南阳楼市网(www.nyloushi.com)楼市对话-小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

南阳楼市网2009年重点打造、新鲜出炉的《楼市对话》栏目是一档全新互动访谈节目，节目将展示房地产及相关产业的企业形象，深度分析和探讨中央及南阳本地的房产相关政策和经济信息、针对房产及相关行业热门话题和南阳百姓关注的话题展开较深入、多角度、全方位的讨论、发现和诠释房地产及相关产业的状况和未来走势、针对南阳本地房产及相关行业的特色产品和典型故事、人物进行推广。其中，将会邀请到众多房产专家、业内权威、开发商代表以及资深网友共同畅谈楼市的“焦点话题”和“特殊现象”，

给大家带来之丰富的观点和话题感受……


主　办	南阳楼市网(www.nyloushi.com)
协　办	河南楼市网络联盟
时　间	2009年5月23日下午14：30-16：30
地　点	南阳楼市直播间
主持人	南阳楼市网总经理王冬红
嘉　宾	深圳畅意行地产南阳名门华府营销总经理李晔
	南阳市中达房地产开发有限公司营销经理周瑞生
	思锐房地产投资顾问有限公司河南事业部总经理原森

春节过后，不少城市房地产销售量明显回升，楼市回暖的声音渐渐强劲。南阳楼市在3、4月份的时候也是非常热闹，各个楼盘的成交量快速增长，很多开发商都期望在5月份能大规模地消化存量。那么南阳楼市在经历了“金三银四”的热闹后，5月已成为楼市之具决定性的时期。今天，我们就南阳房地产目前的现状做一个探讨，分析一下从去年下半年楼市低迷到今年3月份小阳春的爆发，这股楼市暖流会对房地产行业造成多大的影响？被称为楼市销售黄金季节的五月，能否经得起考验？房地产能否在下半年复苏？南阳楼市强劲的发展势头是否正常，这种势头又能维持多久呢？

南阳楼市网《楼市对话》本期话题《小阳春的爆发能否带来楼市的复苏》，我们将邀请到房产界的销售老总、专家对当前形势做一个深度的交流，希望能原汁原味地传达业界的思想和声音。

原森
思锐房地产投资顾问有限公司
河南事业部总经理

周瑞生
南阳市中达房地产开发有限公司营销经理

李晔
深圳畅意行地产
南阳名门华府营销总经理

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

[主持人]：

南阳楼市网的网友们：大家好！很高兴能和大家相聚在“楼市对话”。近段时期关于楼市是否回暖的声音日渐强劲，三、四月份各大楼盘的销量一路走高，大批购房者纷纷出手选择自己心仪已久的房子。那么这股暖流会对房地产行业造成多大影响?房地产能否在下半年复苏呢？今天我们特别邀请了三位房地产资深策划人士，针对“小阳春的爆发能否带来楼市的复苏”这一话题展开讨论，希望他们的观点能为购房者带来些启示。
几位都是业内的资深人士，那么你们认为从年初楼市回暖到前段时间“小阳春”的爆发，其根本原因是什么？

[李晔]：

09年开春一线城市普遍出现的小阳春现象，综合起来有几个原因：1、前期市场购买力的挤压，给现在购买力有了一定的储蓄；2、前期政府各方面税收的减免，对房地产消费有一定市场利好因素的带动；3、前列季度流动性明显增强，国家房产放贷4.56个亿，从这个来说前几年的历史数据很强，那么资金流入股市、房市都是朝这个方向走的。综合这几大方面，自住型消费在前段时间被挤压的这么久，开春之后小阳春阶段市场得到了有效放量，从一线城市到二线、三线城市都有明显迹象。如果从目前状况来看都比较理想，一季度经营之好的市场应该是重庆，重庆的成交量在六百万平方，比07年调整后同期增长220%，这个数据对行业来说还是满鼓舞的。

