运会都对城市环境提出了要求，大流量的人员进入要求举办地扩建交通设施、改善城市环境、建设场馆，还有规模化的旧城改造，这些工程的建设直接带来城市面貌的变化。比如建筑涂刷、改造店铺门面、亮化房屋、线网规整，光是这些工程，就使整个城市的面貌焕然一新，街道路面的品味也得到了提升。为南阳的城市建设提前了5～10年，通过这些软硬件城市建设开发， 2010年农运会对南阳房价会有教大影响，个人认为南阳房地产的价格会稳中有升。

　　因为我们是代理公司，说甲方的前景，谈下我个人的看法。像建业、万正、万家园这些大企业，经历过大风大浪，经历过一次调控，有一次调控的经验，已经有免疫功能，处乱不惊。关于调控以后的企业前景如何发展，我觉得对于一些中小型房地产企业，要加强自己的市场意识，调控实际上有好有不好。以前没经历过调控的时候，房子都好卖，无论房子大的小的中的肥的瘦的，像卖白菜一样，都能走的掉货。调控后就不同了，比如说一个91平米的房子，别人做的是86，那肯定91的卖不掉，政策在中国来说毕竟是法律，如果违法违规，肯定会受到相应的惩罚和损失，给公司的发展带来不利影响。
　　我觉得通过这次调控，应该加强整个公司的市场意识，这种市场意识包括对有效需求的了解，产品的精确定位，以及客户的维护，我觉得这是建立中小开发企业免疫功能要做的前列项工作。第二个是完善自己品质监控体系，因为在三、四线城市，房地产开发商的重要一环是在工程的监控上，很多时候房子的品质是看不到的，都是钢筋水泥，把质量做好，肯定能有更好的发展，因为品质是企业的价值的真正所在。
　　另外，品质上的保证也更加有利于企业长远发展，更加奠定他在市场中的地位和口碑，这也是在调控中能显示出来的一种情况，如果开发商在经历了调控后，不能够去总结和反省，他可能会失败。建立、加强企业的免疫功能，就需要在自己的品质上做文章。
　　第三，我想可能就是要加强自己的循环速度，中小企业在循环过程中要有自己很灵活的推售、项目开发周期和进度的安排，比如该错过的要错过，该把握的要把握，同步来讲，在土地储备上，包括房源储备上，能分期的分期，可能在土地上要做一个的同时储备下一个，甚至再瞄准一个，这是一个房地产公司开发所需要具备的基本内部运行体系。
　　 在具体消化的时候，把握好推售的时机，能够在调控中，卖个好价钱，那应该是之好的状态，如果能保证企业基本的发展和正常运行，有一定价格的让步我觉得也是合理的，但是之终的目标调控是完善企业自身的免疫机能，在下一次风暴来临的时候，能像建业、万正这样的企业一样处乱不惊，稳重取胜。

　　说到企业品牌这方面，我不得不先提一下建业，上周末我回郑州，跟几个朋友在一块儿聊天，正好有一个建业的朋友，他们在郑州北区有一个枫林商苑的一个项目，可能比周边的几个项目均价要贵了一千多，但从实际来说，那个项目在品质上跟其他几个项目差不了太多，所以大家都问了，你们为什么比别的项目贵了这么多，那个朋友说了七个字：因为我们是建业。那就说明了什么？那就是建业的品牌。品牌是怎么打造出来的呢？对房地产行业来讲，关乎你的品质、环境、企业的社会责任度和美誉度。
　　从建业转到我们万家园来看，万家园以前的口号是：“共饮白河水，同住万家园”，比较亲民的一个说法。那么我们把它跟海尔比一下，海尔起步期口号是：“真诚到永远”，也是走的亲民路线，现在企业做大以后，就上升到一个社会高度，叫“一个世界一个家”，这在推广上就要大气地多了。所以我们万家园也提出了一个新的口号，叫做：“广厦千万间，同住万家园”，这就把企业提升到了一个社会高度感。
　　说到企业发展这方面，万家园正在销售的一个项目是桂花城，目前不管是从国家的调控政策还是环境因素也好，如何在整个大市场环境下突出桂花城本身的特点呢？之先我还是觉得要从客户群体上去分析一下，买房子的人无非有以下几种：前列种，之次置业；第二种，迫切需要改变自己的居住环境；第三种，是有实力专门做房产投资的。这样一来，整个项目要针对这三种消费群，去顺应市场营销推出的一些活动。
　　结合我们桂花城来讲，从环境上，从09年开始，我们就开始著力于打造整个小区景观环境的建设。我们现在提出了一个概念，叫做苏杭美景，为了将这个概念变成现实，我们邀请了贝尔高林、泛亚绿洲国内一流的两家设计公司，联袂去打造桂花城的十二大景观带，把整个江南的风情搬到了桂花城。去年我们曾推出了一个主题，叫做七万元买下整个江南，可能大家会有一点印象。
　　面对之次置业的这一部分客户群：80后，已经慢慢地走向了购房的新舞台，80面临的是什么呢：结婚。冯仑曾说过，未婚女青年推动中国房价上涨，80后已经实实在在地已经走上了购房的新舞台。那么根据市场情况，结合这部分群体，我们这个月推出了婚房这个活动。从投资客来说，可能目前的政策遏制了他们，但之前也说到了，在南阳的市场上还不存在投资过旺的这种机会，还是要把产品的自身品牌做出来，让投资客看到你的投资的潜力，这样对他们来说，也是个购房的契机。