[原森]：

从目前各个市场来看，“小阳春”这个说法我觉得不准确。小阳春势头应该属于短暂性的，而这一波势头并不是很短暂。从今年1、2月份起步，来势之快出乎我们意外。目前看南阳，从1月份开始成交量迅速增长，包括住交会的情况也都很好。我们去年做了一个南阳购房调查问卷，70%—80%的人们会选择持币观望，等政策出台，而今年这次，80%的人都选择出手。对于开发企业和购房者来说，利好的信号已经释放的差不多了，很多新的开发商也已经开始拿地，应该来说，行情还是会继续走下去，这股势头不会像小阳春那么短暂。一直到5月份我们看到南阳很多项目在售数量还在增长，不是说大城市4月份高峰期后就全都进入短暂的调整期，我认为南阳5月份销量还会走高，这股行情会走下去。

[周瑞生]：

随着国家经济形势信心的逐渐恢复，国家宏观调控的一系列利好政策，尤其对房地产上的优惠政策，都在这几个月“略”有显现，这个显现的过程很大一部分体现在刚性需求，也就是自住型需求。这部分在去年年底今年年初已经等不急了，大部分是我需要买房就买，并不是完全建立的信心，它是一种被动的信心，所以这种信心在前几个月表现的尤为突出。作为我们在河南的宝城天润苑项目，这种刚性的需求占了相当大的比例。所以我觉得这个“小阳春”是一个利好的开端，但具体走势还有待具体分析，只能说是谨慎的乐观。

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

[主持人]：

一些分析人士将“改善型需求和投資客戶在市场中所占的比例”作为判断楼市回暖的标志，那么在南阳楼市进入“后小阳春”阶段后，市场上的这两类客户是否有增长的趋势？这种刚性需求在后市中将会起到什么作用，是否依然还将是市场的主体么？

[李晔]：

我认为前几年房市投资有个警戒线，应该每个市场的总量不要超过20%的投资是符合国际标准的，前几年明显就是投资过热，之后经过调整又变成投资者全部逃离这个市场。
现在从整个全球经济和中国国情来看，存款量非常巨大，应该来说有五十多万亿资金需要出路，根据目前中国投资市场可以投资的产品形态来看，股市、房市还是可以去多方投资的。目前一线城市前期出现的小阳春，使刚性需求有效释放，这种中端的普遍居住型产品，它的销售态势都非常好，但是第二波现在跟进的与我们说的五月份调整，应该是普遍性居住型产品，价涨、量开始走平缓，这是回调的现象。但是中高端产品像豪宅那类的，在北京、上海、深圳、广州这些一线城市，都有一个比较好的拉动，那么投资客也往这个市场开始投入，也有这样一个方向。
我觉得南阳楼市形态比较特殊，这个市场跟经济、各方面、涉外的一个频繁度不是太高，受外界影响程度也不会太高，跟进也相对慢点，但作为投资这个市场的话，我认为还是有前景的。但关键是产业不是太突出，工业不是太发达，虽然人口很多，基数很大，但中端消费力不强劲。南阳两极分化比较严重，有钱人买三四套房都不是为解决需求，是寻找更好的房子，没钱人始终还是消费力度比较薄弱。所以谈投资这个群体太窄了，它不像其它一线城市工业、前列第二产业发达，第三产业比较发达的话，有投资能力去做更多的投资行为，所以在这个市场上有待观察。
如果其它城市我倒觉得投资客在这样的一个时间可以出手，现在大开发商都在拿地，他们是走在市场的前沿，投资客可以看大开发商的行为去做一些指标性的判断。投资客应该是有，但是也要结合每个产品，看南阳的市场适不适合投资。产品的规划，投资产品的回报率，是房产的回报还是月租的回报，各个方面都要综合考虑。
名门华府也有投资客，从这个项目入市到现在销售情况都比较理想，它属于居住型产品，生活比较便利，购房者以经商为主，也有其它各个类别的客户群体。那边的租赁房价还值得大家关注，一般老社区两房100平稍微好点的能租到1100，按这个价位反推的话，房价可能到3200—3300，但是有期房和现房，还有设计费和装修费，那毕竟是老期的产品，它的规划、配套、物业管理都不如现在新规划的产品来得这么好。所以，我们在宣传名门华府的时候也有做过投资理念的介绍，去宣传这个项目，也回收了部分投资客，投资客的资金其实也不是太多出入，这是个很核心的因素。现在看数据，CPI、BDI是通缩，通缩之后害怕通胀，这个通胀还是很可怕的，现在黄金没有具体的交易，白银的价格涨了40%，所以资金也在寻找一些安全品去投放，否则，投资失误就很可怕，对它来说，再调控也很难抗衡大的市场背景。

[原森]：

应该来说，目前我们卧龙观邸和向阳荷花广场都属于南阳市高端产品，所以投资客相对比较少，更多的是改善需求，追求高品质生活的人群。卧龙观邸作为南阳高端的产品，这个项目从开始到现在至始至终的投资客都不会太多，可能是项目特性决定这一点。南阳目前的房产投资有很大空间，这也要从它的保值功能来考虑。在国家目前这种货币政策下，必然又会出现通胀，所以许多外资现在开始诱导我们，因为上一轮房价飙升有一个因素，大城市受外资大量流入的影响，目前这种情况出现在武汉、上海。上海出现土地很走俏的现象，房子库存销量的速度非常快，价格也往上走。针对南阳这个城市，相对来说，地理特殊性，我觉得南阳的整个投资价值应该是不错的。

[周瑞生]：

由于房地产具有投资和消费两种特性，目前来说消费占客户的主流。投资方面，从目前的宏观调控对二手房交易政策上始终没有放松，很大程度上抑制了一部分的投资性需求，因为他们在转让过程中税率的增加、个人所得税、营业税等这些费用实际上增加了他们转让的成本，加上目前二手房市场不是太活跃，所以即使投资也是很谨慎的短期投资。现在不如前几年，前几年南阳市场刚由公用住房转换为商用住宅，很多属于盲目性，对房地产市场政策不是很了解，但整个市场就是在看涨，只要你买房再卖都赚钱，通过这一两年的宣传，人们也对房地产的投资性更加理性的进行分析，所以作为投资性的需求，目前势头不是太好。

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

[主持人]：

三四月份的楼市小阳春鼓舞了开发商和业主们的信心。但是，进入5月后，来自前列线的销售数据并没有继续乐观的态势，无论新房市场还是二手房市场，都出现了价涨量跌的现象，能谈一下你们对此的看法？

[李晔]：

价涨量跌这个刚才已初步提到，前列轮的释放，解决了原来真正居住型需求的购房者的需要。他们买的都是普通产品，普通产品它是定位之后，国家的政策、税费的减免、包括经济形势各方面的利好因素，随着这股行情价格在上涨。那么各大城市的涨幅度在15%到20%。严格来说，经济发展和房价都有周期的问题，周期不可能调头，不可能在短时间又形成一条大扬线往上走，消费者是比较理性地看待这个问题的。而且高峰的时候，深圳楼市从高峰到之低谷跌到40%，消费者看到市场有望，近期的情况下能跌幅那么大，就也能涨上去，他也是有一个心理接受度的问题，超过这个度，可能他宁愿去观察，而不像之前那么盲目、去追捧市场。做为普通消费群，他会审慎考虑这个问题。
目前还有一个问题，可能由于市场挤压释放量释放了一部分，那么后续的市场跟进，有的客户的迫切度不一定那么急。中高端的产品，要么自然资源占有的特别好，要么项目打造的特别好，要么占有的社会资源特别好，总会占有一项，南阳的产品也要具备占有这种相对稀缺的资源，才能塑造好的高端项目。再一个说到有钱的，换房和改善性居住的这些需求或者改善性需求加投资的，也会在这个时候出手，所以5月份调整，我觉得很正常，毕竟我们还要看到一个问题，现在经济基本面并不是已经完全改善，很乐观，大部分数据出来并不是理性的状态，房价涨，没道理经济周期不是在涨，房价就不停地猛涨，这是违背了市场规律，所以我认为价涨量跌是正常的。

[原森]：

去年有半年时间处在观望期，到今年上半年肯定有段时间集中爆发，不可能说爆发之后还会持续爆发，没有这么大的量。另外，我们也注意到，并不是所有的项目在这一轮都卖的好，因为房地产本身就是一个资源整合，如果房地产产品做得很普通，应该来说，在市场的这种条件下是很难调整好的。所以，在这一轮上，消费者进入一个新的调整期，他们比较之下会选择高品质的项目来购买，而这些项目在价格上表现的很平稳，没有很大的起伏。目前，国家的经济面并不是如大家所说，中国在经济危机中是一支独秀，还不到这种程度，只能说是相对好一些，从现在的状况看，经过上一波的持币观望，到目前的情况来说，消费者是越来越理性了。我认为是非常正常的秩序。