　　不管政府是否调控，市场本身是变化的，作为企业来讲，要做到临危不乱之先还是要做好自己的产品，提升品牌品质，提炼出与同行产品的差异性。万正一直在追求文化地产的打造，就是因为这种差异性，形成了自己独特的企业文化。万正一直在做文化地产方面的探索，在万正大公馆、万正世家、阳光海岸项目成功之后，这种文化地产的模式已经相对成熟了。万正有自己的设计室、景观文化部，专门来研究景观文化，在每个项目开发建设前，先把项目的主题文化定位，将文化融入地产中，把地产当做文物来打造。
　　国际玉城就是我们的一个非常优秀的成熟之作，整体明清风格的建筑，非常有特色，吸引了河南电视台采风团来参观，还有南阳“庞正坤”剧组前去取经，这说明这个项目本身的魅力会有很多人口碑传颂，之好的营销手段不是你自己往外说，而是通过自身产品的品质、差异化打造，引起更多人的重视。确确实实把文化从口头上落实到物质上，把文化变成一种文明，让大家能够传播，让大家能够真实的看得见，触摸到，这是我们致力打造的文化地产的影响，是我们追求的目标，我们将一直坚持走下去。
　　包括我们在做的景区建设，实际上就是在适应市场的变化，向多元化方向发展，也就是增加企业本身的抗风险能力。再一点，低谷也是一个机会，我们可以静下心练好内功，万正也在加大企业文化方面的建设，号召员工提升自身专业素质，举行演讲比赛等企业内部活动，内部更加稳固，企业的抗风险能力也会得到提升。

　　做为前列批城中改造项目，我公司通过开发的淯阳?淯龙苑商住小区(南阳市政府旧城区重点改造项目)，淯阳?东华新村(南阳市政府、卧龙区政府城中村重点改造项目)，率先拆迁，做好领头兵的责任，按照“一村一策、分布实施” 的工作方针去实施，确保和谐拆迁，并解决好原公司职工再就业问题，主动为政府排忧解难；极大的减轻了政府的工作压力。
　　我们公司始终坚持“诚信为本、高效务实、科学创新”的经营理念，优化资源优势，以做大做强房地产企业为目标的公司发展战略，在实干中形成的 “以质取胜，以诚取信”的品牌意识，是企业在取得较好的经济效益的同时，树立良好的的社会形象。

　　对南阳来讲，这个城市有几千年文化的沉淀，是河南省人口之多的地级市。从个人体会来讲，南阳是一个非常美丽，适合人生活、安居乐业的地方。从我看到的，听到的，包括接触了一些购房者的心态来讲，我真的很喜欢这个城市，我希望南阳借着农运会这个非常好的机会，能够把整个城市的面貌、市民自身的素质还有其他的基层的东西有一个大幅度的提升，就目前南阳房价来讲，还是要看南阳整体发展的前景。

　　我是在八月份来到南阳，到了之后觉得南阳自然环境得天独厚，非常宜居，但是大家都知道南阳的国民生产总值在全省排到第三位，但人均可能是后几位了，这就说明了南阳的发展潜力急有待于提高。2012年农运会正是一个契机，本身南阳是个农业大市，那么今天我在这儿敢断言，三年之内，南阳的房地产的市场情况，房价能到达我刚才所说的牛肉面的一千倍。

　　南阳是历史文化积淀深厚的一个大市，但是历史文化深厚是一把双刃剑，一方面，在文化方面，历史的包袱始终摆脱不了，南阳在郑州、西安、武汉三个城市的中间，地理位置非常好，都说经济能起来，但是始终没能得到发展。一直以来，南阳发展在整个河南都处于边缘化，比如说郑汴洛经济圈，南阳不沾边，很大一部分是因为我们的城市营销做的不够。前一阵子，有些网友抵制《新三国》，这样的抵制一点都没有意义。《新三国》这么一个备受瞩目的文化事件，为什么不早点去做公关呢？申请农运会，我们可以看到，我们政府和领导人也开始做城市营销，把城市做为一个品牌进行推广。再说我们的城市建设，很多年来南阳就只有三座大桥，如今农运会要在南阳召开，我们要行动起来，光武大桥、卧龙岗旅游规划圈都已经计划中。还有白河两岸的规划，引进美国的易道公司来规划白河两岸，经济文化圈、行政圈、度假圈、工业圈都规划的层次分明，一下子把南阳从历史文化名城这古老的印象中拉出来，让我们可以看到光明的前景，宜居的城市不是只靠嘴巴说说，宜居城市必须是方便，环境好，历史文化好，必须要有这种超前的眼光来规划，才能给市民带来切实的好处。可喜的是，随着农运会的到来，我们的城市建设开始有了高瞻远瞩的目光，这一下能把城市的发展水平提高5-10年，必定会带动整个房地产行业的飞速发展，因为房地产行业、民营企业对城市的推动作用是不容低估的。城市建设中，离不开房地产公司的身影，就像白河两岸，随着房地产公司的建设，高楼林立，我们城市天际线轮廓线就非常分明了，城市风景变得更加美观。随着城市的发展，政府的决策，农运会的机遇，南阳市整个投资环境的改善，南阳房地产遇到的是个难得的机遇。三年、五年之后我期待能看到一个更加美好的南阳。

　　南阳楼市的发展才刚刚开始，通过2012年全国第七届农运会在南阳的盛大召开，市场经济的飞跃发展，未来三年房价还有较大涨幅空间。我公司将继续密切关注市场形势，把握市场机遇，为后续发展补充合适的项目资源，为南阳的城市建设多做贡献。