[周瑞生]：

价涨量跌对南阳来说不太明显，南阳整体房价没有太大变化，量上实事求是的是相对少了，这个反应是受前段时间的挤压，作为一些一线城市的房地产商，对市场略有好转就进行价格的调整，只是个别现象不能代表房地产的普遍现象，而且对这种现象要看到它的实质，它不代表整个房地产的形势，对整个房地产形势的影响不大。

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

[主持人]：

如果楼市在下半年出现“倒春寒”现象，作为你们专业策划人士会采取什么样的措施来补救呢？

[原森]：

这一轮目前按传统7、8月份来说，向来就不是旺季，只看数据不去分析原因，就会觉得是量跌了，市场确实没起色了。其实，我认为7、8月份历来都是淡季，第二波从9月—12月，又回到金九银十的说法。倒春寒现象，很难说不会发生，但以目前的这种阶段，从南阳这几个项目来看，我们会利用这段时间重塑项目的品质，而且这段时间还是比较好的销售旺季，重点应该放在这一点上，至于要调整倒春寒措施之说，现在说意义不大。

[周瑞生]：

“倒春寒”说法有点过早，市场预期还是比较乐观，如果真的出现“倒春寒”目前能做的就是内功练好，要把企业管理做好、小区的环境营造好、小区的设施、周边的配套、把品质打造好，每个楼盘要有自己的亮点。只要做好这点，不管什么情况大家都能平稳渡过。

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

[主持人]：

现在很多媒体都在关注下半年楼市的发展走势，开发商对未来走势意见不一，被划分为“乐观”与“谨慎”两大阵营，那么对于南阳的情况，是怎么想的？

[周瑞生]：

这两个观点我还是主张谨慎乐观在一起，这样说更合理。乐观表现在前段时间说的“小阳春”现象。市场信心稍有恢复，之起码有一部分住户已经开始买房。但是这不一定代表形势，对以后的形势需要长期看待。还是要持谨慎的态度对后期的市场进行分析，这种谨慎的心态去分析市场才能战胜市场，如果盲目乐观对于发展和品牌项目的运作更加不利。

[李晔]：

我主张谨慎，没有太多理由支持让我去盲目的乐观，之起码说在中期或者说一到两年之间迅速恢复到一个很好的局面，没有太多的基本面去支撑。全球金融危机，中国伤的也不少，中国好就好在底子厚，属于储蓄型的市场，而不是消费型的市场。像美国他是一个消费型的市场，消费完了就很痛苦。用了大量的数据来扛，政府也不见得说财力很丰厚。如何去扛过这波金融危机还要看周期的问题。作为开发商每个项目还是要谨慎乐观，包括每个市场。经济学家近期有个特点，以前的经济学家分析都会有比较明确的指标性时间、方向去判断，现在是用短周期去判断。如果现在这个谈话放在秋冬季，可能就会有一个重新调整的方向，都会用不是太长但是方向性不明确的表象去说。这事的确很复杂，我们业内人士也好，经济学专家也好都没很好的清晰的看这个问题，但是没有发现良性的指标去告诉我们短期会有很好发展。
有个观点我想谈一下，作为房地产，98年中国进入商品房时代，到现在总的建设面积43亿平方。注册的商品房按国家规划（不包括小产权房）43亿平方大概满足了约3.8亿城镇人口。未来的20年发展是到6亿，每年1500万左右人进城这个情况是必然的，农村土地的流转这种形态就会加强我们的农业生产能力。每个人均管理农业生产面积扩大，就必然释放劳动力，农业人口到城市生活、务工，城市就必须扩大扩容。城市的进程也很快，我们常规的统计70个大城市600多个城市未来还会很多。而且国家政府控制人口人均居住面积30平米，现在满足了24%，还有76%人均面积需要满足，这是比较长的方向性的东西。
相信包括我们三位，包括王总你也肯定一样长期看好这个行业的。我们说恢复或是乐不乐观那是短周期中短时间问题。刚才周总谈那个问题我比较认可。你问到“倒春寒”的问题，其实我们不需要去关注短周期的“倒春寒”。这有节气时间各方面，是个经久历时的问题。有两个因素我们要把握好。市场的调节其实也调整市场、调节开发商。开发商的观念应该从原来经营土地价值变为经营产品的价值，应在产品价值上下功夫，也就是所说的练内功。在市场相对来说没这么理想的时候，我们就在营销上多下功夫，尽量争取市场的资源。这个世界上没有平均，平均那就是共产主义，大家分一杯羹，开盘时打开售楼处，一下子楼就卖完了，这样楼市的价值也不高了，楼市的价值不是体现在后期，而是体现在前期做产品定位，做建筑各方面的规划的时候。后期没有价值，而且坦白说那种市场也不正常不健康。每个商户都是一打开售楼部从开始卖两天就卖完，那种市场不健康、那种现象不会长期出现。还是要回归理性、回归合理。

[原森]：

这个市场从98年开始兴起，03、04年出现的很频繁，尤其是07年，出现了众多“地王”之争。这种行情本来就不正常。南阳整个市场的兴起本身也慢，严格来说，02年才进入这个市场，南阳整个开发商目前还在经营土地，产品品质在河南区域里面还是算蛮落后的，因为周边很多城市的产品、物管或者相关的产品设计、规划，很多城市都比南阳做得好。这一波南阳无论行情怎么调整，之重要的是自身内部的居住环境或是产品品质如何更上一个台阶。同样价格之下，大家肯定选择性价比高的，而且，严格来说，南阳众多的开发商还没有一个很大的品牌，都是比较分散的，南阳开发商能占领整个市场10%份额的目前还没有，所以，南阳应该注重开发品牌和产品塑造，这样才能使这个市场更健康。

南阳楼市网|楼市对话|小阳春的爆发能否带来楼市的复苏

[主持人]：

看到楼市的持续回暖，不少购房者担心会涨价，有些坐不住了，怕错失良机。那么你认为对于这些买房人而言，目前是否依然是入市的良机？

[周瑞生]：

举个简单的例子——股市，只要下跌时去买什么时候买都是错的，上涨的时候什么时候买都是对的，在抄底之前什么时间买都是对的，无非就是利益多少的问题。作为目前想买房的客户，你需要买房的现在就要买，前面的形势虽然不可预测，但有一点是肯定的，它不可能像原来那样大涨大跌。已经僵持了大半年再加上宏观经济调控、经济利好走势、信心在恢复、股市信心也很乐观，从这些综合因素来看，目前来看属于该出手时就出手，只要你需要买就买，不要观望不要等待，作为投资的客户可以再看看可以再等等。

[李晔]：

投资型的客户跟大势跟经济发展形态。自住型客户，选取自己合适的房子这是前列要素，这个产品是不是适合他，他对居住的需求、时间、空间是不是在一个时间段这也是一个判断的因素。具体这个时间点上来说，我们还是应该以这样一个判断指标。再大跌不太可能，要说涨会有多快？是走U形态势还是V行反弹？要说再探底，我觉得他之多再平缓一段时间。但是往下跌我们要清晰分析这一问题，之基础的还有一成本法。成本在那摆着。比方说钢材、水泥、人工、土地都算起来它利润不高，以现在的形态来说开发商利润并不高，不可能什么都亏本卖，亏本就没人卖。而且人们的工资水平也在涨。南阳我记得增长好像是每年13-14%，论层次来说基数小一点增长还是蛮快的。所以我觉的现在买房应该是一个合适时候，关键还是要选适合自己的产品，这是个判断的关键因素。

[原森]：

如果是自住型客户，从我个人来看，应该选择合适自己的产品，这个比超底来得更重要一些，再往下跌，已经确实不大现实了。这一波行情开发商已经是底价，开发商进驻南阳的整个开发利润并不高，和其他城市相比，它的利润还算是低的，南阳目前盖得全是高层，高层的建安成本原本就高，从我的角度看，还是客户尽可能选择适合自己的产品，超底针对要投资的客户可能是时候，但更主要的是根据自己的情况来进行选择。